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    土地集中放量　能否平抑房价

    http://www.cnestate.com　 摘自　　每日商报　本网编辑部报道　 2002/11/14
    　　11月19日，市国土局将招标出让24号—27号四个地块。从频率上讲，这段时间杭州土地投放量大密集，显示出政府平抑房价、稳定市场的急迫心情。但相对于杭州市场的火爆和开发商的“饥饿感”而言，这点土地是否也只是“杯水车薪”呢。

    　　不过，不管能否平抑房价，新地总能带来新房，且让我们看看民间土地专家们的点评吧。

    　　24号地块：地段蛮好，可惜太过狭长
    　　江干区住宅用地。东至省农业厅第三住宅区边，南至凤起路，西至道路。出让面积约为29025平方米，容积率不大于2．3，建筑密度不大于30％，绿地率不小于30％，建筑高度不高于36米。

    　　资生顾问黄连友：这是四块地中最被看好的一块，属于原杭州教育学院地块，现由建兰中学租用着，因为是学校地块，所以，无形中有比一般的旧城改造地块要好的感觉。再加上南肖埠的房价在这几年飞速上涨，华家池的地名和与省农业厅的相邻，也都是比较好的地块信息。不过，在这次招标文件中，有一个集体土地的拆迁安置问题，这样一来，只能将2066平方米的集体土地另外计算。总体讲，24号地块确实不错，但如果价格太高则就失去理性。房价应该控制在6000元/平方米左右，按此推算，楼面地价建议在3400元左右，折合成土地每亩价格是520万左右，土地总价为2．2亿左右。

    　　东部房地产投资网梁细清：24号地块周边环境最为成熟，在市中心地块日益稀缺的今天，无疑是众多开发商青睐的“香饽饽”。但是面积不大，地形比较狭长，且有点不规则，这给今后地块的规划带来了一定的难度，同时中标单位还将提供农居安置房。不过总体来说，估计24号地块还是会吸引比较多的开发公司前来竞投，预测楼面地价将在3600－3800元/平方米。

    　　新家园陆磊：凤起路是住宅的优秀地段，东西向、南北向交通都极为便利，秋涛路改造完成后，周边城市景观良好，专业市场纷纷升级，商机兴旺，写字楼销售火爆……一切均是利好，单价每平方米高过6000元不是问题，问题是高过多少，6200元？6500元？6800元？楼面价至少应在3000元/平方米左右，总价2亿元以上，中标价可能是2．3亿至2．5亿元。

    　　25号地块景观虽好，交通不太方便
    　　下城区住宅用地。位于石桥镇，东至永丰村农宅，南至灯塔养殖总场，西至上塘河，北至永丰村农田。出让面积约为81764平方米，容积率不大于2．3，密度不大于28％，绿地率不小于30％。

    　　资生顾问黄连友：与今年6月推出的9号地块在同一区域，是四块土地中最大的一块，有123亩。从地块现场看，因为有上塘河，景观非常好。并且，根据规划，灯塔村一带是成片的住宅开发用地（其中主要是经济适用房），可供开发的住宅将有200万平方米，从这点看，虽然目前地理位置相对比较偏，但今后居住的氛围可能不错。9号地块，当时的招标底价是每亩160万元，中标价是每亩185万多元，楼面价是1207元，这样的价格比较合理，建议本次应标，也可参考此价格。

    　　东部房地产投资网梁细清：25号地块远离杭州，已经靠近半山生活区内，且周边仍是大量农田和农居点，当地房屋基本上处于自建阶段，居民区比较少，附近多是厂房，周围公建配套基本上没有，所幸的是地处上塘河边，周边景观尚可，可建时下极为盛行的水景住宅，到时可能会吸引杭钢生活区一部分要求改善生活环境的高收入者和当地工厂一些收入颇丰的高层管理人员，总体来说，25号地块虽然面积较大，但其交通、周边环境等条件还尚不完善，估计参与竞投者不会太多，预测楼面地价将控制在1450元/平方米左右。

    　　新家园陆磊：楼面价按1300元／平方米计，总价就达到2．44亿元，实际中标价应接近3亿元，因为不远处的8号地块楼面价达到2600元/平方米。

    　　26号地块商业用地，前期定位要准
    　　拱墅区商业用地。位于莫干山路与教工路交叉处西南角。总面积约为23523平方米，容积率不大于2．8，密度不大于40％，绿地率不小于25％。

    　　资生顾问黄连友：对于商业项目，杭州目前是比较尴尬的时候，并且这一地方既不是老城区，也不是新城市中心，所以前期定位策划较难。为了能使这一项目有较大的操作余地，在地价上要有所控制。譬如说，商铺价格明明可以卖到12000元／平方米，但在测算时也要打一个7折。我个人的意见，对这一项目要作专门的前期研究，如做大卖场，则要按大卖场的定位去测算，如做上面写字楼下面综合商场方案，则测算方法要相应调整，同时，这样的地块也可以做主题休闲商业，但关键是要进行市场调查和产品研究。因为定位的不确定，所以价格也较难估算。建议每亩地价按460万算，则楼面地价为2400元，总价为1．6亿元。

    　　东部房地产投资网梁细清：26号地块附近的部分项目尚有少量商铺滞销，根据目前地块周边的商业氛围和附近居民的消费能力来看，项目运作难度似乎有点高。但是考虑到目前城北正在进行大规模的旧城改造，随着城北居住条件的改善，该区域内的居民整体消费能力也将有所提升，附近信义坊等商业网点的投入使用也将会使该区域范围内商业气氛更加浓厚，因此只要抓住亮点，该地块商业项目还是具有一定的可行性的。不过从地块现状来看，预测楼面地价不会太高，单价控制在2100－2250元之间为宜。

    　　新家园陆磊：26号地块很有价值，城北地区缺乏一个大型商业中心，而居住人口却在飞速增长。26号地块具有深厚的商业潜质，雄踞十字路口良好位置，其商业辐射面宽广，辐射人口众多，是继蒋村“西城广场”后杭州又一个商业热点。操作空间相当大，相当于一个层面达9000余方的7层大型商业中心，基本形成一个完满的“商业生态”，估计楼面价在2500元／平方米以上，总价1．6亿元以上。

    　　27号地块房价盲点，可建精品小区
    　　上城区住宅用地及居住区配套公建设施用地，位于候潮路以北，贴沙河以东。总面积约为74514平方米，分成3小块，其中：出让面积约为62814平方米，容积率不大于2．1，密度不大于28％，绿地率不小于32％，建筑高度不高于36米；规划小学用地约8400平方米，建筑规模控制在4400平方米，密度不大于30％，绿地率不小于30％，建筑高度不高于24米；规划幼儿园用地约3300平方米，建筑规模控制在2400平方米，密度不大于30％，绿地率不小于30％，建筑高度不高于15米。后两块地与住宅区同步设计实施，建成后无偿移交。

    　　资生顾问黄连友：27号地块在杭州旧城改造地块中算是规模地块，与学校用地总加有112亩，净住宅用地也有94亩。这一地块就是原北陆马营地块，很早以前就做过建设方案，在早些年，总觉得改造成本很大，但如今已是一块净地，特别是贴沙河的改造整治，使这一地块成为市中心难得的一块拥有河景的好地。从地块现状看，27号地块要好于24号地块。可能是这几年在这一带没有其他优秀楼盘露脸，也可能是这一带周边的小区都是普通住宅，所以没有引起更多开发商的关注，但100亩左右的地完全有可能建成杭州有名的精品楼盘。按照房价5900元推算，除去小学、幼儿园用地，94亩的住宅用地，其楼面价可以达到3350元，折合成每亩价格是470万元，总价格4．4亿元。至于小学、幼儿园的造价，原则上可以忽略不计。

    　　东部房地产投资网梁细清：27号地块的地位似乎有点不尴不尬，一方面位于建设中的钱江四桥附近，且临近贴沙河，可以建设高尚水景住宅，其所在区域目前正处于旧城改造期间，周边地块大都处于平整期或修建期，按理来说这片城区目前是一张白纸，开发商可以更好地规划，前景极为广阔；另一方面，27号地块靠近铁路，噪音严重，这无疑会影响项目的整体运作，就目前来说，周边环境也较为逊色，预测楼面地价为2900元/平方米左右，最高价控制在3060元/平方米以内较为理想。

    　　新家园陆磊：这是杭州最后一个房价盲点，这个区域一直低迷的房价将通过该项目有一个迅速的抬升，预计楼面价在2700元/平方米以上，总价3.5亿元。