•  
    明天，我们会住卫星城吗
    全国各路专家认为，卫星城将成为杭州城市发展的趋势

    http://www.cnestate.com　 摘自　　钱江晚报　　本网编辑部报道　 2002/11/1
    　　占地6579亩的广厦·天都城、4000亩的江南春城、5000亩的西溪山庄、近10000亩的良渚文化村……杭州的几个远郊大盘已相继启动，其中不乏提出要建设杭州卫星城的。对于毫无卫星城建设经验的开发商来说，卫星城究竟该怎么建？近日，由广厦·天都城承办的中国卫星城发展模式论坛在杭举行。其间，发言者所喷发的思想火花让人受益匪浅。

    　　卫星城≠摊大饼
    　　用“摊大饼”的方式发展城市，已成了许多城市的发展模式。这种模式，是以一个中心点为圆心，向四面无序蔓延，如北京市，从二环到三环，现已发展到五环、六环。实践表明，这种方法难以疏解中心城区的压力，也难以优化空间结构，中心城区并没有减轻负担，而周边区域仍依赖于中心城区的商业、交通、娱乐等。

    　　而卫星城正是能从根本上解决城市病。如果单从经济实力和城市化水平来看，目前许多城市已拥有了向郊区扩展的实力。与会专家建议，像杭州这样的城市，应在更大区域内发展“副城”，也就是相对独立的卫星城，而不是在城市周边“遍地开花”。只有如此，才能疏解中心城区的部分功能，实现多心、组团、开敞式城市空间格局。

    　　卫星城≠郊区地产
    　　国务院发展研究中心市场经济研究所副所长任兴洲女士认为，房地产业是卫星城的直接受益者，原来的郊区地产一夜间变成了卫星城地产。但事实上，卫星城地产并不能简单等同于郊区地产，它是一种崭新的独立地产模式，与卫星城共生共荣，同步规划，同步发展。

    　　根据国际经验表明，卫星城的发展必须经历三个阶段：第一代为“卧城”，居民的工作和文化生活仍要到主城；第二代卫星城则有一定数量的工厂企业和公共设施，少量居民可就地工作；第三代卫星城则独立性相对较强，基本上独立于主城，具有就业机会，其中心也是现代化的；目前，国外卫星城已发展到了第四代，即多中心敞开式城市结构，用高速交通线把卫星城与主城联系起来，主城的功能扩散到卫星城。因此，严格来说，目前我国的大部分郊区地产还有一定的“卧城”之嫌，没有形成自己独立的卫星城地产模式。

    　　若想真正改变这种局面，一方面需要交通的彻底改善，如地铁及城市轻轨的建设；一方面需要郊区综合环境的改善，如产业规划及就业环境等。

    　　城内宜建大众住宅
    　　卫星城开发怎样的住宅才能吸引购房者的注意？这是一个极为关键的问题，与会专家纷纷发表了自己的见解。中低收入家庭一直是住宅消费的主体，也是最大的市场需求趋势，而目前开发商热衷于开发高档次、高价位、豪华型品牌住宅，注重时尚概念和卖点炒作，而忽视了住宅品牌的大众化、平民化，造成了住宅结构性短缺、供需不对路。因此，专家们认为，大力开发平民化、大众化精品住宅，是未来卫星城房地产市场的主体需求。

    　　著名经济学家董辅　认为，置业者购买卫星城是冲着配套、社区文化、生活模式、居住理念等而来，对卫星城的期望值高，因此各个卫星城在平抑主城房价的同时必须做出特色和主题来，制造良好的生活氛围，方能有良好的销售。同时，卫星城的开发不能再盲目混乱，要让有实力的发展商去整体大规模开发。

    　　四大问题要应对
    　　北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春等专家指出，虽然我国卫星城开发早在10多年前就已经开始，但是真正把卫星城的发展纳入城市战略规划也就是近两年的事情，其建设中存在的问题尤其值得各级政府和房地产开发商重视。

    　　首先，根据我国目前卫星城开发的现状来看，卫星城是开发商与政府共同造“新城镇”，政府应尽量放开基础设施的经营管理，由政府和企业一起来开发城市、建设城市、经营城市，而不能靠政府来唱“独角戏”。但开发权放开的同时，政府也应该扮好“监督”的角色，避免某些开发商借此来行“炒地皮”之风。

    　　其次，卫星城地产要建立的是一种全新的生活理念。比如，低密度、低容积率、高绿化率，追求人与自然的统一及人与人的和谐等等，这种生活模式将和高密度的城市生活形成强烈的反差，使人们的居住质量发生质的飞跃，因此卫星城发展要坚持生态优先原则。

    　　第三是卫星城定位的问题。卫星城地产是一种“主题地产”，应充分挖掘本地的历史文化渊源与浓郁的风土人情，形成独特魅力的地产文化标识，以此来吸引主城内的购房者和城镇外的农民。

    　　第四，卫星城必须有较大规模和较完备的功能，与中心城保持一定距离，减少对中心城的过度依赖。功能应多元配套，如工作、求学、诊病、休憩、购物等多元化服务均能提供，规划人口应不少于30万，有完备、协调的周边环境。