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当前中国房地产市场的问题、改革及政策取向
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http://www.cnestate.com 摘自 深圳房地产信息网 2002/12/2
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诺贝尔经济学奖得主弗里德曼来中国的时候，曾对中国渐进式的经济改革做出过评价，他打比方说中国的经济改革如同割老鼠尾巴，坏了的一条老鼠尾巴一截一截地割不是好的办法，应该一次性地从根割断。一位陪同的当地政府官员反驳说，中国的老鼠与其他国家不同，不是坏了一条尾巴，而是很多条坏尾巴纠缠在一起，你说该怎么割?据说当时弗里德曼无言以对。我们暂且不管这坏老鼠尾巴到底怎样割为好，拿这一比喻来描述当前中国房地产市场的现实却再贴切不过。起步较早的中国房地产市场的发育却不成熟，同时，人们的观念特别是一些政策取向还容易受到计划体制思维模式的影响，而对市场经济内涵的理解落后于实践发展的需要。
最不缺少的是问题
说中国房地产市场目前最不缺少的是问题，确实毫无夸张之处。如市场总供求失衡，商品房空置率居高不下，需求潜力巨大但有效需求不足，房价过高，房地产开发企业小、散、差，二级市场远未建立起来，公房入市还是难题，租赁市场不规范，住房金融市场不健全，某些地区性市场虚火上升，存在着逐渐膨胀的泡沫，……
上述不完全列举出的这些问题，单拿出任何一个，都是制约中国房地产市场发展从而制约房地产业乃至整个国民经济发展的重要因素。例如，从宏观的角度看，当前我国的城镇住房建设已经达到每年5亿平方米以上的水平，而据估算2001—2010年我国城镇居民的住房潜在需求量每年也有约6个亿，与此同时，目前的有效需求(商品房销售)只有每年1个多亿，而商品房空置量却已达到1个亿左右的水平。房地产市场供需之间存在着这么大的缺口，人们对住房需求的渴望与并不令人满意的现实之间存在着巨大的差距，政府依靠刺激内需特别是住房需求来拉动经济增长的目标短期内难以实现。
上述这些问题，单拿出任何一个，也都是从事房地产经济研究的专家学者以及政策制定者们必须认真面对的课题。而当这些问题交织在一起，牵一发而动全身时，则不仅使决策者们一时摸不着头绪，即使在学术研究领域，也是令学者们既感头痛又颇觉兴奋的头等难题了。
越有问题越需要市场
是什么原因导致了这一切，我们又该如何对症下药?这就涉及到市场和政府关系的基本问题了，而这个问题既是经济学界一个难题，也是经济学史上的一个永恒话题。到底应该市场调节多一些，还是政府调节多一些，这个问题对于当前既属于发展中国家又属于转轨经济国家的中国就更加重要。
首先需要明确的一个概念是，目前不管是发达国家，还是发展中国家。转轨经济的国家，都采用了一种所谓的“混合经济”模式，既有市场调节，又有政府调节。但是，市场在其中所起的作用却是千差万别的，因而在经济领域对资源配置的效率也就有高低不同。目前可以有把握得出的一个结论是，市场机制纵有万般不是，在资源配置效率方面尚无任何一个机制能与之相媲美。至少，大规模的计划体制的社会实验已然失败，而高举市场经济大旗的国家的实践也表明，谁的旗帜举得越高谁的经济效率一般来讲也就越高。
看来，让市场在资源配置中发挥基础性作用，恐怕是我们唯一正确的选择。房地产市场确实是属于很“不完全”的市场，但这“不完全”并不能成为不需要市场调节(特别是发挥其基础性调节作用)的理由。现阶段，我们也应该加强政府调节的作用，但是需要明确政府能够更有效地发挥作用的领域。相对于市场调节更有效率的经济领域而言，加强政府在社会领域的作用显然更符合效率原则；同样，相对于政府在房地产市场运行的微观领域过度干预和管制所引起的低效率而言，其对经济宏观层面的必要调控以及制定正确的游戏规则则更富有效率。
当前中国房地产市场的问题多多，这既是难题，其中也孕育着解决的方法。如果我们能够认定正是由于市场的发育不完善，改革的不彻底引发了这许多问题，那么我们培育市场，完善市场，就应该能够解决这些问题。问题越多，问题越复杂，则进行市场取向的经济改革解决这些问题的效率也就越高。
政策的重点是需求
明确了市场取向的改革是正确方向，那么合乎逻辑的观点便是政策的制订和研究的重点应放在房地产市场的需求方面而非供给方面。中国改革开放20多年，在住宅建设方面所取得的伟大成就是有目共睹的，也是得到世界公认的，由此使得城镇居民住房条件较大改善。然而，客观地讲，我们目前的居住水平还不高(2000年人均居住面积10．3平方米)，住宅消费占家庭消费总支出中的比重偏低(2000年为10％)，大多数普通百姓靠自己的正常收入买不起房。
解决问题的关键还是在需求方面。特别在当前的转轨时期，对市场需求、百姓的实际消费偏好应重点考虑。市场经济的本质要求任何决策(不管是政府的还是企业的)都应从市场的实际需要出发，从市场需求出发。任何政策的制定如果背离了这个大方向，将会大大提高其实施成本和难度，最终的政策结果与原定的政策目标之间将会出现越来越大的偏差。
例如，目前推行的“住房供应体系”和“经济适用房”有关政策认为，我国城镇居民的住房结构应大致如此：5-10％左右的是纯商品房，10-15％左右的是廉租屋，大约75-85％是经济适用房，经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键。这一政策的出台，无疑在很大程度上出于对房价过高居民承受能力不足这一切肤之痛的考虑，然而房价过高，居民承受能力不足的个中原因却非常复杂，并非单纯地通过贴补地价、限制开发商利润率等简单的经济适用房政策就能解决。此外，住房供应体系中所提出的中国城镇居民各类住房的比例是否科学合理，也是一个尚需讨论的问题。
事实上，消费者需要哪类住房，是由他们自己根据其收入和偏好做决定，最终在市场交易中得以实现。
可以肯定地说，经济适用房在我国房地产市场建设、住房制度改革中的地位应该是过渡性的，是权宜之计。希望将这一观念融入政策制定中，加快我国房地产市场建设的进程。
完善的市场结构是关键
看来，真正地领悟市场经济的内涵并付诸实践需要一切以市场需求为出发点。谈市场取向的改革，谈政策的重点是需求，仍是一个常青的课题。
在我国房改中曾出现的。目前仍未得到彻底解决的“重售轻租”便可说明问题。由于房地产本身的高价值量、位置的不可移动性、保值增值性等特点，使得房地产市场具有较强的区域性，竞争的不充分性、交易的复杂性、供给的滞后性以及与金融的高度关联性等基本特征。如果懂得房地产交易的复杂性，买卖和租赁是房地产市场两种最基本的交易方式，缺一不可，那么就能够懂得培育规范的租赁市场的重要性；如果明白房地产本身的高价值量、保值增值性等特点，那么就不难明白住房二级市场对一级市场的重要补充作用；如果理解了房地产市场与金融的高度关联性，那么就能够更深地理解建立完善的住房金融市场，特别是住房抵押贷款二级市场的重要意义。
房地产市场结构的完善是一个大课题，需要专文进行讨论。这里能够简单说明的是，正如同由于租赁市场的不完善对买卖市场造成的损害一样，不重视住房二级市场的培育，在公房入市问题上瞻前顾后，极大地降低了住房一级市场的效率；而不完善的住房金融市场特别是抵押贷款二级市场的缺乏，也极大地阻碍整个房地产市场的发育和完善。
市场的培育需要制度创新
始于上个世纪80年代初的中国住房制度改革，总体说来是一种自上而下的渐进式的制度变迁模式。房改中的这种渐进式改革方式给房地产市场的发展造成的障碍，可归纳为“两步走”难题，即由于产权改革不到位造成的改革进程的延误。例如，房改中第一步将公房以成本价或标准价出售给职工，同时又不给他“完全产权”，公房的产权形式只是由“公有”变为 “共有”，产权仍然不明晰从而“已售公房”无法直接入市交易，于是只能进行第二步的改革即“公房入市”。
中国的房改进程可以大致划分为三大阶段：第一阶段是上个世纪整个80年代，主要是进行初步探索，是房改的试点阶段；第二个阶段是整个90年代，特别是小平同志南巡讲话后，是找到了正确方向明确了市场取向改革的阶段；当前处于第三阶段，即以产权为核心的改革阶段。只提“市场”不提“产权”或“制度”的改革绩效至此已然消散得差不多了，产权改革应该成为下一步房改的重点，即明确保障住房私有产权，确保初始产权界定明晰，并制定相应的规则，保障并鼓励住房产权的自由流转交易，从而达到降低交易费用，政府逐步推出房地产市场运行微观领域，并真正确立市场在房地产资源配置中的基础性地位的目的。
很多时候，中国的问题还得靠中国人自己去解决，老外毕竟对中国的“国情”不熟悉，也没有必要熟悉。我们目前尚难以回答诸如“到底渐进式改革好，还是激进式改革好”这样的难题，目前也缺乏足够的实证数据做支持。我们能够大胆得出的结论是，一直实行渐进式改革方式的中国，在某些领域如城镇住房制度改革领域可以有所突破，这对建立完善的房地产市场，加快房改的进程有莫大好处。在中国的房改中，一刀割一条或者一截坏老鼠尾巴，恐怕不是最好的办法，手起刀落，多条尾巴同时割可能效果要好得多，这大概可以算是我们给“弗里德曼难题”的一种解答吧。（丰雷） |
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