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    杭州城郊房产开发的反思与探索
    新自然、低密度、保护生态资源

    http://www.cnestate.com　 摘自　　每日商报　 2002/10/11
    　　10月7日，由全国工商联住宅产业商会、浙江大学、富阳市人民政府、金都房产联合主办的亲自然住区发展学术研讨会在富阳召开，工商联副主席瞿怀明、工商联住宅产业商会会长聂梅生、建筑大师赵冠谦、蔡镇钰、天津大学博导聂兰生、清华大学建筑学院院长秦佑国、浙大不艺系教授陈健、双杠雅景观设计咨询公司设计总监刘聪等专家、学者对于如何使住我亲自然，如何“把家轻轻放在大自然中”，发表了各自的真知灼见。专家们认为，城郊亲自然的低密度住宅，要保护生态资源，合理控制面积，探索中国风格、本地特色，利用更多的绿色环保技术。

    　　会后，记者又就杭州的城郊房产的保护性开发这一话题专程采访了陈健教授和刘聪女士。

    　　A　4万亩城郊地被圈
    　　据陈教授调查，在杭州城区的外围，大量的城郊土地被圈定开发，他们大致分布在四个区域，即余杭区有20个左右的项目，土地出让量在35086亩左右；富阳银湖开发区有近10个项目，土地出让量4250亩左右；之江度假区块有6个左右的项目，土地出让量在2387网左右；萧山区块约有5个左右的项目，土地的出让量在2387亩左右。这四个区域的总土地出让量约为43000亩，大部分项目都是别墅和排屋，即便以0.3的容积率计算，这些土地也将提供860万平方米的低密度住宅。

    　　而杭州的几次购房者调查中，别墅的需求量仅在5%左右，杭州正常的住宅年开发量约在250万平方米—300万平方米左右，算下来每年的别墅需求量仅在15万平方米左右，860万平方米需要花50多年时候来消化。当然，这其中的很多项目都仅仅处于“圈地”阶段，但无论全部做完，还是只做一部分，都将对这些区域的生态环境带来很大的危害。

    　　B　开发商不懂珍惜“处女地”
    　　这四个区域上的土地基本都是协议出让拿到的，拥有很好的自然生态条件，根据地理地貌，可粗略分为三大类，一类是山地，有山有水，主要是银湖和部分的闲林地区，一类为满布柿子树、芦苇荡、小水塘的湿地，主要是五常、西溪一带，一类为平地，主要是之江度假区和萧山区块。但无论是哪一类地块，都是长期形成完整生态系统的“处女地”，从城市生态学角度讲，他们是杭州的绿肺，形成了一个很完事的生态圈，对调节杭州的空气、气候及其他生态因素起着重要作用。

    　　陈健很痛心地说，一些开发商在实施建设时，根本就没有考虑到“保护性开发”，整个山坡铲平造房甚至动用炸药炸掉整个山头的情况都时有发生。一旦生态平衡遭到破坏，要重新恢复是很困难的。

    　　C　四项建议不吐不快
    　　陈健和刘聪都明白，如果从城市化、城市经济学角度去衡量，城郊区块的开发势在必行，他们也无法阻止这一趋势，他们只是希望除了考虑经济学，政府和开发商都能多考虑考虑生态学，多考虑10年、20年乃至50年后的杭州大环境。所以，对于以下的建议，他们自认为虽属于“螳臂当车”，但不吐不快。

    　　建议一：休克疗法
    　　陈健认为，出让土地最多的地方是城郊地区。由于城郊6-8级地基本没有规划，对于大型区块今后的交通走向、市政配套基本没有数，而行政区划调整时一般有3年的“缓冲期”，土地没有统一收归国土资源局收购出让，成千上万亩的土地通过开发商的“工作”，被悄悄圈走。 这些地块的市政配套都需要自行解决，光是污水处理等问题，就会难煞开发商。现在很多楼盘都采用了小型污水处理系统，尽量达到无污染排放，但肯定无法达到大型污水处理厂的排放标准。

    　　陈健说，如果以后再有行政区划的调整，应该很干脆地采用“休克疗法”土地统一归口，先做规划，做市政配套，当生地变成熟地后再分块出让，这样，土地的价值得以体现，开发商的风险会小很多，购房者的权益也得到了保障。

    　　建立二：景观评估
    　　对于已经协议出让的地块，必须要求开发商先期做一个保护性开发的方案。陈健建议政府做“资源调查”，即对开发地的地貌、植被、水系进行详细勘察，如果算出这块地上有多少棵树、多少平方米的水，必须保证在开发时尽量保留，在开发完成后尽量恢复。陈健说，在金都富春山居开发前，他就曾带着20多名环艺系学生花一个月时间做了一次基地调查，对将开发区块的草木、水系都进行了详细勘察和记录，这份记录，将成为开发商今后恢复生态景观时的依据。这种调查目前只是企业行为，如果能变成城郊房产开发的惯例和条款，将对环境保护起到很好的作用。

    　　刚从美国回来的刘聪女士则提出了“景观评估”的方案。刘聪说，景观评估是国外进行土地资源开发利用的一项重要的前期准备工作，一旦某一块生态条件较好的土地需要开发，开发商会对这一区域的自然资源进行调研、评估，包括从美国美学角度进行景观评估。通常的做法是，随机抽取30位市民，通过看照片、看录像、讲解等方式，介绍这块地的现状，由这些市民评估这一区域内的不同地块的景观等级，这种建立在心理学基础上的抽样调查，较为民主，也较为科学，一旦确立了景观等级，开发商必须遵循保护特殊、重要景观资源的原则进行开发。如果是生态条件非常好的地块，如湿地系统，则会采用“权端保护措施”，不要说开发，连入内一步，拿走一块石头都是不允许的。

    　　采用资源调查、景观评估的好处在于，开发生态条件很好的土地其操作成本会非常昂贵，操作空间非常小，开发商会尽量寻找自然资源较为贫乏的土地进行开发，从而就顺利地保护了环境。

    　　建议三：新城改造
    　　在杭州的城乡结合部，存在着大量的都市村庄，密度偏低，建筑形态不大佳，违章搭建很多，大市政配套不全，对于这些地块，政府应重新规划和建设，结合拆村建居，建筑容积率在1.0左右的4-5层低层公寓，留出绿地、市政配套用地。

    　　建议四：奖励环保
    　　陈健建议，对于有“环境伦理感”的开发商，应该事后给予奖励，如在以后的开发中给予土地价格优惠，或在同样价格的竞争中给予优先开发权。像绿城的桃花源，就基本做到了“保护性开发”，大树、水系基本保留，像金都的富春山居，一直倡导“把家轻轻放在大自然中”，这些行为，都是值得奖励的。