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透视上海房价走势
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/10/18
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鉴于上海房价呈“高涨”之势，政府部门继颁布土地供应招标拍卖新举措后，今年再进一步取消蓝印户口，这都将对今后的房价涨跌产生一定影响。面对今后几年每年１５００万平方米左右的新建住房供应量，未来房价走势如何，是购房者和业内外人士的关注焦点。
现时上海房价收入比是否过高
对于将增量商品房的价格除以工资，得出一个相当高的比值，从而得出结论——上海房价收入比过高，市民不具备住房消费的支付能力的说法，上海市房产经济学会会长桑荣林指出，该结论明显失真。将增量商品房的价格除以工资来计算房价收入比，存在三个问题：一是在计算市民收入时，没有考虑工资之外的隐性收入；二是“房价”应该是增量房价与存量房价、销售价与租赁价的加权平均值，将增量房的价格统称为“房价”是不全面的；三是在计算居民购置能力时，没有从总房价中扣除居民原有住房的变现因素。另据有关专家分析，目前上海楼市的供应量与需求量之比为０．４８∶１，它表明购房群体消化能力良好。今年下半年楼市货源的充足供应，在进一步带动消费的同时，也将对房价产生直接影响：一方面，目前在售楼盘的涨幅将得到不同程度的抑制，甚至可能出现滞涨行情；另一方面，下半年的新开盘价格将保持一个相对合理的价位。换句话说，也就是下半年房价大涨和大跌的可能性很小。
日前在沪港台三地联手举办的上海房地产市场发展研讨会上，上海市房屋土地资源管理局局长蔡育天也表示，今年上海房价将处于稳中有升阶段，但从长远看，上海的房地产价格还有上涨空间。蔡育天用两个对比数字对上海的房产交易作了总体估价：今年１～５月，新建商品房竣工面积与销售面积之比为０．７７∶１；新建商品房与存量房买卖面积之比为０．８∶１。表明上海现在的房子造得多，卖得更好，几乎是造三套，卖掉四套。后一个数字反映出新造的房子和存量房联动效应明显，在卖掉的两套房子中，就有一套是存量房。蔡育天强调，上海购房的主要对象为本地人，一般而言，房屋总价应该为家庭年收入的３～６倍，当前上海平均房价已是普通家庭年总收入的８倍，也不应再大幅上涨。上海房地产市场的定位就是建立一个面向大众的市场，应该让市民通过房产市场能真正解决、改善自己的居住生活质量，所以市场上应多提供面向普通百姓的住房产品——与支付能力相匹配的住房。
影响房价涨跌的因素
国民经济的持续发展推动房地产业的投资开发继续升温，城乡居民收入的不断提高，购房需求继续扩大，房地产供需呈现出基本平衡的态势；加上购房贷款利率、交易手续费调整等一系列政策出台，为上海房屋销售价格的基本稳定提供了有利条件。泛城（中国）综合住宅服务副董事、总经理陈基强分析，影响未来房价尚有许多不确定的因素：
影响未来房价上涨的主要因素，首先是土地供应量逐步减少，加上招标投标制度的推行，土地价格将继续攀升。但与香港等地相比，上海的土地供给实际压力相对小些，因土地资源匮乏造成房价飚升的可能性不大；其次是新建楼盘品质不断提高，直接推动房价上扬。沿黄浦江、苏州河两岸以其优越的景观为卖点，房价还会有较大提高。受新的轨道交通、越江工程、高速公路和新的大中型绿地等市政建设的拉动，两侧周边的房价将进一步上扬。在旧区改造中，动拆迁的单位面积土地成本越来越高，加上各区都强调要成规模有品位地改造开发，也直接影响这些新造楼盘的价格。外环线以外，包括“一城九镇”的建设，均强调要有高起点、高品位的小区建设，必然也将推动房价的上升。再次，外省市、境外的购房者在不断地增加，２０００年外省市和境外人士购房占商品房预售总数的１１．３％，２００１年上升至１８．２％，今年１～５月已达２５％左右。而且这些购房者往往选择的是优质高价的房屋。例如北外滩、陆家嘴的万元以上楼盘，徐汇区７０００元以上的楼盘一半以上为这些购房者所买，且销售很快，这就促进了部分开发商追求开发高价、厚利豪宅。
影响房价下降的主要因素，首先是房屋供求状况在变化，在供应量不断增加的同时，需求量是否同步增加还是一个不确定因素。其次是豪华楼盘价格上涨的同时，中低档的楼盘价格基本稳定，还有可能下调。从目前情况看，购得起高价房、豪宅的毕竟还是少数，多数居民仍然普遍难以承受。他们希望房价稳定并等待着下降。由于在可预见的阶段内，没有影响上海市房价必涨或必跌的确定因素，因此上海未来几个月的房价走势与前一阶段相同，将基本稳定、略有波动。
房价升势已趋强弩之末
据上海市物价局价格监测中心及各区（县）物价局监测分中心预测，未来两个月房价趋势仍将稳中微升。今年１～５月全市１９个区，大多数区的房价均是稳中有升，上市的楼盘一两个月内就基本售完。预计未来房地产市场可保持供求基本平衡。这就为房价的稳定打下了基础。下半年沪上房价的上升趋势已渐趋缓，从年初公布的统计数字可以看到，２００２年下半年上海将有１３００万～１５００万平方米新建商品房上市，这个数据可望是第一季度的２．５倍。专业人士认为，新盘推出将大大缓解目前局部市场供不应求的局面，而购房者则有更大更多的选择空间和机会。未来上市楼盘品质的继续提高，将推动房价的逐渐上升。后期上市的楼盘价格往往比先期有提高。每平方米建筑面积少则提高几十元，多则提高２００元。
上海房地产开发商定价行为相对比较理性。企业的理性定价，加上政府有关部门的调控和引导，虽然房价有了较大幅度提高，但相比某些城市，房价相对合理，还没有过度的上涨、泡沫和炒作。面对全国的房价走势，预计不会盲目跟进，轻易跌价，或者随意上涨。不同层次的价位有不同阶层的购买者。据徐汇区物价局监测，７０００元以上的高价位房屋，６２％是境外和外省市人购买；５０００～７０００元的中价位房屋的７９％，５０００元以下的低价位房屋的９０％是本市且主要是本区的居民购买。由于高价位房屋品位高，环境好，价位虽高，比起香港、台湾的房价还低许多，加上外商投资上海的势头有增无减，因而高价房的销售势头继续看好。目前，上海中上等收入的阶层，想改善居住条件，持币待购房屋的还不少，因而中价位的房屋还会有大量的需求者。今年上海旧区改造，房屋动拆迁力度加大，被动拆迁的居民多数是中低收入，需要大量的低价位楼盘和二手房。目前，有的区已出现低价位房和二手房供不应求的状况。综上所述，上海未来几个月，房价不会因全国房价下跌受太大的影响。然而，随着下半年上市楼盘的增加，加之全国房价下跌的滞后影响，今年第四季度上海房价，很可能将进入稳中波动时期。
业内人士预测：在价值规律、供求规律、竞争规律交互作用下，下阶段上海楼市仍将保持整体向上态势，虽说主力房价不会大涨，但个案将表现为有高有低、有升有降，并最终趋向合理。这一过程中出现阶段性的供过于求、甚至暂时性的房价回落，当属正常现象。（刘笑一 ） |
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