|
|
| |
|
年底增速突破25％，大批空置房搁浅到底？
|
|
http://www.cnestate.com 摘自 中国经营报 2002/10/17
|
日前，来京参加首届国际商业房地产投资论坛的美国房地产协会国际委员会主席GailLyons认为，房地产市场的兴旺在很大程度上有赖于投资的兴旺。的确，最近有关楼市泡沫的争议不断见诸报端，因为缺乏有说服力的数据及科学的评价方法，人们只能各执一辞难下定论。但空置房的不断增加、银行不良资产中房地产所占比例过大等现象，确实向我们敲响了警钟，无论房地产开发投资还是房产投资都需要理性。
开发投资势头过猛当警惕
国家统计局房地产处处长贾海在最近发表的一篇文章中指出，目前房地产开发投资增长过快，商品房销售增势趋缓应予关注。
他认为，造成开发投资增长过快的直接原因首先是投资领域拓宽，从按物业分的四部分拓展到城市基础设施建设(交通、绿化)、旧城改造，危房改造、学生公寓建设等方面；其次是非国有投资比重增加，今年上半年国有单位投资比重为19.9%，比去年同期减少4.9个百分点；私营和个体投资比重为17.6%，增加4.1个百分点。销售增势趋缓的直接原因是房地产开发投资快速增长，投资规模迅速扩大，竣工面积增加较多，商品房销售价格特别是住宅的价格偏高，居民的有效需求不足。而且从深层次原因看，主要是房改政策没完全到位，中低收入家庭买房的能力受到影响，有效需求不足的局面没有根本改变，同时商品房售后服务问题不少，影响购房者的消费信心。2001年，全国商品房空置面积比上年增长10.6%，今年上半年又增长了9.2%。
而从具体指标来看，房地产开发投资仍将保持快速增长，年底有望达到25%左右。贾海认为，当前房地产开发投资增速不宜加快，目前应控制在30%左右，以减轻空置住宅的压力；同时，国家还要加强住宅投资结构的调整，向经济适用房和廉租房倾斜。
中国信达资产管理公司曲和磊博士反映，与其他国家相比，中国的房地产规模相对较小，但房地产投资招致的不良资产规模却非常大，目前信达负责处理的国内四大银行剥离出的房地产不良资产主要集中在南方地区如广东、海南等地。他认为大量的房地产不良资产的产生主要是由于产品结构不合理、市场变化迅速、房地产投资出现泡沫。他由此指出，银行需要建立一套有效的风险监督和管理机制，开发企业也要慎重选择投资方向。
房产投资市场尚未形成
GailLyons认为，房产所有者除了自己居住外进行的任何房屋经营行为都属于投资房地产，其范围从单元房到商铺到仓库货栈等，但中国目前的房产投资市场尚未形成。
中国工商联住宅产业商会会长聂梅生女士指出，美国政府在过去4年当中提出了“高明的增长、高明的选择”的住宅开发战略，明确要求投资者建造能够升值的住宅，通过提供市场可充分选择的、有升值潜力的住宅来推动房地产业的发展。因为这一战略决策促成了美国当前房地产市场的火热。
相比之下，国内房产投资群体的队伍尚不够壮大。对外经济贸易大学国际房地产研究中心主任、国际注册商业房地产投资师协会(CCIM)中国总部主任梁蓓女士认为，其中很重要的一个原因是房地产市场是一个具有不确定因素最多的不完全竞争市场，而国内一直缺乏理性投资指导，大量有投资需求和投资能力的个体和机构不敢贸然进入。梁女士认为，房地产业要想得到健康、快速的发展，必须运用财务、金融的经济分析工具，评估、评价、比较、核算项目的全过程，控制各个环节的风险。她同时欣喜地告诉记者，经过一年的培训，国内首批70多名国际注册商业房地产投资师日前已经获得专业资格，他们的长处就在于对商业房地产投资人进行全方位服务，对投资进行理性化管理与经营。一位参加了培训的房地产企业经理用学到的分析方法对操作过的一个项目进行分析后对该体系表示极大认同，认为该体系确实打破了感性化投资的局限性。
理性投资氛围有利于吸纳海外投资
2005年，中国房地产市场将彻底对国际投资者开放，不少海外投资者已经开始陆续进入我国房地产市场相对发达地区，但大批欧美资金因为对中国房地产市场不熟悉、畏惧风险而在门外徘徊。美国房协官员明确表示，进入中国房地产市场风险太大。但随着国内投资者的开发投资与房产投资行为的理性化，潜力巨大的国内市场无疑将会对海外资金形成更强的吸引力。
有专业人士认为，在2005年以前，国外资金进入中国的最好方式是境外投资人和中国相关的金融机构组建成合资基金。首创股份董事长、ING北京基金董事局主席刘晓光在10月9日举办的“首届国际房地产投资论坛”上透露，首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团(INGGROUP)共同合资成立了“中国房地产开发基金”，这也是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。基金的主要股东是来自欧美、东南亚、中国香港和中国台湾地区的大型房地产企业和金融企业，首创集团是基金的策略性伙伴。
也许这只是个开端，大量的境外投资者将接踵而来。其进入的速度一方面在于国内的开放政策，一方面在于投资环境的风险系数高低。只有投资环境的不确定因素不断减少、大众的投资行为日趋理性，国内房地产市场才能谋求更大的发展。（谢红玲） |
|
|
