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    “大盘”开发向政府提出了新的课题

    http://www.cnestate.com　 摘自　　南方房地产　 2002/10/14
    　　在城市建设、房地产开发中近年出现两类“大盘”，一类是由政府通过规划划出一大片地段，开发建设占地几百公顷的居住区(本文不谈工业区)，在大型居住区内划分若干个住宅小区(占地个几公顷到几十公顷)，在规划先行的前提下，分别由几个开发商分期开发建设；第二类是开发商向政府有偿取得或在二手工地市场取得占地上百公顷甚至几百公顷的地块，自行开发建设。本文讨论的主要是第二类“大盘”。

    　　开发占地上百公顷以至几百公顷的“大盘”居住区有其正面效应。它是受国家加快城市化进程，培育新的经济增长点，通过住宅建设、住房消费拉动经济，以及开发规模化……等方面的影响下出现的。广州市大部分集中在番禺和广园东路的“大盘”产生了相当大的影响。不容否认，这些“大盘”设计水平高，环境建设优，开发理念新，营销策略好，不但使开发企业获得经济效益，赢得“名声”，引来省内、国内多批参观借鉴者，也使大量市民买到功能优、环境美、配套齐(指住区内)的商品房，住得惬意；同时也为城市兴建了数量巨大的住宅群，取得令人瞩目的环境效益和社会效益。而这一切都是在两年多的时间内取得的。可以这样说，广州地区在创新观念、规模开发推动下，正在开发的多个“大盘”居住区，是开发商和众多购房者为广州市打造的一张亮丽名片，为城市建设和提高居住水平作出了不小贡献。

    　　在负面方面，近年出现的“大盘”开发热也确实存在许多问题：一是规划滞后，未有详细规划和公建交通规划就由开发商各自开发，留下隐患和大量难题。二是这些“大盘”的土地多是通过协议方式取得的，未按“经营性房地产项目用地必须以招标、拍卖方式出让”的规定取地，地价较低，造成不公平竞争，国家也可能流失部分土地收益。三是几百公顷的大块土地由一家开发商独自开发、营建一个住宅区，可住人口达十几万人、二十几万甚至三十几万人 (按在建各个“大盘”规划建筑面积除以广东“十五”规划人均建筑面积26平方米计算)。这样的人口规模已是一个小城市甚至中等城市了(人口50万以上为大城市)。住区建成后，二三十万人口的大住区大量的行政、司法、公安、文化、教育、医疗……等大事，如没有政府实施管理，单靠物业管理公司很难承担得起如此重大、繁杂的管理责任。四是新建大型住区附近就业岗位少，住区居民难以就近上班，往市区或远处上班又会加大城市交通压力和本人经济负担。

    　　广州的“大盘”开发也向政府提出了新的课题，有的甚至是挑战性的。原来早已肯定的土地开发模式是由政府将“毛地”开发成“熟地”后再向开发商出让，但广州市十几个“大盘”的土地开发却不走这条路，而是由开发商自行开发“毛地”，而且成效甚大，速度特快。而有些由政府组织开发的大地块却慢得多，这个问题很值得人们深思和研究。还有“大盘”住区外的公共交通、居民上班通勤、商业服务的营运……等问题最后也不得不由政府来处理。

    　　“大盘”开发如果能够做到以下几点：坚持地段具体规划在前，开发在后；交通、商业、服务业、文教、医疗……等市政、公建配套设施由政府统一规划，组织建设，纳入市政管理，让同一地段的住区、居民共享；住区的教育与市里的学校同等待遇，不办成高收费的“贵族”学校，以免中低收入居民子女因交不起“高价”学费而失学，等等，则目前“大盘”开发已经出现的问题就会少出现，出现了亦可较易解决。

    　　“大盘”开发已经在广州等特大城市出现，当前的对策应是引导和改进，因为我国、我省还需要持续增加住宅建设。虽然在改革开放以来的20多年中我国取得了世界上最快的住宅发展速度，完成了世界上最多的住宅建造量，但人均住房水平仍不高，全国仅有20.4平方米(建筑面积)，广东22平方米，比法、德等国上世纪90年代37-38平方米的水平还有相当大的差距，可以肯定，在一、二千年内我国、我省住宅建设仍有相当大的发展空间。如果加上加速城市化进程所需住宅量，这个发展空间就更大。因此，在部分城市尤其是特大城市中开发若干个占地几百公顷的大型居住区 (片)也是必要的。比如广州市的番禺地段、南沙地段、南沙与市区的连接带、东部地段……都有开发大型居住区(片)的必要和条件。但不能采用“华南板块”先开发、后规划的模式，也不应把如此大规模的居住区办成一个“小区”交由一家开发商包揽一切，一个物业管理公司管理一切。而应该把“大盘”规划咸几个住宅小区，每个小区用地规模在十几公顷至几十公顷，以招标、拍卖、挂牌方式分别出让给几家开发商分别开发。当然，实力大的开发商通过竞投也可由一家公司开发两个或多个小区。但不应把多个住区连成一片变成超大型“住区”——实为城镇，以免造成日后行政、司法、治安、管理上和其他多方面的困难。（许绍基）