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长沙楼市预警分析
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/10/11
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前段时期，本报湖南记者站联合一家来自台湾、植根长沙的专业楼盘营销代理企业——湖南信保投资咨询有限公司，投入近30人对长沙楼市开盘4个月以上、并尚未取得房产证、覆盖市内五区的105个代表性楼盘进行了为期两个月的专业化、科学化的调查，较为完全地掌握了长沙楼市的异动脉搏。
近年来，全国各地尤其是内陆省份的楼市渐次火热。在沿海业界巨头与内陆开发精英并肩作战促成内陆市场日益繁荣的同时，楼市也涌现出了一些令政府部门、开发业界、消费者较为关注的话题。房地产市场到底是否虚热，楼盘运作究竟是否良好，楼市竞争策略何在？种种揣测不绝于耳。
与不少地方大体一致，地处内陆的湖南省会长沙的房地产市场也基本进入了调整期。一叶而知秋，以下有关数据分析会对同仁有所启发。
销售篇
楼盘销售喜忧参半
长沙市开盘4个月以上的楼盘到底整体卖出了多少？这一直是当地业界内外一个不大不小的谜。本报湖南记者站联合湖南信保投资咨询有限公司近期对基本上算是长沙市区的105个重点楼盘进行调查后发现，长沙楼盘销售喜忧参半，整体销售率约55.46％，待售率高达44.54％。
此次调查的对象为：芙蓉区火星大道以西21个楼盘、天心区22个楼盘、雨花区新中路以北29个楼盘，开福区丽臣路以南23个楼盘、岳麓区10个代表性楼盘。从销售结果来看，单价方面，3001～3500元／平方米在芙蓉区、开福区的销售均为最好，出售率分别达84.48％、80％，但此单价区域内的规划户数都不多，而且由于整体价位过高，该区楼盘出售率最低（44.7％），开福区1501～2000元／平方米价位的销售也较好，售出率达78.55％，整个楼盘的售出率为56.51％，雨花区、天心区也都是单价在1501～2000元／平方米的出售率最高，分别为72.85％和64.11％，天心区整个楼盘的售出率为55.44％，岳麓区1500元／平方米以下的规划户数最多，也较为畅销，整个楼盘售出了51.26％；总价方面，芙蓉区31万～40万元的销售最好，达55.68％，而开福区、雨花区、天心区均是总价在11万～20万元的出售率最高，分别为79.87％、61.81％和73.63％，岳麓区总价在10万元以下的销售最好，售出98.24％，但规划户数不是很多。由于较多明星楼盘的旺销带动了其区域内总的销售，雨花区楼盘出售率居全市最高，达62.83％。
分析表明，长沙市1501～2000元／平方米、面积在100平方米以下的房屋出售率最高，分别达61.51％、71.67％，4001元以上／平方米、211平方米以上的房屋出售率最低，分别为33.03％、39.57％；总价在10万元以下的销售最好，售出率达90.04％，总价在81万元以上的销售最差，仅售出22.64％。
价格篇
是房价偏高还是消费超负
如果说消费者将房屋面积大小的需求当作一种理想的话，那么，作为最能直接检验消费者承受能力、也可决定消费者购房面积大小的房价，更会把消费者拉回到现实当中。此次从长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区分别抽样了10、16、8、10、12个代表性楼盘。
从该市56个代表性楼盘的规划户数来看，单价方面，芙蓉区由于地段原因，平均单价最高（2583元），3501～4000元／平方米规划户数最多，1501～2000元／平方米最少；开福区2001～2500元／平方米价位的规划户数最多，3001～3500元／平方米最少；雨花区、天心区同处城南区域，地段、环境均相差不大，因而大多规划户数单价是定在2501～3000元／平方米，两区规划户数最少的分别为1500元以下／平方米、4001元以上／平方米；而岳麓区因为地处湘江河以西，单价都不是很高，平均单价最低（1689元），规划户数大多单价在1500元／平方米以下。总价方面，芙蓉区、雨花区、天心区31万～40万元的规划户数最多，芙蓉区每户平均成交总价最高（34.27万元），规划户数81万元以上的最少，而岳麓区总价基本上处于11万～20万元和21万～30万元，其次是10万元以下，每户平均成交总价最低（18.09万元），31万元以上的房子较少。
调查显示，单价方面，长沙市2501～3000元／平方米的规划户数最多，其下依次为1501～2000元／平方米、2001～2500元／平方米、3501～4000元／平方米、1500元以下／平方米、3001～3500元／平方米、4001元以上／平方米；总价方面，长沙市21万～40万元的规划户数最多，其下依次为11万～20万元、41万～70万元，总价在10万元以下的规划户数不多，总价在81万元以上的规划户数最少。
而目前长沙市城市居民人均年可支配收入为8000元左右，房价与一般家庭年收入之比达到甚至超过了10：1的比例。湖南信保投资咨询有限公司总经理林凯旋先生认为，按照国际通行观点，住宅价格与一般家庭年收入之比应保持在3：1至6：1之间，超过6：1就难以形成有效需求。根据长沙市民现时的消费承受能力，一套房屋总价定位于10万～20万元，将能适应大多数市民的消费需求。当前这种与不少大中城市特别是省会城市相比看似并非太高的房价，对于已有70％是依托银行按揭的长沙购房者来说，确实大大超过了其购买力。
战略篇
楼市“跳水”就能觉醒吗
房价不是很高，消费者却又难以承受，一直牵动着长沙各界的心。本报去年8月22日3版以《长沙房价还能挺多久》为题，对飙升过后的长沙房价在今后一段时期必将稳中有降进行了前瞻性的预测之后，业界对长沙房价从此开始争论不休。今年年初，业界有人提出，今年既是长沙房地产市场的品牌年，又是长沙房价的大战年。有人甚至断言，长沙楼市跳水不可避免，今年年底明年年初必将有好戏。
根据长沙市房地产交易中心统计的数据，上半年长沙市商品住宅平均售价为2240元／每平方米，同比下降6.36％，住宅价格自1998年以来首次出现了负增长。自下半年以来，长沙市各开发商更是摩拳擦掌，有市借市、无市造市，优惠展销月尚未结束，主题晚会、赏月餐会就开始热身。或许是夏季楼市表现得较为疲软的缘故，长沙的不少开发商便提前盯上了被视为“生存大挑战”的“十一”黄金周。有操盘者放言：再卖不好，情况就不妙了。于是，打折、送家电、抽大奖、免物管费、免费搬家等招数一环套一环。去年以来一向坚挺着3000多元／平方米单价的某楼盘，国庆前突然降到了2380元／平方米，据称其目的就是希望黄金周火上一把，随即能发起一场房地产市场的“清场”运动。有数据显示，9月份的第一周，长沙市共有85个楼盘仅向本地主流报纸就投放了广告1836.58万元，同比增长15.64％。
那么，黄金周到底表现如何呢？据了解，今年的长沙假日楼市并没有出现期待中的火爆。
究竟是什么因素导致了现实的房价与购买力脱节？拿地价来说，有人认为，政府以较为便宜的价格出售的土地，由于中间环节有乱炒“批件”的市场以及一批过时的税费，在政府和开发商均未多得利的情况下，反映到市场上却很贵了，加上国家没有财产税，常说的70年的地价更是需要一次性兑现；就开发业界而言，不少人认为，无论是当前这种“变相降价”，还是直接价格战的酝酿，都对开发商是一种自食其果式的“猛醒”。其主要表现在两个方面：一是入市门槛太低，有无资金实力或融资能力和专业操盘能力，大小公司一窝蜂地上；二是放羊式粗放型管理增加了成本，不利于获得价格优势。此外，本土大小媒体出专刊辟专栏，为助长行业泡沫大肆推波助澜。不过，这种“售楼广告刊登越多，说明其楼盘很可能越不好卖”的观念，已由开发业界蔓延到了消费者心中。而对于中介代理商，湖南信保投资咨询有限公司总经理林凯旋先生认为，市场的完全掌握对成功操盘至关重要，代理商既要对开发商负责，又要对行业负责，惟有深入才能制胜，也惟有专业才能长远。
业界不少人认为，长沙要把房价降下来说起来容易，做起来可能很难。首先是长沙在加快城市化的进程中，市场的力量已经超过了政府的力量，政府的总体规划滞后，扮演城市总设计师的角色已是力不从心。如果能够先让政府进行总体规划，宁愿通过贷款来完善商业、文化、生活配套，再将土地卖给有实力、有品牌、讲信誉的发展商进行开发，这样经过房价的梯次增长，就很容易逐步圆上市民的一、二、三次甚至更多的置业梦。而随着置业次数的增加，市民对房产的要求将会更高，购买力也会进一步增强。其次是长沙房地产管理体制不顺、机构重叠、政出多门、手段单一，办事效率低下，管理相互脱节，缺乏应有的经济杠杆的调节和法律手段的监管，造成了政府对房地产经济活动宏观调控的力度不够或失控，单靠房产部门一家很难营造一个公平、公开、公正的市场运作环境。目前长沙市牵涉到房地产管理的部门有：建委管资质和施工，工商管企业登记，计委管立项，国土管用地，规划管规划，房产只管产权和交易，部门过多难以协调，又缺乏统
一、规范的管理制度。同时，房产部门本身政企不分，公房包袱重，以致于没有精力加大对房地产行业的管理力度。
其实，对于当前的楼市，长沙市主管部门早已有着清醒的认识，并正在竭其所能地采取有效的针对性措施。长沙市房产局副局长魏建超先生一针见血地指出，正在成熟的长沙房地产市场，不应进行变相降价而形成不必要的内耗毕竟市民的购房需求仍在不断增加。他认为，作为一家品牌发展商，楼盘销售观念应该理智，价格定位应该明朗，把设计和服务做得更好点，才能真正满足于消费者。据透露，为加强对楼市的宏观调控，长沙市已成功开发出了一套房屋预（销）售备案网络系统，本月有望投入使用，并将于近期举办全市销售主管培训班。（赵春林） |
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