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有行家扬言未来两年小户型将遭遇尴尬局面
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http://www.cnestate.com 摘自 新快报 2002/10/24
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正当各类型的小户型被人们吹捧得不得了，投资客趋之若鹜的时候，有专家竟断言：广州的小户型住宅单位即将面临尴尬局面，在未来１－２年里，超小户型单位会由如今的“香饽饽”，沦为令人食之无味，弃之可惜的“鸡肋”，新推的超小户型一房一厅单位即将被市场淘汰；到现在还在大力发展超小户型的项目，将会是没有远见的市场行为。
此话听来好像有点骇人听闻，但细细分析却不无道理。
辉煌只是现在进行时
现在拥有两三套房子或以上的中年人，相信大多数人都住过四五十平方米的小单位，而且经历的时间特别长，很多人的“奋斗期”都是在斗室里完成的。不少人都经历过这样的置业历程———开始与老人挤在一屋；之后购置一套经济条件许可的两房居室或小面积的三房单位；孩子大了，生活条件好了，要么在市中心买套像样的大单位，要么就到郊外弄套舒心的度假屋……
小单位确实是很多人置业的必经之路，早些年，由于工商行政管理还没完善，一些‘蚊型’公司，为节省成本，大量租用座落在主干道、交通便利或知名小区的住宅小单位作写字楼用途。因此，“买套小单位作为过渡，日后租出去还能换来高回报”的市场定势，使不少人产生“买小户型绝对不会错”的观念，连投资客也把它作为了“猎物”。
但随着广州市在今年第一季度开始的“住宅单位不可擅自改变原来用途，非商用物业办公地点不予工商年审”的规定实施以来，小户型单位的回报便一落千丈了，租金直线下滑。伍先生在荔湾路有套一房一厅５０平方米面靠马路的单位，在２０００年租给一家公司的时候，租金可达２５００元／月。但到了２００１年底，该公司因即将面临工商年审过关的问题而中途解约。伍先生到处放租，房子空置了差不多４个月，伍先生才不得不向现实低头，以８００元的价格租给了一个留学生。地产经纪说：“这个已经是个好价钱了，再往后，租金还会跌。”
看来，小户型的辉煌只能是过去时和现在进行时了。
作为过渡期生命力太短
１０年前笔者认识了一位来自四川的流浪歌手，当时他和３个志同道合者合居在广州天河冼村的一个１０来平方米的小房子里。当然，现在这位歌手已经大红大紫了，还杀进了北京城。当时他们来广州，具有一定的盲目性，认为这里的机会会多一些，来了再说。
在相当一段时间，广州确实聚集了几十万像以上提到的那位“南飞雁”，小单位住宅为他们提供了实现梦想的必要条件。但随着“南飞雁”的人数增多、积累，以及优胜劣汰，落地生根，出人头地，加上来广州创业的外乡人其目的日益明确，亲戚、老乡、同学可以提携的条件越来越好，蜗居斗室的外乡人已逐渐向低下阶层倾斜。
据今年上半年购房人口的调查数据显示：外乡人买去了广州５０％的楼。虽然其中不少是首次置业者，但选择超小户型的却不多，理由很简单———小户型作为“过渡期”的生命力实在太短。试想，一个新婚家庭，若选择买一房的单位，过两三年，孩子出生，房子马上就会变得很挤了。坐月子那会儿就更不用提了，找个人来帮手，只能当“厅长”，很多时候这厅长多半是双方的其中之一父母，多么的于心不忍啊。
按照现在的房价，买套小面积的两房单位，总价大约需多付６、７万元，首期的负担也就多那么１万多块钱，月供按２０年算，每月大约多付３５０元。相信很多人都会选择买两房单位，因为自己再不济，这套房子用到孩子长大还行。
另外，现在市中心部分区域，随着供货量的逐渐增多，楼价正在回落。像天河北，１９９８年前后，其最高峰，楼价可以上万块钱一平方米，现在，一些高尚住宅，楼价已难以攀升７０００元／ｍ２了；在东山，一直以来这里都是“高价区”，现在，４５００元／ｍ２一口价，５５００元／ｍ２均价的单位比比皆是。楼价的负担轻了，高尚住宅区卖出了实惠价，干嘛不住得体面一点，宽敞一点呢？
从出租市场看，现在一房和两房单位的租金越来越接近了，比如，在东山区、天河区这些出租房的热点区域，一般一房单位的租金在６００元左右，而两房单位则在８００元左右。现在潮流兴“合居”，一房和两房单位的最大差别在于相对独立的空间和个人隐私，每人多付１００元钱，这些条件都可以满足了，何乐而不为呢？
试想，要是住的是一房单位，合居者今晚要烛光晚餐，自己不知要在大街上流浪多久才能回家。一家三口的家庭更是如此，一家人过集体宿舍的滋味可不那么好受的。
由于市场需求已经发生了上述变化，所以作为投资者也在调整自己的投资策略，现在再大量投资一房小单位显然不再是明智之举。
供货量面临压力
其实，广州小户型单位的存货量、供应量在逐年增长，从上世纪９０年代中，小户型就开始走俏，历年囤积下来的货量就不少。据不完全统计，从１９９５年算起，已上市的商品房一房单位就超过了４０万套，这还不包括老房子和历年来单位自建的房改房。如此庞大的市场储备量，已足够供广州的市场“周转”了。
现在，随着广州市“中变”、“大变”工程的进一步实施，旧楼“穿衣戴帽”，街道整治绿化等一系列的市政工程，住宅的新、老区域已变得越来越漂亮了，买套老房子，楼房外观和周边环境已逐渐不成为障碍了。
同时，人们对二手楼出售的产品包装意识越来越强，花１万元左右，把房子收拾一下，出手快了，还能叫个好价钱。有的中介公司看准了个别单位，请自己相熟的公司装修，投资七八千元，一转手，价位抬高三四万元，利润还不少。有公司行为的介入，因而加快了小户型的入市放量。
另外，目前房改房出售的程序正在简化，门槛正在降低。卖旧房，买新屋的置业模式正日渐普遍，二手楼的市场供应量空前，而上述这些老房子、房改房小单位就占了总供货量的绝大多数。因此，在目前及未来的１—２年间，市内的小户型单位销售将面临巨大的压力。
“一家两制”设计可望走出困境
话又说回来，小户型单位并非已走到“穷途末路”，有经验的家庭几乎都感受过，与家中老人一起居住，不仅可以大大减少日常生活的费用，而且还能争取多一点的闲暇休息和学习的时间。“一家两制”的居住方式现在已经开始流行，所谓“一家两制”，就是买一套两房单位加一套一房单位，老人住一房套间，自己跟孩子住两房套间，同吃不同住。
现在的父母辈，已经不同于上一辈的了，他们大多是１９４０年以后出生，受过教育，思想开明，儿女与之同住，相处的融洽度亦会好过上辈。因此，“大拖小”的户型要是处理得好，在市场上也会产生一定的适应度的。 |
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