•  
    当前北京写字楼投资市场分析

    http://www.cnestate.com　 摘自　　北京房地产　 2002/10/15
    　　首先，这里所说的写字楼投资市场不是指开发投资市场，而是指置业投资市场，即买家为小业主，购买的面积一般从一百平方米左右到上万平方米，购买的目的是为了出租以换取投资回报。从投资者的角度来看，他们一般希望在两个阶段赚取两方面的收益：第一个阶段，投资者购买物业后出租给公司以收取租金；第二个阶段，投资者在物业出租一段时期以后再转卖掉，当然前提是转卖价格要高于当初的买价。这样，作为投资者来说，他既赚取了投资收益，实现了房地产增值的目的，又规避了通货膨胀风险，实现了购买房地产保值的目的。如果第一个阶段出了问题，比如说税费等相关开支过高或市场不景气导致租金过低，潜在的投资者就会对投资写字楼失去兴趣，进而影响开发商开发写字楼的热情：而如果第二个阶段出了问题，比如说写字楼的价值在几年之后不仅没有上涨，反而出现了下跌，潜在的投资者会认为写字楼没有保值增值的优势，这也会使开发商失去开发写字楼的积极性，并进而转向房地产的其他投资领域。因此，如果两个阶段中的任何一个阶段出了问题，都会影响投资者的积极性，进而影响写字楼整体市场的健康发展。

    　　从目前北京写字楼投资市场的发展情况来看，上述两个阶段都或多或少地出现了问题。因而造成了目前北京写字楼投资市场低迷的态势。下面就先简单介绍一下北京写字楼投资市场发展的历史，再分别从这两个阶段阐述一下当前北京写字楼投资市场的现状。

    　　北京写字楼投资市场是从90年代中期发展起来的，当时中国刚刚对国外开放，外资大量地涌入中国，而作为外资公司在北京办公的场所——写字楼，却出现严重的供不应求现象。这主要是因为90年代初，北京基本上没有真正的写字楼市场，也就没有什么象样的商业性写字楼对外出租或出售。因此，在90年代中期推出的写字楼，象万通新世界广场、光华长安大厦、南银大厦、恒基中心、丰联广场、西单国际大厦、庄胜广场等，非常受买家、尤其是那些投资型买家的欢迎，当时这些写字楼平均超过一半的面积都被这些投资者买走。由于当时写字楼市场租金很高，出租率也非常高，因此当时这些小业主的出租收益还是不错的。然而，从90年代后期，更确切地讲是从1997年开始，北京写字楼市场开始走下坡路，原因主要有以下两点：第一，受亚洲金融危机的影响，许多公司，尤其是亚洲公司缩减办公面积，从而导致需求方面的减弱；第二，由于90年代初期写字楼项目开发量过大，导致90年代中后期写字楼上市过于集中，且供应量过大。由于需求减弱而供应量过大，从而使写字楼市场空置率上升，租金和售价下降，导致小业主投资回报下降。

    　　在写字楼市场走下坡路的时候，当初一些被掩盖的问题终于暴露了出来。首先是第二个阶段，该阶段中的问题最容易被暴露出来，即目前的写字楼售价比当初“泡沫经济”时期的价格下跌了将近一半，并且从目前的发展趋势看也不大可能回到当初的价格，因而投资北京写字楼市场无疑就失去了保值增值的优势。下面我们重点分析一下第一阶段存在的问题，这一阶段存在的问题相对来说比较隐蔽。

    　　从第一个阶段来看，尽管市场租金下降使小业主的投资收益随之减少，但实际上影响小业主投资收益的主要因素是税费、免租期、代理佣金等方面的开支过高，尤其是高昂的税费开支，使小业主实际得到的租金收入远低于名义租金收入。

    　　以现有甲级写字楼为例，目前写字楼的成交租金平均在21美元每月每建筑平方米，一年的租金收入为21×12=252美元每平方米。从开支方面来看，首先是各种税费的开支：其中房产税就占租金收入的12％，“两税一费”(即营业税、城市维护建设税和教育费附加)占租金收入的5.5％，所得税按租金收入的10％算，这三项税费加起来共占租金收入的27.5％，即69.3美元。

    　　再看一看别的方面的开支：因为写字楼的租期一般为两年，在目前的市场状况下，一般在两年的租期内给租客一个月的免租期，同时给代理一个月的租金作为佣金，这样合一年就损失了一个月的租金收入，即21美元。两年合同到期后，如果现有客户搬出，则房屋就会空置，从目前的市场情况看，少则两个月，多的半年都有，按两个月来算的话，一年也合一个月的租金损失，即21美元。在两今月的空置期内。小业主还必须交物业管理费，按目前甲级写字楼的平均物业管理费标准3.5美元每月每平方米来算，一年也得损失3.5美元。免租期、代理佣金、空置-管理费这几项加起来合一年为45.5美元(21×2＋3.5)，再加上税费69.3美元，年开支共计114.8美元，占到年租金收入252美元的45.6％。换句话说，小业主年租金收入的将近一半都被各种税费和开支所消耗掉。在这种情况下，任何一个理性的潜在投资者都不会再投资写字楼物业。

    　　实际上，上述税费中的房产税12％是针对国内投资者而言的，而对于高档写字楼中占绝大多数的国外投资者来说，他们的房产税是按房产原值的70％再乘以1.2％来计算的，但现在写字楼的价格与90年代中期相比跌了一半左右：因此再按房产原值来征税对这些国外小业主就显得很不公平了。很显然，解决上述问题的关键是大幅降低各种税费，并把房产税按以房产原值为基础征税改为按以房产的公开市场价值为基础征税，这样才会大幅减轻小业主的负担，从而刺激小业主投资写字楼物业，进而推动写字楼整体市场的健康发展。当然，“解铃还需系铃人”，相关政府部门不应该只对购买和出租普通住宅出台相应的优惠税费政策，还应该出台针对商用物业的相应优惠税费政策。毕竟，当前这种“杀鸡取卵”的政策只会使写字楼投资市场的主体，即国外小业主，一去不复返，从而从根本上破坏写字楼市场发展的基础。（赵燕军）