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关于加强房地产广告管理的通知
粤建房字［2001］172号2001年12月13日
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http://www.cnestate.com 摘自 中国房地产报 2002/10/30
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各地级以上市、顺德市市委宣传部、市建设局、房管局、工商局：
近年来，我省房地产业持续发展，其中房地产广告特别是商品房预售广告起到活跃市场、促进销售、塑造品牌的积极作用，但也存在违规发布广告和广告内容失实等突出问题。如有的商品房项目未取得《商品房预售许可证》，甚至还没有开工，开发企业就通过新闻媒体及其它方式发布销售广告；有的是在农村集体土地上建的房屋，不具备出售的基本条件也发布广告；有的广告承诺的条件与实际情况不符，出现货不对板的投诉；有的甚至利用虚假广告进行非法集资活动。为了整顿和规范房地产交易市场秩序，保护购房人合法权益，根据国家和省法律、法规和有关规定，现就加强房地产广告管理，制止虚假房地产广告作如下通知：
一、各市、县建设、房管、工商和宣传部门要从整顿和规范市场经济秩序的高度出发，加强房地产广告的管理。建设、房管部门要按照国务院《城市房地产开发经营条例》、建设部《商品房销售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》，规范商品房预售行为。工商行政管理部门要按照国家工商局《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，依法查处房地产虚假广告特别是商品房预售虚假广告。宣传部门要加强对报刊、电台、电视台等广告发布者的监督，要求报刊、电台、电视台不予刊登和播放不符合规定的房地产广告。共同保护购房者的合法权益，促进房地产业的健康发展。
二、凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：
１、未取得商品房预售许可证的预售商品房；
２、在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；
３、违章建设的房屋；
４、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；
５、权属有争议的房屋；
６、法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。
三、房地产开发企业发布预售商品房广告时，应载明商品房预售许可证的编号、有效期和发证机关。
四、对未取得商品房预售许可证而以"内部认购"、"内部认订"、"内部登记"等方法刊登广告的，建设、房管和工商部门要加强检查监督，及时查处。
五、房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明，不得有悖社会良好风尚。
六、房地产广告中涉及所有权或者使用权的，其基本单位应当是有完整的生产、生活空间。商品住宅按套销售，不得出现分割拆零销售的广告。
七、房地产广告对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。预售商品房按套（单元）出售的，价格以套内面积计算；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。销售已建成的商品房以及二三级市场的各类房屋交易，广告中要注明交易总价。
八、预售商品房广告中以参照物表示项目位置的，应以从该项目到达参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间、车程等来表示距离。项目坐落位置、示意图，应当真实、准确，比例恰当。售楼资料上明示的房屋装修标准、材料、设备、竣工交付使用时间等应当真实、准确、清楚。
九、预售商品房广告中不得出现融资或变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。不得出现返本销售或变相返本销售的内容。不得出现售后包租或变相售后包租的内容。
十、预售商品房广告中涉及物业管理内容的，应当符合法律、法规的有关规定；不得在广告中出现减免或赠送若干年物业管理费的内容。
十一、预售商品房广告中出现各种评奖、排名、国家或省示范工程等称号的，必须符合国家有关法律、法规的规定，并明示评奖机关、奖励种类、有效年份。对列入实施计划但未经验收获得奖励称号的，不得使用该称号。
十二、房地产开发企业在发布预售商品房广告时，应当向广告发布者提供主管部门核发的房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件。中介机构发布所代理的预售商品房项目广告还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。
十三、各报刊、电台、电视台等广告发布者在受理商品房预售广告发布时，要查验开发企业的资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件，核实广告内容。对不符合有关规定，、证明文件不齐全、内容失实的广告，广告发布者不得发布。
十四、各级建设、房管、工商和宣传部门要加强对房地产广告特别是商品房预售广告的监督管理，近期内按照本通知及有关法律、法规的规定，对房地产广告进行一次检查和清理。对违规发布房地产广告及发布的房地产广告失实、虚假的开发企业和广告经营者、发布者，建设、房管部门可责令其限期改正，逾期不改正的可通过新闻媒体曝光，给予停止审批新的商品房预售项目、降低资质等级等处罚。工商部门可责令广告发布者停止发布，并依照有关规定给予处罚。
十五、省建设厅将会同工商行政管理等有关部门不定期地对预售商品房广告进行检查或抽查，发现违反规定的将在全省予以通报批评，并依照有关规定处罚。
编后语：广告之于房地产开发商犹如鱼儿离不开水，鸟儿离不开林。如果哪家媒体的广告以房地产广告所占份额最大，则说明这家媒体办得好。房地产与其他行业不同，它靠密集的资金搞开发，赚利润，所以它资金流向的嗅觉最为灵敏。但在追逐利益的时代，为了追逐利益，一些不负责任的、不符实际的、不合法律规章的宣传，明目张胆地登上"大堂"。
据不完全统计，业主与开发商、物业公司的冲突、矛盾有５０％以上与广告"误导"有关。"误"字作两解，一是错误的"误"，说买他的房可以办城市户口，实则国家工商行政管理局早在１９９７年就对广州市工商局作了回复?quot;办理户口只能由政府有关部门依照规定进行"。消费者对此可以不知道，但卖家决不会不知道。一种是作"不是故意而有害于人的"解，说距城市主干道只５分钟路程，实际１５分钟也到不了，因为一方以私家车算，一方以公交车算，所以算不得故意。
对于房地产广告管理，国家工商行政管理局在１９９６年１２月３０日就以令的形式公布了《房地产广告发布暂行规定》（第７１号），１９９８年１２月３日同样以令的形式对它进行了修订（第８６号）。规定中明确：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，经验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。并且对发布广告应提供的证明文件、广告内容必载明的内容作了详细规定。
由于是以令的形式公布，它对违反规定的行为还可以强制处罚："违反本规定发布广告，依照《广告法》有关条款处罚，《广告法》无具体处罚条款的，由广告监督管理机关责令停止发布，视其情节予以通报批评，处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过三万元，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。"
广东省以通知的形式发文，尽管它对广告刊登的必要条件规定得更为宽泛，并且没有强制性，但在房地产广告规范方面仍走在了全国的前列；尽管仍在"７１号令"的范围内，但受建设部新颁《商品房销售管理办法》影响，把"内部认购"、"内部认订"、"内部登记"等广告内容列为查处范围；并规定不得出现返本销售、变相返本销售内容；还根据实际情况，明文规定"不得在广告中出现减免或赠送物业管理费的内容"。 |
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