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澄清房地产业10个误区
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http://www.cnestate.com 摘自 新华网 2002/10/17
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1992年、1993年高潮过后，房地产业步入调整期已有10年了，这10年留下了很多辉煌，也留下了很多遗憾。外界甚至有一些同行对这个行业产生了一些误解，我从中挑选了具有代表性的10个予以澄清。
误区一 房地产将进入冬天
去年年末，一位学者提出2002年将是中国房地产的冬天，之后引起了业界、媒体的很多思索。事实上，宏观统计数据表明，2002年并不是冬天，而是一个持续的春天。1998年中国几大政策的调整，形成了世界最大的住宅消费市场。北京今年上半年社会总投资额有77％投向了房地产领域，房地产对GDP的拉动潜力是不可估量的。现今全国居民存款大约为8万亿元人民币，用其中的三分之一来买房，配以8成按揭首付，将拉动近10万亿元的购房量，相当于现今全国城市每年购房数额的20倍左右。再就是观念的改变。以前人们对花未来钱很难适应，现在基本上接受了。统计数据表明，上海现在每年90％的购房交易来自银行贷款支持，说明中国人已适应了这种国际化的生活方式。
误区二 房地产形势大好
认为房地产什么问题也没有，实则不然。春天也会有阴云密布，比如说由于管理失控所导致的诸多发展商之间的恶性竞争；由于黑金交易所导致资源分配不公；由于大家的发展历程和企业血统不同所引起的住宅发展理念碰撞，以及大量低素质发展商引起的破坏性建设；以及滞销房、积压房的存在。这些负面因素也在影响着这个春天的气候。
误区三 房地产是暴利行业
目前，房地产业引起诸多关注，并认为这个行业是暴利的，这在消费者和发展商的一些冲突中也表现出来，都认为房地产开发是暴利行业。其实暴利时代早已过去。据行业统计的数据曲线分析，1993年的上半年是这个行业总体上利润最高的时候，之后由于宏观调控，全行业利润一度下滑，到1997年是负数，全行业亏损。今天的发展商，如果按照国际惯例计算能够做到10％到15％的利润就不错了。
误区四 做房地产很简单
现在北京有所谓的“三外”———“外国、外地、外行”企业进入房地产市场。据上海最近的统计，今年上半年注册资金在3000万美元以上的外资企业有53％左右投资房地产业。由于发展商成功地运作，使得它在销售利润率并不高的情况下获得很高的投资回报率，因此引起了百姓和媒体的关注，认为发展商都很风光，实际上是个误会。房地产业非常复杂，受宏观经济影响十分明显，涉及大量的相关政策及行业的审批程序，房地产企业发展到今天很不容易。
误区五 房价很快降下来
不少说法认为中国加入世贸之后，或者竞争激烈之后房价很快会降。实际上，影响房价的有三个主要因素：一是土地价格，这个价格是不可能下降的，尤其现在的招投标、挂牌之后，地价更不会下降；二是税费，现在也没有太大的下降空间；三是建筑安装，包括装修，原则上也不可能有大的降幅。这3个成本的刚性，使房价不可能往下走。由于竞争激烈，所以发展商必须做出更好的产品才能卖好。这样的话，性能越做越好，成本越做越高，又何谈大幅降价呢？
误区六 空置增长很可怕
如果官方统计数字没有误差的话，每年平均增长空置房1000万平方米，这并不可怕。目前国内城市开发总量为每年7亿平方米，每年空置房增量，仅占年销售量的百分之二点几。住房滞销的主要原因一是性价比不合理，二是与市场需求不对位的无效供给。
误区七 品牌企业店大欺客
过去10年，国内一些有实力、有品牌的企业，对行业做出了相当的贡献，没有这些企业，行业也前进不到这一天，所以对这些品牌公司应该加以爱护，而不是就其发展过程中一些偶然的，个别的失误做过多的宣传，报道的尺度要更为慎重些。
误区八 精装房为时尚早
上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园开发得非常成功，第一卖点就是“精装房”。广州、上海两次调查的结论是一样的，80％曾自己装修的住户在买新房时，都提出精装修。因此，住宅要精装修，不是政府命令，而是市场需求的拉动。
误区九 不能搞异地开发
实际上我们1992年就开始实施异地开发，这个已无需争论，是必然趋势，因为资源取得方式变了。以前只要2700万元可启动一个600多亩的项目，而现在要花十几倍的资金。大城市和一级城市的土地门槛、资金门槛抬高了，发展商们就不得不走向二级和三级城市。
误区十 房地产成不了支柱产业
房地产与医药、汽车产业一起，长期是美国经济的三大支柱之一，这已持续了将近半个世纪。上海已正式把房地产列为支柱产业；就北京而言，今年上半年社会总投资将近80％投向了房地产，这足以说明房地产理应成为国家和地区的支柱产业。 |
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