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单身公寓，城市的新宠
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http://www.cnestate.com 本网编辑部报道 2002/10/24
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资料链接：市场呼吁单身公寓
受访对象1：周小姐，1999年毕业于浙江大学计算机系，月薪4500元
谈到住所，周小姐流露出来的是无可奈何和疲惫的神情。因为家不在本地，加上杭州房价一年高过一年，房子实在买不起，那就只好租房子，可让人无法相信的是，她两年内居然搬了六次家了，“频频搬家，总感觉自己是这个城市中的一个流浪者，让我一点家的感觉也找不到。” 去几次房交会上看过，可那动辙120方以上的房子把我所有买房的激情都浇灭了。
受访对象2：刘先生 2000年毕业 销售人员 月薪不定
刘先生住在单位宿舍里，六个人三室一厅，应该说是比较舒服的，但谈到房子，他也是有苦难言，“住在集体宿舍真累，同事之间很难沟通，且人也成熟了，住在一起，一点私人的空间都没有，挺痛苦的。我现在已经有近5万的存款，家里能够资助5万左右，够付一套单身公寓的首期，先过渡一下吧，这次房交会我准备去淘淘金。”
受访对象3：严女士 杭州拱墅区某医院护士 月薪2000不到
严女士是主动找到我来咨询的，她说早些年朋友投资房产都赚了一大笔，不免有点心动，于是东拼西凑了10万元到各个售楼部去打听行情，跑了没几家，她已经是有点心灰意冷了，“面积都那么大，10万大概可以买半个房间吧。我最近听说杭州的单身公寓投资价值很高，所以决定去看看，不知道应该注意些什么？”
最近，杭州楼市“两极分化”现象开始初露锋芒：一方面170方以上的超大户型销势受阻，成了各个售楼部销售中的老大难问题，而与此同时，一室一卫或外加一厨的单身公寓则成了购房者追逐的新热点，一经推出便被抢购一空，其热销的势头不容小觑，且有愈演愈烈的势头。
单身公寓畅销其实早在去年底就有点显山露水了，当时高教园区附近的自由21st公寓大打“高教”牌，辅以文教区这一居住环境的卖点，再加上其便利的交通、合理的总价、完备的物业管理体系及时尚的包装理念，确实备受年轻一族和投资客的推崇， 300多套30—60平方米的小户型一推出不久便达到了95%的销售率，均价更是达到了6000元/平方米。省第九届房地产展销会上，单身公寓随之掀起了一阵飓风：朝晖现代城推出的一批30－50平方米的酒店式公寓精装修小户型，所有房源在第一天就被预订一空，目前已全部售完，如此高的销售率，如此快的销售速度，令开发商对单身公寓刮目相看。同时，阳光都市、东海·未名园、莱茵达北纬30度、三华园等单身公寓部分均取得了不菲的业绩。
据笔者了解，作为新的房屋产品，杭州单身公寓的辉煌历史可追述到三年前，双牛大厦的面市使得单身公寓一炮而红，便利的交通、合理的总价、完备的物业管理体系及时尚的包装理念，确实符合一部分不愿离开市中心的购房者的口味，以致后来陆续推向市场的三华园、龙禧公寓、云河都市部落，以及新近推出的全装修单身公寓朝晖现代城、东海·未名园、华门21世纪、莱茵达北纬30度等楼盘都陆续得到了购房者的追捧，在杭州楼市消费中占有重要一席。仔细分析下来，这些热销的项目都存在共同的特点：
一、 都以面积在30～70平方米的中小户型为主，基本上带有精装修，由于其平均售价在每平方米6000元左右，因此成交总价普遍都在40万元以下；
二、 业主普遍比较年轻，对小区配套、智能化设施、物业管理要求较高；
三、 购房者投资性目的较强，短期以自住为目的，长期则看好投资前景，据各售楼部介绍，纯以投资为目的的买家不超过50％。
单身公寓为何畅销？
调查表明，杭州单身公寓无论租还是售都有相当优异的表现，业内人士表示，单身公寓走俏杭州是跟其本身的特点分不开的：
（1）总价低，成功突破了“十多万元进入市中心”的房屋交易瓶颈
“首付四五万，月供一千元”，恐怕是单身公寓格外热销的主要原因之一：一居室从30平米到60平米、总价15—30万左右，两居室从60平米到80平米、总价也仅为30到45万。
在2002年3月16日的房交会上，东部房地产投资网开展的“杭州市民住房消费”结果表明：53.9%的购房者认为目前杭州的房价总款心理价位为35万左右，45.9%的购房者希望杭州市场上多些100平方米以下的中等偏小的楼盘，与此同时，目前杭州市场上绝大多数楼盘的户型都在120平方米以上，以现在的城区房价5000元/平方米的均价来看，普通百姓能接受的房价只能到城郊地带去寻找了，许多市民特别是年轻一族依恋市中心快捷的交通、便利的生活，因此总价较低的单身公寓成了许多购房者的过渡性选择。
（2）投资回报率高
单身公寓热销还有一个重要原因就是，这种低总价也降低了投资的门槛。作为过渡性住宅，几乎所有的单身公寓业主心里都有这样一个算盘：自己先住着，等过几年收入高了，再买套大房子，把小房子租出去――投资型购买在其中占有相当比例。
相对来说房产是风险最小的投资项目，但唯一的顾虑在于需要比较大的资金准备。现在新建的商品房户型动辄120平方米以上，这么大的户型从居住上考虑，自然是越大越舒适，但在投资者看来，投资的户型越大，存在的风险也就越高。而单身公寓由于总价较低，对买家的资金要求不是很大，并且大部分楼盘都带有装修，投资价值较高。以一套40平方米、带部分家电的精装修单身公寓（类似云河、双牛等精品单身公寓）为例，如果出租的话，月租金将在1300—1500元左右，投资不高，收益明显，不失为长线投资获利的良好方式。显而易见，消费、投资的双重优势促成了过渡型住宅的热销，业内人士估计，投资者在单身公寓购买群体中所占的比例在40%左右，不少有经济实力的中年人正逐渐成为单身公寓购买群中的一支主力队伍，笔者在调查中发现，有部分青年夫妻甚至一次性购买同一楼层的两套单身公寓，一套居住一套出租，等到需要扩展空间时，再将两者合二为一，有效地解决了投资、居住两宜的问题。
（3）服务性强，入住方便
目前市场上的单身公寓具有三个特点：其一是大都经过装修，且装修风格时尚，紧扣杭州高品位租房主力——白领阶层的趣味和需求，居家生活的所有设施一应俱全，拎包即可入住，妥帖地照顾了青年住户的入住要求；二是单身公寓的主要居住者——白领阶层大都事务繁忙或者不善家务，而单身公寓社区内配有超市、洗衣店、家常风味的小吃店、家政和各种商务服务，物业管理良好；三是位置好，交通方便，距离公共汽车站、未来轻轨站等区域近几分钟路程，年轻的上班一族正处于创业阶段，目前尚没有能力买车，对公共交通的依赖比较大，单身公寓能够更好地满足了他们的需求。
（4）群体优越感强
目前大多数单身公寓地处高教园区、高科技园区、中心商业区、中心金融贸易区等区域，据东部房地产投资网调查，目前单身公寓的住户主要有那么几类：单身白领、年轻夫妻、收入较高的外来打工者，其中25—35岁的住户占了74.8%，接受调查者90%以上学历均在大专以上，由于住户年龄、社会层次、生活习惯都比较接近，使公寓社区形成了一种特有的氛围，物以类聚，人以群居，年轻人在这里可以找到归属感。
（5）消费群体年轻化和产品的稀缺性
目前杭州房地产市场存在较为明显的三大现象：一是商品房户型过大。二室二厅一卫的户型面积，动辄120平方米以上，致使住宅总价偏高，普通人无力购买；二是住房二手房市场有效供给不足。存量住宅中虽有大量50平方米以下的小户型，但二手房市场长期求大于供，致使二手房价格虚高；三是增量住宅市场存在较为严重的结构性供需失衡。由于以往小户型造价高，盈利少，且对地段要求较高，因此前几年大多数开发商都愿意将户型越做越大，以致一房或一房一厅的产品长期被忽略，可供应量较少，目前徘徊在楼市中的主流客户群是拆迁户与青年人，而符合他们购买能力的住房太少。总而言之：中低价位住房稀缺。
调查表明，杭州市场上购房者的年龄越来越年轻化了，25—35岁之间的年轻人占了总购房者的34.9%，这个群体有相当比例的人收入不错，渴望拥有独立的生活空间，强调居住品质，但由于工作不久，积蓄不多，总价20万左右的单身公寓首付只需五、六万，月付1000左右，于是设计精巧、合理的一室一厅就成了这部分消费者的最佳选择方向。
单身公寓迷住了什么人？
据售楼人员提供的情况，主要有这么几类：单身白领；由年轻夫妇组成的“丁克”家庭；城市离异男女及单亲家庭；收入较高的外来打工者。其中规模最大的两个群体是平均年龄在25岁左右的青年和平均年龄在55岁以上的退休者，他们都比较认同单身公寓，但是在面积和地段上有所区别，年轻人比较喜欢市中心面积在30平方米左右的，升值保值潜力强的楼盘；而老年人则比较喜欢次中心面积在75平方米左右的、环境优美、较为安静的单身公寓。
对单身公寓应有清醒认识
业内人士认为，单身公寓这类产品作为“阶段性住宅”存在有其必要性，占据一定的市场份额，为部分特定的人群服务，但不会是主流产品，消费者在购买这类房型时应该引起注意。
首先，单身公寓作为一种过渡型的房产品种，显而易见居住者流动性大，其中有许多人会在几年后选购套型更大的住宅，有些楼盘原购房者迁出率达80%以上，小区人口频繁流动，这在一定程度上增加了小区的不稳定性；
其次单身公寓以“小”见长，必定空间局促，大多数楼盘缺少厨房等生活设施，长期生活肯定不方便，且此类物业密度较大，造成电梯过慢、车库缺少等问题，在一定程度上影响到使用人的生活质量；
第三，尽管很多单身公寓在其广告中都提出了“拎了皮箱即可入住”、“全方位家庭保姆式物业管理”等口号来吸引青年买家，但笔者在调查中发现，期间大多数服务全部为有偿服务，甚至有住户反映各项服务加起来的费用，完全可以请一个私人保姆。由此可见，入住后的生活成本比较高，如用于投资，可能会抬高入住者的门槛。
如何选择单身公寓
第一、单身族的流动性较大，朋友来往相对也较多，因此，选择单身公寓时交通及地段因素要放在更优先的位置考虑。公交线路有几条、通向哪里、早晚班车时间等购买前都应摸清，附近的商店、超市多不多、路程远近等，将直接影响到单身族每天生活的便利性。
第二、单身公寓对规模、氛围也有很高要求，并不适宜和普通住宅混杂在一起，尤其是作为普通住宅的边角料，最好购买独立成幢、有独立配套的单身公寓。
第三、单身公寓必须是精装修的才有投资和居住价值，精装修后的租金价格提高30％左右，不装修则租金相对较低，且不容易租出。
第四、就一日三餐而言，单身贵族平时会更多与速食打交道，亲自下厨买、煲、烧的机会很少，所以，购买单身公寓时，厨房面积要突破常规房型思路，能放置煤气灶、微波炉、水槽等简单设施即可。
第五、单身贵族年轻好客，因此厅是他们最为讲究的地方，朋友相聚、娱乐、休息、工作，单身族们往往均在厅里完成，因此，年轻人特别是投资者在选择单身公寓时厅的面积应适当放大。厅的形状也可突破常规的方方正正概念，圆弧形、三角形等个性极强、欧美流行的厅的形状，这样能显示出单身族们的与众不同之处，住起来也比较方便。
第六、对投资者而言，单身公寓这一类的物业适合选在写字楼区、文教区附近，而不适宜选在一般的住宅区，这样出租的几率相对要高些；
最后，单身公寓是个很时尚的过渡型产品，购买有文化内涵或产业支持的产品，这样的楼盘不但升值潜力强，而且将来比较好出手。
总而言之，地段、面积、邻居是选择单身公寓的三大要素，什么样的人住在里面对单身公寓楼盘的档次影响远超过一般住宅区，对安全性、私密性和楼盘档次比较敏感，对物业管理的要求也相当要高很多。
近期热点楼盘不完全搜索
西房·星都景苑：地处建国北路与朝晖路交界处，252户独立单身公寓， 40—60平方米，均价为5980元/平方米，2004年底交付；
云河大厦：20—40平方米，均价为4200元/平方米，目前已售完，但二手房市场已有少量房源销售，单价已达到5500元左右；
凤起·都市花园：定位为都市商务驿站，凤起路与新华路交汇处，40—60平方，均价7000元/平方米左右，未开盘，500多套独立单身公寓；
阳光都市·白领公寓：环城北路，45平方米上下，精装修，价格未定，2004年交付；
南都毛家桥项目：城西华商超市西，小户型独立成幢，价格未定，30～50平方米；
银色港湾：滨江高新高教园区内，40—70平方米，精装修，均价将超过5000元/平方米，2004年底交付；
华门·21世纪自由公寓：教工路，50—80平方米，均价5600元/平方米，现楼销售，目前还余10套左右；
北纬30度：40平方米左右，建筑面积18000方，均价5500元/平方米，销售率达到了85%，2003年5月交付；
瑞祺大厦：定位为商务公寓，31—75平方米，价格未定；
银都大厦：湖墅南路上，40—58平米，均价5300元/平方米。
世贸丽晶广场：天目山路，小户型独立成幢，价格未定，精装修，25～45平方米；
龙禧PALACE：40—80平方米，均价6150元/平方米，目前只剩20楼一套面积为79平方米的房源； |
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