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    未来10年将是我国中低收入住宅需求的高峰

    http://www.cnestate.com　 摘自　　参考消息 　 2002/10/22
    　　据统计，目前我国城市中低收入家庭占城市家庭总量的60％—80％，全国有156万个家庭缺房，35万个家庭的人均建筑面积在8平方米以下。以北京市为例，人均住房面积已经达到17.7平方米，贫困家庭的平均住房面积是10.45平方米。而这10平方米左右的住房，又有近2／3是没有上下水、暖气、管道煤气的平房。中国城市科学研究会秘书长顾文选认为，我国近年来每年投入巨额资金用于中低收入住宅建设，而随着中低收入住房需求增加，房地产开发的潜力与政府投入的力度还将继续加大，未来10年将是我国中低收入住宅需求的高峰。

    　　中低收入住宅开发商机无限
    　　国际上对于中低收入家庭的界定，比较流行的方法是将样本居民年收入情况与当地所有居民收入平均值进行比较，中等收入家庭指年收入在当地居民年收入平均值的80％-120％，低收入家庭的指标则为50％-80％。分析我国的城市现状，贫困家庭居住的危陋旧宅、简易平房和二至层多层住宅面临改造，因社会结构转型、经济体制转轨、经济产业调整、国有企业改革等原因出现的大量城市新贫困人口，收入和积蓄较少而发展潜力大的年轻中低收入者的涌现，以及非城市人口进入城市等种种因素，都为中低收入住宅开发提供了广大市场。

    　　国家对中低收入住宅建设也予以大力支持，对开发建设经济适用房的开发商给予优惠政策，如可获得21项税费的减免，利润控制在3％以内。因此，专家建议，面对中低收入住宅在造价、面积和功能上可能出现的种种制约，建筑设计师应最大限度挖掘住宅的潜力，中低收入住宅规划与设计应从以下几个方面考虑：

    　　居住面积、功能的设计应考虑房间的面积和尺度要适当，以功能适用为前提。室内空间具有可改性，家庭规模和结构要有变化。外部空间环境具备共享及均好性，居住区环境资源的规划设计要尽可能让所有住户均能共享，保证每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔音和朝向等。注重家居科技的智能化、信息化，应根据实际情况配置相应的智能设施，例如光纤网络、智能管理、安全报警、防灾等。

    　　低收入住宅不等于低造价、低品质
    　　购买了经济适用房或入住廉租房的业主常常抱怨：住宅功能空间不合理，厨房、卫生间面积过小，储藏空间不足，建筑质量差，管道渗漏，水电汽热及煤气不配套，户外环境差等。

    　　建筑和设计专家指出，人们关于低收入住宅必然低造价、甚至必然品质不高的观点其实是认识上的误区。“低收入”未必“低造价”，“低造价”也未必“低品质”。虽“低收入”但求“高品质”，是住宅开发者特别是设计者应该明确建立的概念。

    　　首先，由于政府政策的扶持和社会补贴的介入，低收入住宅未必依靠压低造价来获得低价格，品质当然更不一定低。如德国在二战后为解决低收入家庭的住房难问题，每年都会兴建大量高质量的福利房，它们在品质上并不比流通的商品房差。

    　　再者，即使是为了降低成本而追求住宅的低造价，也决不等同于粗制滥造。特别是对于住宅的设计者而言，没有低品质的项目，只有低品质的设计。面对低收入住宅在造价、面积和功能上所可能出现种种条件的制约，建筑师需要最大限度地挖掘住宅的潜力，力求利用有限的空间和手段为居者创造出尽可能舒适的生活空间。

    　　第三，从对低收入家庭的人文关怀和社会发展的角度来看，低收入住宅更应当保持相当的品质要求。低收入住宅区不应当成为整个城市住宅的败笔和软穴，也不应过多地体现着贫富差距的悬殊，相反它应当鼓励居于其中的人们安居乐业和追求美好未来。

    　　低收入住宅的品质应当给予充分的重视和保证，而作为其品质保证重要一环的建筑师也应当承担起相应的责任。特别是对于低收人家庭的生活状况和生活方式，设计者必须给予准确的了解和足够的尊重，这样才能给自己的设计作品以准确的定位，也才能实现以人为本的精品设计。

    　　值得借鉴的成功经验

    　　如何妥善解决城市低收入群体的居住问题，国内外也一直在努力探索，一些成功的经验和做法值得借鉴。
    　　
    　　一是香港的“公屋”制度。 香港自1953年推行公屋，1967年形成健全的政策。“公屋”制度已有50年的历史。租住公屋是为真正有住房需要、但又无法负担其他类别居所的家庭而设，也是协助他们迈向自置居所的第一步。香港房屋委员会目前拥有约60万个租住公屋单位，大约300万香港人居住在政府提供的公共住房中。由此看来，香港的租住公屋明显带有福利性质和“过渡性居所”的特点。

    　　香港的租住公屋的分配采用“轮候登记”的方法。现在登记在册的家庭约9万个。房屋委员会正致力于通过增加公屋数量和加快住户流动性来缩短公屋轮候时间。目前的平均轮候时间低于4年，房屋委员会的目标是在2003年将轮候租用公屋的平均时间缩短至3年。

    　　二是美国的低租金住宅。美国目前约35％的人租房而居，《住房法》规定政府应为低收入者提供低租金住宅。公房租金一般只有私房租金的50％左右，而且私房租金不能任意上涨。美国1965年修订的《住房法》规定，低收入者租住符合政府规定要求的住房，只需支付户收入25％的租金，超过部分由政府付给出租房主。租住公寓既有政府承建的，也有私人修建的。
    　　
    　　美国的低租金住宅的一大特色在于它的严格管理制度，若租用政府建造的公寓须经严格的资格审查，例如收入状况是否在“贫困线”以下等。而且，物业管理实行现代化、社会化、专业化。另外，政府对出租公寓的规定管理相当严格，相应条款也相当完备，从而保证了低租金住宅的房屋质量。