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    小户型今年过火 明年降温？

    http://www.cnestate.com　 摘自　　北京晨报　 2002/12/2
    　　毫无疑问，明年将是北京楼市小户型集中放量的一年。“说盖咱就盖，你小我小大家小。”据统计，至春季房展ＳＯＬＯ项目一举成功后，已先后有非常男女、夏都盈座、东方银座等３０余个楼盘打出了小户型概念，供应面积超过１００万平方米。目前正在运作和即将上市的小户型项目据调查还将有近３００万平方米的供应量。其庞大的潜在供给量让人觉得小户型的确红火。但从协成公司市场研究中心提供的最新调查结果显示：明年小户型的总体走势难以令人乐观。
    　　
    　　市场细分导致小户型放量？
    　　上海和深圳两地的小户型热销是在豪宅开发由热变冷的背景下出现的，而北京今年大面积流行起来的小户型热，却是在豪宅温度不减的环境下诞生的。这说明在竞争异常激烈的京城地产市场，市场细分是必然趋势。市场细分也直接导致了小户型的集中放量。
    　　
    　　从客户群角度分析，有两类人会考虑购买小户型。第一类是首次置业的中等收入的年轻客户群。这类人购买小户型的目的是自住；第二类是二次或者多次置业的投资型业主，他们购买小户型的目的也很简单，追求投资回报。
    　　
    　　激烈的竞争使得开发商不得不在考虑区域定位的同时，细分客户群市场，寻求市场空白且需求量大的客户群。正是客户群市场的细分，使得开发商认识到上两类特别是第一类目标客户群的大量的潜在需求，市场上新推出的小户型由此得到广泛的追捧并取得了不俗业绩，才最终导致小户型的开发跟风和集中放量。
    　　
    　　小户型面临“三大冲击”？
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    　　第一击：
    　　郊区物业分走部分客户群
    　　
    　　小户型的成功存在，主要是因为开发商抓住了房子总价的概念，用一个较低的总价来冲击目前比较普遍存在的高总价市场。然而，这种情况很快就会因交通环境大为改善的近郊甚至郊区的低总价项目的推出而发生改变。从某种意义上说，小户型和郊区物业的目标客户群是接近的，都是中等收入的工薪阶层。于是，对郊区交通等环境不能容忍的人留下来选择了小户型，其他的人去近郊用同样的总价购买了舒适的户型。
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    　　第二击：
    　　投资市场摇摆不定
    　　
    　　几乎所有的小户型项目都打出了投资牌，但到底所提供的户型能否投资成功却还需要谨慎考虑。拿目前热销小户型与当前市场出租价比较，一居大都在１０００元上下，最高不过２０００元。而最新的资料显示，这种租价还有继续走低的趋势。这是其一；其二，大量小户型项目的推出，必将减少租务市场客户群，更加拉动租价走低；其三，目前北京租务市场的混乱和中介机构的信任危机是小户型热销的另一主要原因，但政府相关部门将加大对租务市场的规范和整顿；其四，二级市场的不完全开放性也是影响投资市场的关键，这对并不便宜的小户型投资将带来另一巨大冲击。
    　　
    　　第三击：
    　　同室操戈 优胜劣汰
    　　
    　　小户型纷纷上马，市场供应量必将出现过剩现象，势必进入严峻的等量淘汰。

    　　业内人士对小户型的竞争结果是这样预测的：首先，功能齐全的小户型会占一定的优势，因为住宅满足的是人在生活中的多方面的需求，单一的酒店宾馆式住宅很难满足大多数人的生活需求；其次，地段较好，或者说是位于市中心及热点区域的小户型会占上风，因为它满足了客户上班、出行方便的主诉求，而且相对而言升值潜力大。比如位于通州区的“新华·经典”等项目，开盘１个月销售５０％。其低单价、低面积、低总价的入市，辅以便利的交通，形成了投资回报率高于市区的态势，热卖也就在情理之中了。
    　　
    　　总体趋势走低难以避免？
    　　通过上面的分析不难看出，小户型确实满足了一定客户群的置业需求，也必然会有部分热点区域内主打小户型的项目在明年取得较好的销售业绩。东直门的东方银座，ＣＢＤ辐射区的后现代城的热卖很好地印证了这一点。ＣＢＤ区域今典集团未露面已先声夺人的项目也将小户型的牌打得极好。但也会有相当一部分区域定位模糊、盲目跟风的小户型项目在推广上面临严峻的问题。这说明作为过渡产品的小户型，不排除短期内特定区域持续走热的可能，但终将无法长期成为整个市场的主流。就总体而言，集中放量的小户型将堵塞有限客户群的需求通道，而使总体的小户型销量走入低谷。到明年年底，小户型的市场相对当前来说将是另一番景象，“几家欢乐几家愁”的局面恐怕难以避免。