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杨保军：土地增值税遏制大规模圈地
中国城市规划设计研究院总规划师
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/10/15
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圈地运动在目前房地产开发大潮中此起彼伏，那么开发商为什么这么热衷于圈地呢？原因是他知道，随着中国城市化的推进，土地资源越来越稀缺，稀缺就值钱，所以他就想把稀缺资源先抓到手里，抓到手里他可以慢慢地开发，比如我圈了一万亩地，这个地都是在边缘地区，便宜，基础设施、社会服务设施都没有，就是一般的农田，那么我可以先开发一千亩。在我开发的同时，城市也在开发，等道路、供电、排水、医院、绿化、学校都有了，这时地的价钱也该是翻番了，这个时候它远远高于银行的利息。所以政府必需要找到一个行之有效的政策或法律上的支持，遏制这种圈地运动。
国家要开办一种税，叫土地增值税，举个例子，一块地为什么能从５万块钱一亩涨到１２０万块钱一亩呢？不是因为你自己投了钱，是社会和政府掏了钱，政府把路修过来了，你的地才能值那么多钱，所以增值这块你要交税，这样一来就能制止开发商的圈地。如果城市再往外扩张，这块地不管你开发没开发，只要还在你手里，你就要交增值税，每年都得交，只要评估涨钱了就要交税，这样一来，你就觉得圈这块地没意思了，因为这块地不涨钱了，钱让政府拿走了，至少是让你觉得圈地带来的钱没有比银行利率高，所以你就没有必要把宝押在这个地方。
我们国家现在还没有土地增值税，我们目前只是在呼吁这件事，这是很有好处的。土地增值税的多少可以设计，要是真少了开发商就赚钱了，哪个划算他就选哪个，假若你算得比银利率略高一点点，他就可能放弃了。因为开发商都有一个预期收益，我们国家的房地产商追求的平均利润率是１６％～１８％，如果能达到这个层面他就干了。
我们现在是把土地７０年的使用权一次性付清了，增值税就可以不用把一块土地的费用一次付清，但增值税每年都收，每年都收就可以把这个费用分摊，分摊到７０年，那第一次付的就很少，因为这个房子买下以后，它是不断在增值的，在国外呢，他同时征收第二种税——财产税，这样有利于刺激当地政府去改善社区环境，完善配套。
征财产税政府就要加强对财产的评估，一旦采取这个办法，业主就会很关注他这个社区的安全、环境、配套，因为社区周围的环境好了，配套完善了，你的房子才能涨钱，同时也给政府施加压力，政府的动力是改善社区环境，因为房子增值了，他就能收你的增值税，有钱收了他就愿意干。比如天通苑小区，根据评估，如果原来是５０００元／每平方米，现在没准到不了这个数，因为这个地方交通太堵了，那好，政府来一个工程帮你把这个问题解决了，等交通很方便了之后再评估一下你的房子，假若是５６００元／每平方米，那其中５５００元是你业主的，另外１００元交给政府，业主也会很乐意，每年都要交一次，这个量不是很大，在国外就是这么良性循环的，政府个人都受益。 |
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