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以防为主 多方协调 上海开药方治理“烂尾楼”
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/10/24
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上海市律师协会项目建筑与项目融资研究会、上海市行政法制研究所、中建律师事务所日前举办“上海市治理烂尾工程研讨会”，专家们就如何治理烂尾工程展开热烈的探讨。
政府协调为主
政府职能部门在处理“烂尾工程”过程中，直接出面充当“老娘舅”，在协调各方面关系中起了重要作用。比如，静安区政府为区内的闲置和停建项目专门建立档案，并进行分类；对情况比较特殊的重点“烂尾盘”给予一定的优惠治理政策，取得不小的成果。
关键在开发商
“烂尾工程”看似是施工企业半途而废的结果，但根本上还是开发商的问题。会上，施工企业诉苦：“一旦工程出现‘烂尾’，接下来的日子就要到法院去过了。”
大家都知道，消费者是开发商的上帝，开发商却是施工企业的上帝，哪家开发商会叫“不识相”的施工企业来施工呢？施工企业显然是处于被动地位的。因此治理“烂尾工程”的关键是政府部门在审批开发项目时要仔细审核开发商的实力，以保障工程能够顺利进行。
银行更应主动
不少与会者指出，通常作为“烂尾工程”最大权利人的债权银行应当在治理“烂尾工程”时发挥更大的作用。
他们认为，虽然债权银行具有抵押权，但是从现行的法律政策来看，小业主和施工企业的权利要优先于债权银行抵押权，一旦进入破产程序，银行只能“任人宰割”，其资金能力和资信将会受到破坏。因而，银行在治理过程中发挥更大的积极性对其自身也有好处。
保护小业主
上海市法制办副主任顾长浩在发言中特别强调，治理“烂尾工程”应当特别注意保护小业主的权利。只要小业主付了房款，其房产权就要得到保护，即使进入破产程序也不应受到影响。
他认为，保护小业主权利不仅是一个法律问题，还是一个社会问题。
有律师认为，目前针对“烂尾工程”治理除发展商自救以及项目整体拍卖外，政府介入停建工程治理的各种方案大致可分为破产模式和代建模式。破产模式的后遗症较多，对银行的权益损害过大，不宜多采用。
而所谓代建模式是指发展商虽无力续建，但在各方其他权利人的许可下，由政府指定代理单位，封闭性地代为建设、销售、支付工程款以及代为还贷。 |
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