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土地储备一本好听难念的经（二）
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/10/16
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高房价都是高地价惹的祸？
“地价是随着房价的提高而提高的。”杭州市国土局局长朱寅传说，“就像汽车与钢材的关系，汽车市场火了，钢材价格才会涨，而不是反过来。”支持朱寅传这一结论的一个重要论据是，他们对今年杭州房交会的调查显示，以参展楼盘的公开价格计算，协议出让的土地在其房价中所占成本比例为２４％，而招标拍卖土地占３４％，“相差１０％，在可以允许的范围之内”。
对此，一些房产商表示质疑。一位不愿透露姓名的杭州房产商说，对开发商而言，房价主要和土地供应量、地段有关。土地供应部门强调“市场供需矛盾造成了房价上涨”。事实上，这忽略了“成本推动”的作用，掩盖了地价在房价中的作用，因为任何一种产品的价格均由成本和利润构成，从某种意义上讲，当行业利润趋于平均化的时候，这种产品的价格就取决于成本。
据透露，杭州某高档楼盘开盘价每平米１万多元，为了让购房者感觉“物有所值”，开发商采取的方法是在品质上不惜血本，比如每户都有专用电梯、房间玻璃用防弹玻璃等。事实上，该楼盘每平方米中土地价格就有７０００多元，占楼盘成本的８０％，开发商也是不得已而为之。
据房产商介绍，目前，杭州较普遍的情况是土地成本占楼盘成本的４０％左右。
浙江大学经济学院教授张旭昆则认为，至少在目前看，土地储备制度助长了房价。但房价上涨并非完全因为土地储备制度，更主要的原因仍然是市场需求。如果没有后者，搞土地招标拍卖也卖不了高价，因为没有开发商愿做亏本买卖。
此外，拍卖中的盲目和跟风心理也不容忽视，在招标拍卖中是一个愿打一个愿挨，但有时也会脱离经济学规律，比如去年６月，杭州西湖边的一块地竟拍出了每亩１８００万元的天价，总额比第二位高出１．７亿。
“克隆”土地储备谨防新的腐败
中国人民大学博士生导师、著名房产法专家周珂教授说，土地储备制度（土地供应委员会）最早起源于上个世纪８０年代初的香港。在全球实行土地国有的国家里，目前只有马来西亚和中国实行土地储备制度。
他认为内地目前的操作方式还不能与香港特别行政区相比，因为香港已经有了完备的制度及高透明度，并接受廉政公署的监督，内地现在要“克隆”还比较困难。
他说，土地储备过程中周转的巨额资金极易导致腐败。结合中国地少人多、土地国有的现实，可以探讨土地租用，而不是买卖。
浙江大学房产法教授陈信勇认为，土地储备中心首先面临的是合法性问题，即它的存在与发挥作用有没有法律依据。因为我们现在还没有法律依据，只有一些政府令作为依据，而土地储备制度在《房地产管理法》、《土地管理法》中都找不到。长期在法律体系之外运行，具有法律风险，迟早会出问题，要么是外部问题，要么是内部问题。
据悉，最先出台土地储备规章制度的杭州土地储备中心也已意识到这一点，明年，杭州市将提请市人大通过一部地方立法，以解决该中心运行没有法律依据的困扰。
陈信勇还认为，土地储备制度其次面临的是经营风险。其运作涉及多家银行动辄数以亿计的贷款，风险很大。几十个亿在中心周转，是否有足够的操作能力令人存疑。而且，要知道房地产市场不可能一直走上坡路，一旦波动，土地储备中心就面临很大的考验。
因此，他说，土地储备中心能否实现对土地市场的宏观调控，取决于是否有科学、可靠、透明的决策机制，决策机制要公开化，因为决策涉及到全社会。
浙江大学经济学院教授张旭昆从经济角度分析：土地储备制度在目前土地国有制的前提下，是比较合理的一种制度。但把土地全部集中到一个中心，如果对中心监督不严，就可能出现更大的猫腻。如果做得好，一个公道的政府部门能代替很多分散的猫腻。如果做得不好，最坏的可能就是：一个大贪官取代了一批小贪官，如果不能保证对土地储备中心的运作进行有效的监督，这种可能完全存在。 |
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