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杭州2013年前三季度土地市场战报
土地出让金创五年新高 重量级地块一一亮相
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http://www.cnestate.com 2013/10/10
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2013年前三季度杭城的土地市场无疑是火热的，破千亿，创五年来新高。回顾疯狂的2009年，杭城卖地1080亿元(其中主城区784.85亿元，余杭161.57亿元，萧山134.04亿元)。截至9月底，余杭已经超越2009年全年卖地额，萧山还有百亿指标完成。而主城区，土地成交711.39亿元，已接近2009年全年土地出让金。
据本网统计显示，2013年1-9月，杭城(主城区、余杭、萧山三区，下同)共成功出让173宗地块，成交总面积619.39万方(折合约9290亩)，建筑面积达1616.66万方，成交金额达1022.66亿元。
在成交额上，宅地成交总额达778.79亿元，占总成交金额的76%。其中，宅地普遍高溢价成交；商地基本底价加价直接成交，仅黄龙商地受热捧直至配保出让。
在成交结构上，宅地多于商地。宅地成交412.33万方，占总成交面积的67%。
| 城区 | 宗数 | 成交面积（万方） | 可建面积（万方） | 成交金额（亿元） | 住宅宗数 | 住宅成交面积（万方） | 住宅可建面积（万方） | 住宅成交金额（万元） | | 主城区 | 81 | 246.61 | 703.34 | 711.39 | 38 | 145.13 | 397.31 | 505.32 | | 余杭区 | 66 | 243.98 | 661.28 | 186.25 | 35 | 185.44 | 481.39 | 163.05 | | 萧山区 | 26 | 128.8 | 252.04 | 125.12 | 13 | 81.76 | 182.67 | 110.42 | | 合计 | 173 | 619.39 | 1616.66 | 1022.76 | 86 | 412.33 | 1061.37 | 778.79 |
1、主城区单月入账近两百亿
据本网统计，2013年1-9月，杭州主城区成交了81宗经营性用地，成交面积达246.61万方，成交金额711.39亿元。同比，2012年前三季度杭州主城区共成交40宗地块，总出让面积约95万方(合1426亩)，总体量约271万方，成交总额为180亿元。可见杭州土地市场火热。
从图表中可以看出，成交面积最大的月份为3月份，过了3月小高峰，出让面积减少，直到9月份上扬；就成交金额看来，最高月份是9月份，华家池和蓝孔雀综合体出让，让9月份成为最重要、吸金最高的一个月份。9月份杭州主城区卖地257亿，本月土地出让金超两百亿。
2、余杭区卖地创新高
据本网统计，余杭区2013年1-9月成交66宗经营性用地，成交面积243.98万方，高于主城区1-9月土地出让面积，成交金额为186.25亿元。
2013年前三季度推地量同比增幅达216%，仅低于2010年（2010年余杭区推地263.47万方，约合3952.09亩）。而186.25亿元的卖地总额则超越2010年稳居近五年同期新高。
3、萧山区异军突起
据本网统计，2013年1-9月份，萧山区成交26宗经营性用地，成交面积128.8万方，成交金额125.12亿元。同比2012年前三季度仅10亿成交额，2013年土地成交恢复2011、2010年同期百亿水平。
从图中可以看出，1、4、7月份萧山土地市场空白，未推出任何地块。前8月平淡，9月迎来萧山土地市场的高潮，9月份成交金额高达70亿元，接近前三季度的60%。接下来的10月份，萧山也将推出重磅推出湘湖板块的31号地块。
据本网观察，萧山比较早获得认同的区域，是闻堰、湘湖、钱江世纪城等，而近几年，奥体博览城、大江东新城等也开始崛起。同时，也让我们看到，在主城区拿不到地的本土房企也将更多的目光投向萧山市场。
经典战役
黄龙商地配建保障房成功出让
4月25日，杭州主城区推地七宗共吸金45.5亿元。其中田园、石桥宅地和黄龙商地均达到49%溢价上限，进入配建保障房竞拍环节，可谓疯狂。
竞价现场热度颇高，包括北京城开、招商、九龙仓、旭辉等外来大鳄及宋都、广宇、滨江、嘉凯城、莱茵达在内的多家本地实力开发企业参与竞争，市民中心的拍卖大厅座无虚席。
据了解，黄龙商地地块所在区域，高档写字楼密集，南面隔天目山路对望现代国际大厦、玉泉大厦，西南是天际大厦，东面有世贸丽晶城EAC，商务氛围浓郁。正因如此优质，最终配建保障房面积700平方。
旭辉房产首进杭州双线作战拿下奥体、崇贤2宗宅地
5月21日下午，杭州主城区和余杭土地出让会同时进行。双线作战的旭辉房产两面开花，分别以总价35.65亿元和3.65亿元拿下杭政储出[2013]33号奥体单元地块以及余政储出[2013]18号余杭崇贤新城地块，成功挺进杭州市场。
旭辉房产在杭政储出[2013]33号奥体单元地块的竞争上遭遇了万科、绿地、滨江和复地等强劲对手，最后时刻旭辉与万科互相“死磕”，经过41轮竞价，最终以楼面价13476元/平方米成功“PK”掉万科，进驻奥体板块。
25.95亿，恒大入驻萧山南部卧城
9月3日，备受关注的恒大以总价25.95亿元入驻萧山南部卧城，溢价率高达53%；另一个外来房企农工商也拿了相邻两宗小型宅地，平均溢价率也达到45.52%。萧山一日迎来了两位大鳄，本地市场的封闭格局也被彻底打破，至此，杭州已经变成名副其实的“鳄鱼池”。
土地出让会上，虽然萧山南部卧城板块吸引了包括万科、滨江、保利等大牌房企竞拍，不过恒大的绝对实力还是让它在142轮后拿下了萧政储出[2013]21号地块，楼面价10557元/平方米。
2009年11月，南部卧城宅地最高成交地价为12000元/平方米，恒大虽未超过前者，不过足以唤醒沉睡已久的萧山本土市场。
华家池三地块土地出让137亿
9月5日，备受关注的杭州市主城区华家池地块出让，在历时2个多小时的轮番出价后，终于落幕。三块地分别由绿地、世茂、滨江竞得，成交总价达136.7亿元，总溢价率40.53%，总配建保障房面积4200平方米，最高楼面价23828元/平方米，其中两块地达到溢价率49%，。
位居杭州市中心，加上得天独厚的湖景资源、丰厚的人文底蕴，华家池地块一直被视为是杭州土地市场的“绝版宝地”。当天参与竞买的有10多家房企，绿城、滨江、万科、绿地、融创、华润、世茂众多大鳄悉数到场。
据了解，滨江这次是有备而来，也是志在必得。滨江房产的资金状况比较良好，今天的华家池地块项目将和义乌小商品城合作。其中滨江占51%，出资在22亿元左右，资金压力并不大。城东是滨江房产的发祥地，从感情上也希望拿下这块有标志意义的土地。
蓝孔雀综合体六宅两商，总成交额74亿
9月12日下午，杭州蓝孔雀综合体地块出让已挂牌8宗地中的6宗，包括2宗商业用地和4宗宅地，总成交额达39.65亿元。
9月29日，孔雀综合体最后两宗宅地由福建融信集团以总价34.6亿元竞得。其中，74号总价12.6亿元，楼面价13955元/㎡；75号总价22亿元，楼面价14971元/㎡。
战役预报
杭师大两宗宅地下月出让
10月17日，华家池、蓝孔雀综合体争夺战之后，据杭州国土局公告显示，杭师大两宗宅地挂牌出让，总体量达13.15万方，起价22.97元。杭师大地块将打造西溪商务城综合体，无论是地理位置还是人文渊源，这都是一个让众多开发商垂涎三尺的地方。优质地块将花落谁家，我们将继续关注。
众房企瞄准萧山湖边宝地
据萧山区土地拍卖出让公告显示，定于10月10日出让的位于湘湖板块的31号地块成为萧山今年最大的住宅出让地块，引人注目。据本网了解，早在8月8日，中粮、金地、得力、九龙仓、宝龙、龙湖、滨江、绿城等19家国内知名地产商及商贸综合体开发商对萧山11宗“黄金地块”进行了实地考察，湘湖新城的31号地块以其200亩宅地的大体量、1.0-1.1的低容积率、30%以上的绿地率吸引了大家的高度关注。业内普遍认为，湘湖板块作为江南最优质“钻石”板块，开发商保有较高的热情，竞争激烈。创新高的楼板价，以及品牌开发商的进驻，将使该区域潜力得到充分挖掘。
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