|
|
| |
|
土地储备制度是把双刃剑
——中国人民大学博士生导师周珂教授访谈
|
|
http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/10/17
|
问：目前我国内地推行的土地储备制度主要借鉴于香港的批地制度，您在上世纪９０年代初曾专门考察过香港的批地制度，能否介绍一下这种制度在香港的情况？
周珂：香港是全世界最早推行批地制度的地方，这种制度曾经带来了当地房地产的红火，但也有种种弊端。
香港的批地制度与其殖民地特性分不开。回归前，香港土地属于港英政府，英国人在政治上非常聪明，他们明白香港迟早要归还的，因此他们要尽快把土地变成英国人正当的财富，而批地制度则能够完成这种财富的转移。
英国人是如何完成这种财富转移的呢？通过土地批租，港英政府得到的巨额土地出让金主要有四种用途：一部分用来支付政府公务员高薪，而其中高级公务员大多是英国人；一部分补贴财政，以保持免税港的地位，保证自由贸易，因为正是有这一块补贴，才可以让殖民政府不通过税收来维持运转；三是用在香港的基础设施建设上，而主要的受益者又是来自英国的大开发商与承包商；四是修建低收入者的住宅，但这一块的量是非常少的。
港英政府通过批地制度可以操纵地价，操纵房地产经济。在这种情况下香港经济成了典型的泡沫经济，房价高，一般老百姓住房非常困难，相比同样发展程度的地区，香港老百姓要花多得多的钱买房。
尽管回归前，中英工作小组规定两国共同监督香港政府卖地，但香港仍拍掉了大部分香港土地。也就是说，英国政府在临撤退前狠狠制造了房地产的泡沫，在房地产市场最热的情况下吃了最后一顿晚餐。
问：从制定土地政策的初衷和立场来看，香港和内地有什么不同？
周珂：土地使用权出让制度有两个根本属性，一是政府垄断一级市场，二是商业利益优先，在这两个问题上香港与内地是相同的。这种制度设计和实施已经决定了它首先是有利于政府，其次是有利于商人，它必然会产生这种效果，而政府的目的本身并不重要，也就是说这是不以人的意志为转移的。这种制度在香港实施至今，政府想用它为一般公众增加些利益，何其难也。
问：我国政府推广土地储备制度是希望通过对一级土地市场的垄断，以求得对房地产市场的宏观调控，那么在您看来，这个目的是否能够有效地实现？
周珂：我反对用“推广”这个词，我国各地地产的情况千差万别，不应搞一刀切，我们吃一窝蜂的亏还少吗？
政府对一级土地市场实行垄断，并对房地产市场进行宏观调控是很容易的事，但这本身不应该是目的，也不应追求这种垄断和调控。真正困难并有意义的是两件事：一是如何培育我国的地产市场，使之与我国社会主义市场经济的大环境和大趋势一致起来；二是如何使这种必要的垄断和调控对房地产市场起到正效应而不是负效应。对这两件事都要进行必要性和可行性分析。
如果在特定的地方、特定的时间内是必要的，而且那里的政府有这个能力和水平，当然可以实行这种制度，否则就要慎重从事。
行政垄断是一把双刃剑，即使是高手也有自伤的时候。香港回归时特区政府增加了批地数量，这是一种造福于民的宏观调控，但天有不测风云，罪恶的金融风暴顺势使香港的房地产市场成为首当其冲的受害者。我们的一些地方政府即使比港府高明，至少也要慎重。
问：土地储备制度的实施，给国内房地产市场的利益格局带来了哪些变化？
周珂：我国房地产市场是政府、商人和公众的三元利益格局。其中地方政府与开发商利益是相当一致的，他们的这种盟友关系主要表现在拆迁问题上——被拆迁的老百姓得到的实际补偿非常低。
而土地储备制度的实施一来压缩了投机空间，二来拉开了官商的距离。导致的结果是：直接、现实的受益者是政府，而间接、可能的受益者是公众，但如果公众不能因此实际受益，那么房地产市场本身就会更加畸形，至少是房价信号失真。
我认为真正健康的房地产市场利益格局应当是以公众的住宅利益为主导，政府主要是为这种利益服务，以商人利益为标志的房地产经济增长点应当是次要的。从这种意义上来说，土地储备制度对这种利益格局带来的变化是治标而不是治本。 |
|
|
