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京城住宅迷上低密度 多低才叫“低密度”
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http://www.cnestate.com 摘自 北京现代商报 2002/10/10
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从２０００年底以来，以Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ为主力的低密度住宅成了京城房地产市场的热门话题。随着北京奥林匹克花园等项目的面世，朝阳东坝地区未来的总体规划也浮出水面，整个东坝边缘居住集团建筑面积达１７４５．７万平方米，平均容积率为０．９６，是北京第一个由政府组织土地一级开发的郊区低密度超大型居住集团。与此同时，“低密度、高绿化率”的居住观念也开始深得人心，看来，北京的低密度住宅正在渐入佳境——
多低才叫“低密度”
高绿化率、低容积率一直为追求高品质生活的购房者所关注，其产品构成以Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ为主，还有独立别墅、多层统称为低密度住宅。低密度住宅可以比较容易地做出近人的尺寸与体量，在功能上可以达到更舒适的感觉，居住环境也较宽松。
低密度是相对于城区容积率较高的高层建筑而言的，城区住宅的容积率在３—６都是正常的，在ＣＢＤ如财富中心，容积率则达到了１２。那么多低才叫低密度住宅呢？根据市规划院对于北京绿化隔离带项目的规划要求是，容积率在１．５以下，限高１８米。依此规定，容积率在１．５，是低密度住宅的临界点。对于Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ而言０．８是容积率的临界点。
阿特金斯国际有限公司中国区总经理刘嘉峰认为，低密度住宅不像高密度那么特殊，无需做非常深入的调查、细微的判断，就可以做，因此可以减少开发风险。１８层的房子大概至少需要１８个月盖起来，低密度大概６个月可以盖起来，这种市场风险在变化周期方面的控制会更容易。
厚土机构主席林少洲表示，由于工作环境和居住密度增加，导致大家向低密度自然环境去释放需求，这是目前低密度住宅最大的动力，郊区住宅首先应该从中产以上的阶层开始发展。第一批属于上层的非常顶级人物，这些人需要第二套住宅，所以先发展这一部分；其次就是中产阶级。低密度住宅阶层性特征是很鲜明的，追求归属感，追求标签，追求阶层，找自己对号入座的地方。
“三线一环”成置业热点
华润置地执行董事郭钧说，在公路一环两侧，远到公路二环以内的地区，都有Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ或是低层低密度社区发展的空间，而且市场非常明显。目前公路一环还没有成形，故低层低密度社区还不是一种环状的分布，而是沿各高速公路放射状地分布，横向地看，则处于公路一、二环之间。
的确，从目前的市场情况看，与四环路直接相连接的京沈高速、京开高速、京津塘高速以及公路一环绿化隔离带，这“三线一环”沿线交通优势和环境优势日渐显现，正在成为低密度住宅开发的热点区域。
上述地区地产升温是住宅郊区化趋势导致的必然结果。住宅郊区化是西方国家走过的道路，它以强大的市政设施建设为基础，只要上班的路程被控制在半小时的车程内（最高可以忍受到４０分钟至１小时），并且大型超市都在租金较低的城乡结合部，因此，在生活上不会不方便。而北京现在也开始出现这样的趋势了。
“三线一环”地区推出的新盘有以下几个特点：以多层、低层板楼和联排别墅（Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ）为主，还包括一些其他类型的低密度住宅；项目多靠近高速路分布，特别是离城较近的高速路段沿线更为集中；随着品质的提高，项目的价位也比去年有所提高，但各项目的价位大体上随着离城市的距离而逐步降低；基本上为首创、天鸿、华润、万科、珠江等房地产巨头们捷足先登。目前“三线一环”比较成功的项目如京津塘高速附近（特别是亦庄）的一栋洋房、上海沙龙，京沈高速旁的万科青青家园，京开高速附近的翡翠城等。
“低密度”尚存三大瓶颈
综合业界观点，目前京城以Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ为主力的低密度住宅市场还存在三大瓶颈：
一是交通瓶颈。Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ不同于别墅，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ的购房者基本是将其作为第一居所，所以交通便捷至关重要。京城的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ大多在公路一环以外，单程若不能控制在２５分钟—４５分钟以内，在销售上就会出现问题。威格斯建筑顾问（中国）有限公司首席代表李忠认为，Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ本身的配套，应该是一种基于车轮的配套。成功的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ项目所在的区位，一定是能保证住户借助汽车或其他交通工具很快地进入市中心繁华地段。
二是产品瓶颈。现在的住宅越来越强调“以人为本”，是不是真正做到了“以人为本”，在这些房地产专业人士眼里其实很简单，就是住宅朝阳的面宽有多大。反观目前Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ的流行建筑形式，基本上是小面宽，大进深，前庭后院，不兴再开个天井送个露台。住户虽然是“上有天、下有地”了，却缺少了在房间里享受阳光的乐趣。
三是价格瓶颈。总价偏高，对目标客户群还缺乏真正的吸引力。作为代表城市格调的中产阶级中上层人士来说，对独立和个性的追求是其永久的向往，这也是Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ住宅出现的主要动力。现在的问题是，此类人群尚未形成相当的财富积累，预期收入前景微妙，对于目前总价普遍在１００万—２００万的Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ心存疑虑，他们的心态是要么将就着住现在的房子，要么就等发达了买套真正的别墅。
业内人士比较一致的看法是，低密度住宅在今后５至１０年内将成为住宅产品的主流。这主要取决于城市规划、市政交通、土地成本、旺盛的需求以及低密度产品本身的经济性。
专家说不？
在城里办公，城外居住。有钱人都喜欢到郊区去买别墅，住容积率很低的社区，恨不得一个社区就有一栋房子。郊区化、低密度成了某种包含地位格调因素在内的时髦追逐。
可是，在一次研讨上专家们却一致认为，郊区化、低密度并非一种理想居住模式。郊区化、低密度的发展模式正是西方城市化进程的模式，而现在西方国家已经深受其苦。
首先是交通问题，低密度给交通增加了沉重的负担。人们一般都在市区工作，可是却住在郊区，上、下班造成严重的交通问题。拥挤、塞车，将很多时间都浪费在路上。
其次是分散式的居住让人与人之间的沟通交流减少，人与人之间变得陌生，即使居住在同一个小区，彼此都互无来往，每个人都筑起高高的围栏，哪怕失火后被活活烧死也不愿将阳台敞开，这无疑是违背人居的本质。而且就中国目前的发展状态来说，也不适宜建低密度的社区，低密度的住宅无疑会占大量土地，可是却无法满足人对住宅的需要量。
于是，专家们说：不宜过分去提倡建低容积率的社区。与此相比，高密度集合型住宅则具有很多优势，因为居住相对集中，就可以发展公共交通，减少交通带来的压力，同时可以进行大面积的集中的绿化，改善环境，也便于人与人的交流。（赵丽萍） |
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