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关于房价收入比的再研究
中国房地产及住宅研究学会副会长 包宗华
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/10/28
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一、近几年提出的问题
１９９９年，我在一篇讨论房价收入比的文章中曾经写了这样的内容：房价收入比系指一个国家或城市的年平均上市房价与居民年平均收入之比。据世界银行提供的资料，在衡量一个国家的住房消费时，以房价收入比在３倍至６倍之间比较适当。文章还指出，西方国家每年上市的住房中，房价相对较低的旧房占一多半，因而平均房价较低。而我国许多城市上市的住房主要是房价相对较高的新房，因而与西方国家的计算和衡量是不同口径的。
２００１年，北京晚报刊载了北京市一个单位的调查报告指出：２０００年北京市城镇居民收入年均每户３．４万元，购买一套８０平方米的住房需３６万～３８万元，房价收入比为１１∶１，大大高于４～６倍的国际惯例。这一调查报告，正好使用了不同口径数据相比较的方法。
其后，各地报刊上又刊载了好几篇讨论房价收入比的文章，提出了一些问题，主要有：
（一）房价收入比是不是衡量住房消费水平比较好的指标？
（二）房价收入比以３～６倍比较适当的提法，是否适用于世界各国，因为有的国家房价收入比高达８～１０倍
二、房价收入比是一个较好的综合指标
在房价收入比这个综合指标没有产生以前，一个国家或者一个城市要衡量居民的住房消费水平，必须做大量的调查研究工作。调查研究的内容包括经济发展水平、居民收入水平、住房价格、居民收入中衣食住行用等各种消费所占的比重，政府对住房的支持政策，银行对住房抵押贷款的支持等各种因素。不仅工作量很大，而且因为不同单位调查研究的角度不同，可能得出不尽相同的结论，使人很难确定某一结论的正确性。后来，人们经过反复的实践和总结分析，提出了房价收入比这样一个综合性指标。从下面的例算中可以看出其计算方法和依据：
假如一个城市的居民户平均年收入为１万元，当年市场销售住房平均每套为３万元，房价收入比为３倍。居民买房先付款３０％后，还需向银行贷款２．１万元，按２０年还款并加上利息，平均年住房消费支出为１５００元，占居民收入１５％。如果年平均房价为６万元，房价收入比为６倍，则可计算出年居民的住房消费占居民收入的３０％。由于西方国家的住房专家认为居民住房消费占居民收入３０％以下就可以承受，所以得出一个房价收入比在３～６倍之间比较适当的结论。
目前，世界上许多国家都在使用房价收入比，因为它是一个比较好的综合指标，而且现在还找不出比它更好的指标来代替它。特别是这个计算方法的依据，是住房消费占居民收入的比重应低于３０％，这也是世所公认的合理界限。
三、３～６倍的房价收入比是否适用于世界各国？
房价收入比以３～６倍比较适当，是当年世界银行中国局的首席经济师黑马·恩德先生提供的。据分析，这个提法的主要依据是美国和部分西方发达国家的数据。由于各国的国情不尽相同，因而３～６倍并不一定适用于世界上所有的国家，也不宜称之为国际惯例。
我在１９９９年的文章中曾指出，美国每年上市的住房中，旧房占大多数。由于旧房的价格低，从而降低了平均价。以美国１９９８年的数据为例，按上市新房和旧房总的平均价计算的房价收入比为３．５倍，而只按上市新房平均价格计算的房价收入比就会超过７倍，如按房价最高的硅谷的上市新房价格计算则会达到１５倍。
据了解，２０００年北京市上市的存量房极少，北京晚报发表的房价收入比达到１１倍是按北京市的新房价计算的。由于它与西方国家计算的３～６倍不是同一口径，虽然北京市的房价是全国最高的，但却不能用两个不同口径数据的比较，来直接说明北京市房价高的问题。
四、需要对房价收入比进行再研究
为了使房价收入比的应用更加切合我国实际很有必要对房价收入比进行再研究。为此提出下面几条进一步分析研究房价收入比的参考意见。
（一）从房价与居民收入方面进行分析研究。
１、房价的高低，是与居民收入高低相对而言的，只讲房价高而不讲居民收入低，是不全面的。例如，许多西方国家的房价比我国高得多，但因居民的平均收入大大高于我国，其房价收入比反而低于我国。为此，解决我国房价收入比偏高的办法主要是：一方面通过发展经济和提高居民收入，逐步解决因长期实行低工资制而产生的广大居民平均收入偏低的问题；另一方面采取有效措施调控房价上升，使每年房价的上升速度低于居民收入的上升速度，从而逐步降低房价收入比。
２、研究调控房价上升速度的主要措施。在国民经济持续发展的条件下，房价虽然也会有上下波动，但从总体上来说，同地段、同水平的住房价格总会不断地有所上升，这是世界各地多年来取得的经验。但在我国现实情况下，对于一个城市的平均房价，则可以进行调控。调控的办法有二：一是逐步增加价格低廉的经济适用住房的供应比重，二是发展住房二级市场，让大量价格较低的存量房进入市场。
从以上分析说明，不断地提高居民收入、积极建设经济适用住房和大力发展住房二级市场，将是我国逐步地降低房价收入比，并与西方国家靠拢的重要条件。
（二）从居民是否拥有住房的情况进行分析研究。
１、分析研究已经拥有住房居民的购房能力。
目前，我国大约有８０％左右的城市居民拥有自有住房。他们如要进入市场，绝大多数是卖掉自有住房，再去买大一些、好一些的住房。经过探讨，其房价收入比的计算公式应改变为：
（市场平均房价－自有住房出售房价） ： 居民户均年收入
就以前面讲到的北京市２０００年的数据，并应用这个公式来计算，按每户自有住房平均６０平方米，每平方米旧房平均房价比新房低２０％（注：北京市２００１年上市旧房１５００套，因为数量很少，加上旧房地段较好，因而当年上市的旧房平均价不低于上市新房的平均价），卖掉旧房再去买８０平方米一套的新房，则房价收入比为４．５倍。这就有力地说明，对于拥有住房的居民，即使在房价居全国最高的北京市，他们卖掉旧房再去买８０平方米一套的新房，在经济上是可以承受的。如果是买每平方米２６００元８０平方米一套的经济适用住房，则房价收入比为３倍左右，居民的经济承受能力更强。还要指出的是，上述公式中的分母本应采用有房居民的户均年收入，但因目前没有这方面的统计，才以全体居民的平均收入来代替。由于有住房居民的年平均收入要高于全体居民的年平均收入，如用有房居民的收入来计算，房价收入比还会低一些。以上分析说明，我国通过十几年的房改，以很低的价格把公房卖给居民，加上原有的有房户或其他条件购进住房的居民，使８０％左右的城镇居民有了自有住房，提高了再次进入市场购买住房的能力，奠定了不断改善居住条件的坚实基础。这是房改结出的丰硕成果，也是政府的一项德政。
以上分析解答了一个国际方面的问题，就是为什么有些国家，特别是第三世界国家的房价收入比偏高，甚至有的达到８～１０倍，但居民仍有一定的购房能力？回答是：这里包括经济水平、居民收入水平等多方面的原因。其中一条主要原因是，第三世界国家的自有住房率普遍在８０％以上，按上述改变后的公式计算，房价收入比会由８～１０倍改变为３～５倍，因而广大居民仍有购买与其经济能力相适应住房（即水平较低的住房）的能力。
应该指出，这一探索改变的计算公式，对西方国家使用的房价收入比的计算方法起到了补充和扩展作用。因为它吸收了西方国家房价收入比把居民消费控制在３０％以内的合理部分，又考虑了第三世界国家经济水平低和自有住房率高的特点，能够较好地适用于衡量包括中国在内的许多第三世界的居民住房消费的水平，从而扩大了房价收入比的使用范围。
还应说明的是，西方国家自有住房率在５０％左右，最高的是美国和英国，分别为６４％和６７％。由于西方国家的住房水平和居民每次换房提高居住水平的幅度，均高于第三世界国家，因而自有住房对购房能力的影响要小一些。但也应如实地考虑其影响，并用以进一步说明西方国家居民买房的能力比第三世界国家强得多。而在我国，据统计抽样调查，不但居民平均收入低，而且中低收入者的高低限的收入差只有两倍多，不可能普遍地大幅度提高居住水平，因而在前面的计算中，采用了卖掉了一套６０平方米住房再买８０平方米住房，小步提高居住水平的要求来计算。
以上分析还解答了三个在国内经常遇到的问题。一是：按西方国家的方法计算，我国许多大中城市的房价收入比是偏高的，为什么城镇居民仍有较强的购房能力？回答是：由于８０％左右的城镇居民拥有自有住房，从而较大幅度地提高了购房能力，这是一条重要原因。更准确地说，除了最低收入者中的有房户，其他有房户都具有一定的购房能力。而最低收入者中的有房户，则具有置换住房的能力。二是：我国居民平均收入低，理应多数住６０平方米左右的小户型住房，为何这些年市场上好销的是８０平方米以上户型的住房？回答是：这些年能进入市场买房的除了新富起来的居民外，主要是有房户，他们现有住房在６０平方米左右，为了适当提高住房水平而进入市场，就会买８０平方米以上户型的住房。三是：今后我国的住房市场是否不容纳６０平方米左右的小户型住宅？回答是：到２００１年底，我国城市居民每户平均建筑面积为６０多平方米，说明我国居民现在住的主要是小户型住宅，这是符合我国现实经济发展水平的。在今后一些年代里，当许多收入较低的居民也进入市场买房后，６０平方米左右的小户型住宅仍会在市场中占有适当的比重。当然，上市的６０平方米左右小户型住房，会以存量房为主。至于新建住宅中是否要建以及建多少６０平方米左右的小户型住宅，应以当时的市场需要和发展要求为准，不宜做出硬性规定。
２、分析研究２０％左右无房户的购房能力。
我国城市中２０％左右的无房户大体上可分为三类：第一类是收入较高或可以得到家庭支持的居民，有较高的购房能力，但他们在无房户中所占比重较小；第二类是最低收入者中的无房户，应通过政府的廉租屋政策来解决居住问题，不参加买房行列；第三类是既不属于最低收入者而收入又不高的无房户，其中青年工人占的比重最大，困难也最大。
据１９９８年美国的调查资料，当年美国一些城市新建的中等收入者住房，多为２００平方米左右一套，每套售价２０几万到３０万美元的住房，只有中等收入者中收入偏高的居民，即年收入在８万至１２万美元（注：美国有的富裕城市把中等收入者的收入高限定为１２万美元）的居民才买得起，或者现有住房能卖出较高价格的居民才买得起。而一些离城市中心较远，８０平方米左右一套的旧房，售价只要６万至７万美元，处于中等收入者中低限的居民，即年收入为２．４万美元（注：美国有的城市把中等收入者的收入低限定为２．４万美元）的居民也买得起。由于美国中等收入者占居民总数的６２％，收入低限和高限之差约为５倍，其中收入偏高的买新房或大房，收入低的逐级买小一些的旧房，从而形成了一个多级的住房梯度消费局面。
目前，我国居民还没有脱出低工资的范畴，市场上又没有或者极少供应面积小、价格低的旧房，使得无房的低收入者买房确有困难。也以北京市为例，许多青年工人夫妇年收入１万～２万元，如果买一套６０平方米经济适用住房（目前还较少供应这种小户型的住房），按每平方米２６００元计算，则房价收入比就会达到７．８倍至１５．６倍。这个分析使我们清醒地看到，解决他们的买房难，将是今后一段时间内我国住房工作的重点。针对这种情况，建议着重抓好三项工作：一是持续发展国民经济，不断地提高居民收入，使中低收入者中低限的无房居民，也逐步具有按梯度消费购房的能力；二是大力发展住房二级市场，多提供一些面积小一些、价格低一些的二手房；三是当前仍应按新人新制度的房改政策，把新职工的住房消费理入工资，再加上抵押贷款的支持，使新职工也具有购房能力。
我国通过计算房价收入比来衡量居民住房消费水平，有一个缺项，就是没有考虑出租住房。在西方国家，出租住房的比重很大，租售价格的比例也比较正常，可以不再进行单独考虑。而在我国，由于许多城市出租住房市场没有得到充分发展，门槛还比较高，市场行为不规范，租房价格偏高。这就成了要专门研究解决的问题。
（三）希望各城市都来参加研究。
为了正确地衡量广大居民住房的消费水平，制定合理可行的政策，需要不断地深化研究房价收入比的工作。提出上述参考意见，是想让它起到深化研究 “引玉之砖”的作用。希望每个城市都能投入一定力量来研究房价收入比的问题。在吸收西方国家计算房价收入比合理部分的基础上，结合自己的实际进行分析研究，适当地确定本城市房价收入比的比值，或者分别不同居民的情况采用不同的房价收入比比值。在经过一段较长时间的研究、实践和改进后，制定出一套适合我国国情和各城市实际的分析、计算和衡量房价收入比的办法，使它更好地为国家和各城市制定有关住房政策服务。 |
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