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房产开发别疏远工薪阶层
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http://www.cnestate.com 摘自 金融时报 柚文 忠华 2001/11/5
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北京的楼市一向以行情火爆而著称，其房价之高、销售势头之好，为全国各地的房地产开发商所羡慕。然而，就在北京申奥成功后不久的“金九银十”季节，北京楼市销售却没有 “顺势摸高”，反而出现了近年罕见的“卖不动”行情，全市商品房销售量同比下降了两成以上。
开发商“价”高和寡
北京楼市滑坡的现象，在全国其他城市也都不同程度地存在。为此，业界专家给出了种种解释，有的认为是“长期牛市后的一个小调整”，有的认为是购房人日趋成熟和冷静使然，还有的认为是银行提高了个人购房贷款的门槛所致。事实上，在这见仁见智的观点背后，有一种看法值得开发商深思，这就是：开发商开发的商品房超越了消费者的有效购买力，尤其是广大工薪阶层的有效购买力。
近年来，随着我国房改政策的逐步出台，个人购房市场日益兴旺，各种各样的房地产项目层出不穷。在这股愈演愈烈的房地产开发热中，不少房产商在不知不觉中走入了这样一个误区：你追我赶、一窝蜂开发建设大面积、高档次、高价位的“豪华住宅”、“高尚住宅”。在北京申奥成功后的第二天，当地媒体上曾出现了某地产商的豪言壮语，称“北京房价可以涨到每平方米2万元”。开发商在高档住宅上的盲目攀比，造成一边高档住房严重过剩，一边普通百姓无房可买的局面。这样的房产开发偏离了市场，疏远了急需购房的普通百姓。
房展，是开发商认为与消费者见面的最佳渠道。在各地的房展会上，开发商们热衷于展示的是那些动辄150、200平方米，高档次、高价位的“花园洋房”、“智能住宅”和“联体别墅”楼盘，这令许多自感“囊中羞涩”的工薪阶层无从选择，只好避而远之。国家统计局的权威调查显示，我国普通购房者、工薪阶层最感兴趣的是100平方米以内的住房，并且是经济适用房。而在各地的房展上，这样的住房实在是少而又少，即使有个别适合工薪阶层的商品房上市，又往往被一些消息灵通、实力雄厚的富裕者捷足先登。不少市民感叹说，现在多数房产开发商的眼睛只盯着有钱人的口袋，没有几家真正肯替普通百姓着想。
高价位蕴藏高风险
以北京市为例，这里的市民人均收入在全国大型城市中挤不进前三名，而房价始终在全国“一枝独秀”，商品房的平均售价超出第二名的上海市1500多元。另外，北京对经济适用房虽有最高限价，但也是“有价无市”，看好经济适用房的广大百姓只好无奈地等待。
太原同样如此。目前这个内陆城市出售或即将出售的高档商品房已经超过3000套，另外还有一些高档楼盘正在建设或即将上马。而可供普通百姓选择的经济适用房，却只有太原市经济适用房中心和为数不多的几家房地产公司在开发，在数量上过远不能满足购房者的需求。
业界资深人士分析认为，我国相当一部分房产开发已经走进了一个误区，即一味追求高档次、高品位和高价位，却忽 略了市场调查分析，偏离了房地产消费市场的“准星”，这是我国房地产业尚不成熟的表现。今后一段时间，可能会造成现房的积压，使资金周转产生困难；同时又可能引起激烈而残酷的广告、价格竞争。
据了解，我国部分地区的房产开发存在着“老板拍脑袋搞开发”的怪现象，房地产开发所依据的不是对住房消费市场的充分调查与分析，更没有周密而翔实的市场报告，而是亦步亦趋地盲从，今天你开发高档住宅，明天我就上马豪华别墅，大有针锋相对之势。一位专门从事房地产宣传策划的人士认为，我国房地产开发现在仍处在一个较低的层次，由于市场信息不灵通、营销手段的落后，造成许多房产商的盲目开发和购房者的盲目购房。房地产开发必须在“瞄准”市场、“吃透”市场之后进行。只有这样，我国房地产业才能真正走向成熟。
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