|
|
| |
|
直面京城“空置房”
|
|
http://www.cnestate.com 摘自 中国楼市 2002/10/18
|
国家统计局最新测算的全国房地产开发业景气指数结果表明，１至８月份，全国商品房空置面积同比增长１４．１％，增幅比去年同期增加１３．２个百分点。其中，空置一年以上商品房面积为４３９７万平方米，同比增长１１．５％。据统计，到２００２年７月止，我国商品房空置总量累计在１．２亿平方米左右，其中空置一年以上的超过５０％，占压资金超过２５００亿元，居我国各行业不良资产之首。北京市统计局提供的一组数据表明，截至今年６月底，全市商品房空置７１０．１万平方米，其中商品住宅空置５７２．２万平方米。据报道，国外商品房合理空置率为４％至５％，空置警戒线是１０％，而中国当前的商品房空置率已经远远高于国外空置警戒线。因此，国家有关部门已经下达通知要求，全面进行宏观调控。
空置房的存在，盲目开发是首要原因
为什么会形成如此大的空置量？原因是多方面的。盲目开发是造成空置房的首要原因。专门从事空置房销售的我爱我家老总陈早春认为主要原因有三，一是一些开发企业从银行贷款后就开始圈地盖楼，完全不按市场需求办事；二是户型定位超大，周边配套不全，交通不便，价格居高不下，忽视了产品本身的市场适应程度，形成无效供给；三是盲目炒作概念，导致房地产投资开发的误区。
他认为，导致空置房的增加至少有五大误区。
误区一，ＩＴ经济需求概念。１９９９年到２０００年，由于ＩＴ行业的迅猛发展，互联网热，网络经济热，使得中国的网络界掀起了一股令人目眩的新经济旋风。网络公司对ＩＴ人才的需求使得ＩＴ人才身价倍增。于是以ＩＴ从业人员为主要消费群体的楼盘项目疯狂开发。２００１年初，ＩＴ经济泡沫的破灭使得为ＩＴ精英打造的“空中楼阁”纷纷触礁。
误区二，外籍人士购房需求。这种概念的炒作紧紧抓住了外籍人士经济条件宽裕这一大特点，可是炒作的背后并没有意识到尽管这些在中国的洋人们有着较高的收入，但对于购置不动产这么长期的投资，不论是老中还是老外，都会变得相当的谨慎。特别是内外销并轨以后，那些装修豪华、品味高档、价格奇高的外销公寓许多沦为空楼。
误区三，奥运概念炒作。不可否认，即将举办的奥运会的确能带动经济的发展，但是否真能带动房地产业向“钱”迈进还有待考究。以亚运村为例，上个世纪９０年代中期为举办亚运会兴建的亚运村项目，在千禧过后的２００２年里，价格暴跌，甚至有人称“降至半价也不会买进”。原因为何？亚运会与奥运会的举办充其量不过是２０来天的事情，可是房地产投资看中的是一种长期效应，只有价值的增加才会带来投资的热情。对于不少在亚、奥商圈建设的房地产项目，购房人一想到有五、六年都生活在一个大工地里，纷纷却步。故而以亚、奥为概念炒作的楼盘最终也难逃空置的厄运。
误区四，ＣＢＤ和ＷＴＯ概念炒作。不少东部的房地产项目是冲着ＣＢＤ和加入ＷＴＯ以后外商大量涌入的预期来的。可是目前ＣＢＤ的美好前景仅仅停留在规划蓝图上。一个真正的中央商务区的形成和走向成熟，至少需要五到十年的时间。在这五到十年间，不论是投资型的项目，还是自住型的房产，都难免曲高和寡。
误区五，外来人口的消费需求。调查显示，截至去年，北京市居住半年以上的外来人口达到２６３万人。随着经济的发展，这一数字还会明显增加。发展商们把市场的购买力寄望于这些进京的“漂一族”们，可是谁也没有认真考究过这些外来人口的购买力是否真的适用于北京价比天高的商品房呢？外来人口购买能力的夸大也加速了北京空置房屋的增加。
房价过高，导致市场观望气氛浓厚
市场专家认为，空置量居高不下，与市民的观望心理有很大的关系。其表现是，第一，人们对于北京房屋降价的预期强烈。随着二手房政策的逐步放宽，央产、军产、校产房屋的最终上市流通将在二手房市场上一石击起千层浪，必将对房地产一级市场产生巨大冲击。而经济适用房的大力建设，集资建房、廉租房等各种低价格房屋形式的出现，使得房地产市场价格将最终回归到理性的水平。人们寄望地产商们被迫以降价来博取老百姓的购买热情，可是房地产的价格一直没有像人们期待的那样普降或大降，老百姓持币待购。于是房屋销售周期在人们的等待中变长，空置房随着新楼盘的出现而增多。
第二，大部分消费者还没有完全接受用明天的钱在今天消费的观念，不敢贷款或无力贷款，使得工薪消费的购买者心有余而力不足。
第三，市场行为不规范。房地产市场行为的不规范，欺骗消费者的案例频繁被媒体曝光，进一步打击了购房者的信心。如：期房买卖承诺不兑现；收房入住后房屋外观、配套设施与承诺不符；入住纠纷和开发商殴打业主的现象不断出现；房产交易合同存在片面维护发展商利益的巨大漏洞；房产虚假广告等，都导致消费者对房屋购买丧失信心。
二、三级市场缺位，营销观念陈旧
一方面，空置住房存量不断增加，另一方面，多数居民想购房却买不起房。针对这种情况，市场上曾出现过许多看起来颇为有效的解决办法。针对开发楼盘销售尾期出现的尾盘空置以及被用于抵债的债权房空置等问题，我爱我家公司就曾发起过空置房全程解决方案，采用以旧换新、集体砍价、房屋折扣超市等方式帮助消化空置住房。尽管公司凭借其在全市50个连锁店及北京最大的二手房代理公司的优势，推出空置房全程解决方案，谋求和开发商合作，使住房一、二、三级市场有机地联动起来，尽管这一活动受到了市政府有关部门及开发商的欢迎，但还是不了了之。
如此结果有以下两种原因。首先，开发商不让价。尽管许多举措是为帮助开发商推销其再没有精力去投入宣传资金的楼盘，用行之有效的方法协助其达到资金回收的目的。可开发商对于价格上的优惠并没有太多的放松。国有企业的房地产开发商，害怕国家资产流失不敢做出让步。民营开发商担心房价让步后，对最初购房的业主不好交代，或是担心变相降低了物业的档次。第二，许多项目在开发初期就有硬伤，有的户型设计不当，或是周边设施配套不齐全等。这样的项目在价格不降的情况下难以与众多新秀一争高下。
空置房的出路，靠众人来走
国家计委、财政部、建设部等六家单位针对目前房地产投资增幅过大、土地供应过量等问题，要求加强房地产市场宏观调控，对那些商品房空置量较大、空置比例过高、增长过快的城市，要加强房地产项目的审批管理，严格控制新开工项目，以加大空置商品房的处置力度，加快消化空置商品房。
如何解决？如何消化？近日，国家统计局房地产处处长贾海撰文谈到，造成目前房地产开发投资快速增长的直接原因首先是投资领域拓宽，其次是非国有投资比重增加。今年上半年，国有单位投资比重为１９．９％，比去年同期减少４．９个百分点；私营和个体投资比重为１７．６％，增加４．１个百分点。他说，２００１年，全国商品房空置面积比上年增长１０．６％，今年上半年又增长了９．２％。因此，当前房地产开发投资增速不宜加快，而应控制在３０％左右，以减轻空置住宅的压力；同时，国家还要加强住宅投资结构的调整，向经济适用房和廉租房倾斜。另外，目前商品房平均销售价格偏高也是一个值得各级政府关注的问题。
空置房的增加，早已引起有关人士的高度重视。有关专家认为，一要大力加强项目开发的前期调研和论证，必须从根本上认识到开发前期调研工作的重要性。做好开发前的调研和论证，是解决空置房问题的重要环节。对产品的定位、户型、配套和现在的消费趋势有所了解，不能盲目上马，盲目投资。二要加快现有空置房的消化进度。目前北京已经出现多种解决方案：第一是出租。通过与大型中介公司联手，以出租的形式，把固定资产变成现金流。第二是以租带售。先出租，让承租人充分了解物业的优点，形成居住习惯，然后再以比较低廉的价格出售给承租人。第三是空置物业的再利用。以加盟的形式，由开发商提供物业场所，用中介的经营模式开连锁店，这样有利于发展商销售、租赁自己的物业。
关注已久的空置房问题，并不是一个特别不容易解决的难题。只要房地产开发商们能够改变观念，加强合作，合理投资，符合市场规律，就能为广大消费者提供更多满足需求的房地产项目。 |
|
|
