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商务楼宇应相对聚合 金融政策待更加开放
发展写字楼 解好两难题
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http://www.cnestate.com 摘自 北京现代商报 2002/12/4
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一个城市的性格，
看看写字楼的模样就可知晓。
如雕塑般屹立的丛丛写字楼，
早已成为城市最富磁性的语言。
写字楼发展如果纷乱无章，
整个城市就会因失语而哽咽。
在于上周结束的“首届中国写字楼专题论坛”上，
众专家对此各抒衷肠——
三大因素 助推市场需求增长
■ 十六大以后，非公有企业或者说民间投资对写字楼的需求会越来越多。
■ 在我国加入世贸组织以后，外资机构势必要在中国建立各种类型的办事处，而且一旦他们经营的业务开展起来以后，对写字楼的面积将会有更大的需求。
■ 第三产业发展迅猛加大对写字楼的需求。
柯焕章 中国城市规划协会副会长
柯焕章：大家都知道，中国这些年经济持续快速增长，城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设也将继续保持一个快速发展的势头。不少城市都在筹划新的城市中心区和建设城市的商务中心区。
对北京来说，2008年奥运会将进一步带动整个城市建设的全面发展，当然也包括写字楼等商务设施的建设。整个写字楼的市场还会有比较大的发展需求和发展空间，北京不仅是全国的政治中心、文化中心、国际交往中心，实际也是经济中心，特别是经济管理中心，而且也是全国的信息中心、交通中心、科技中心和教育中心等等。
尤其今后几年，奥运工程的建设将带动一批产业的发展，同时也带来更大的商机。在我国加入世贸组织以后，服务业，特别是金融业、保险业、电信服务、商业运输等行业的市场限制将取消，这些行业的外资机构势必要在中国建立各种类型的办事处，而且一旦他们经营的业务开展起来以后，对写字楼的面积将会有更大的需求。
任志强 华远集团总裁
任志强：前天有一个记者问我，说你对写字楼市场有什么看法，会涨价，需求会增加吗？我个人觉得，十六大以后，非公有企业或者说民间投资对写字楼的需求会越来越多，而不是越来越少。过去对于私人的企业来说可能不能买写字楼，只能去租，就是因为拿不到更多的银行贷款。如果今后的金融政策发生变化的时候，这种可能性就会缩小，可能越来越多的人愿去买。我们知道，支撑写字楼的一个重要发展基础实际上是在于第三产业的发展。我们可以看看中国过去的写字楼基本上都是政府的，除了政府还是政府，非政府基本上是没有的。而在市场经济发展的过程中，第三产业发展迅猛加大对写字楼的需求，比如说有律师行，有会计师行，有中介公司，仅仅是地产行业就有巨大的分工行业，有开发商，有做广告的，做经纪的，做模型的，做其他的，这一切分工使所有的人要拥有自己的一个场所，写字楼的需求也会增长下去。
诸一军 中关村写字楼商会会长
诸一军：以前在管理学课上讲过一个故事，有一个公司的两个推销员到一个小岛上去，他们发现岛上的每一个人都没有穿鞋，这时候有两个结论，其中一个认为如果岛上的每个人都能穿一双鞋，这就意味着这个岛上的市场是无穷大的；但是另一个悲观的推销员则说，这个岛上一点市场都没有，因为他们都不喜欢穿鞋。这样的情况有点像北京目前的写字楼市场。对于中关村写字楼的基础，总的来说写字楼的质量是比较差的，现在能够数的出来并且在品质上还能够为大家所提到的，就是融科资讯中心和数码大厦，中关村科贸中心和中关村大厦可能也算相对比较高的，但是实际上从整体上来说，大概只有融科资讯中心可以说是能达到国内的甲级写字楼的水准。不过，正因为目前没有真正高档的写字楼，我认为中关村地区恰恰是一个高档写字楼发展有巨大潜力的成长型市场。这类似于第一个推销员的观点。
三项条例 保障市场健康发展
■ 对北京来说，大的泡沫和过热，在未来的一两年时间不会出现。
■ 土地泡沫能及时得到遏止，房地产市场就会健康发展。
潘石屹 ＳＯＨＯ中国董事长
潘石屹：有人担心，写字楼需求增大会不会造成泡沫？我想，对北京来说，大的泡沫和过热，在未来的一两年时间不会出现的。北京房地产的泡沫，最大的泡沫是在土地上，土地的泡沫在我看来是太可怕了，现在已经完全失去理智，原来是几百、几千平方米，现在竟然是几万、几十万平方米地圈地皮。万科是中国房地产上市公司表现非常好的一家，在全国十几个城市搞开发，去年的利润是3．8亿元，这里面还包括非房地产收入，房地产项目的整体利润应该是两亿多元。但是，北京某些人通过各方关系批到1000亩土地，原来是每亩50万元，现在每亩涨价20万元，1000亩就可赚两亿元，只要有办法拿到1000亩土地，转手获利就相当于万科1000多人在中国一年创造的利润。土地是一把“双刃剑”，国内所有破产、倒闭、流亡海外的房地产发展商，问题都是出在土地上，没有一个说是房子建得差就破产的。
要想避免这种状况的办法就是国家有关条例得到严格执行。国土资源部已经颁布11号令，从11月7日起，所有土地都用公开招标拍卖的方法去做，这样将避免暗箱操作。
另外，今年8月24日，国家监察部又颁发了一个文件，要求任何地方只要不用公开招标的办法，不管收不收钱都得按照违纪处理，再加上“两年之内不开发的土地可以无条件地收回”的规定。如果这三个条例能够得到很好地贯彻和执行，土地泡沫将及时得到遏止，房地产市场也会健康发展。
自身发展 写字楼建设一定要聚集
■ 对于北京市目前写字楼建设的情况，存在的最大问题就是量大而且分散。
■ 一个城市的写字楼，一定要聚集，只有汇集到一起，办事情才有效率。
柯焕章：我们回顾一下国外城市ＣＢＤ的发展历程。在从工业社会向后工业社会发展过程当中，随着制造业向城市外转移，社会需要有相应的第三产业的支撑，金融业、保险业等等应运而生，而且迅速发展。这就需要有相应的商业办公设施为其提供服务。所以国外有些城市在原有的城市中心区的基础上，逐步建设大量的写字楼以及相关的配套设施，这样就逐步地形成了地区性、国际性的商务地区，也就是ＣＢＤ。对于北京市目前写字楼建设的情况，存在的最大问题就是量大而且分散，这样就形不成完善的商务环境和良好的集聚效应，也形不成完整的城市形象、完整的面貌，这种情况值得研究，并且要适当地加以改变，否则不利于这个城市便捷高效地开展商务活动。所以像国外有些城市商务设施的建设，特别是写字楼的建设就十分地集中。比如像美国的纽约、芝加哥、旧金山、洛杉矶，据了解，这些城市的写字楼的建设其总量的40％、50％主要集中在它的商业中心区，就是城市的中心区，甚至有的达到70％、80％，像纽约、芝加哥这样的城市，写字楼就十分集中。
潘石屹：从目前的情况看，写字楼再不是我们高档消费的用房，也不是我们讲排场的地方，而是我们一个工作的必然去的地方。一个城市的写字楼，一定要聚集，只有汇集到一起，我们办事情才有效率，如果是非常分散，那就没有效率，就会没有商业机会。今天我在这个楼上开了一个会，十分钟之前我在那个楼上开了个会，十分钟之后我可能下了五层又开了一个会，开完这个会以后我会到旁边那个楼上去开另外一个会，不用开车，不要司机，下去之后直接开另外一个会，可能在半天之内我开了三个会、五个会，我的效率是非常高的。所以从全世界来看，不论是法国，还是新加坡，包括我国香港的中环都是大量写字楼汇集，如果没有这个商业的气氛，整个办事效率将非常低。
任志强：实际上，国外的ＣＢＤ基本上是以独立办公为主或者说以办公人流相配套的服务为主的一个概念。这种组合在很多国家都可以找到。但是最成功的ＣＢＤ地区实际上是海岛地区，比如说香港，是一种海岛的情况，当然还有曼哈顿和旧金山。另外像华尔街，它的房子很贵，因为华尔街需要24小时监控信息，并且由于有时差问题，需要有人在这儿居住，这样他可以避免很多生活和工作上的问题，所以ＣＢＤ还应该让满足工作条件的人在这儿就地居住。
金融环境 写字楼发展呼唤政策与时俱进
■ 在写字楼的出售市场上，由于受到政策的影响，情况并不理想。
■ 银行凡是批件上是住宅的，就可以按住宅区提供八成按揭，凡是写着写字楼的，银行只能提供五成到六成贷款。
■ 房地产行业是要跟金融行业紧密结合的，但目前的一些相关政策限制了房地产行业里面写字楼和商业用房同金融行业的结合。
李文杰 北京中原物业总经理
李文杰：从目前来讲，尽管与办公相关的商住市场销售火爆，但在写字楼的出售市场上，由于受到政策的影响，情况并不理想。所以我们认为需求是巨大的，关键是看政府的金融政策，这个是一个瓶颈的因素，对于写字楼的需求来讲是有很大的影响的。其实很多的金融机构也希望能够从写字楼市场上为客户提供更多的金融支持，但是目前央行的金融政策从写字楼的商用市场上能够给客户提供的仍然是5成5年的按揭，但是从客户角度来讲，通常需要的是15年或者更长时间的按揭，因为有很多公司注册的年限可能是15年左右。我觉得政府可以从更多的务实的制度来引导这种需求的方式，来引导写字楼出售市场。如果未来这个政策不改变的话，很多写字楼的开发商在出售的市场方面受到的约束仍然会存在。从整个市场上来讲，写字楼的普遍销售可能还是将靠一些集团性质的，包括一些很大型的外资公司来支撑。
任志强：北京出现了很多商住楼，这是和中国现行法律有关系。商住楼一般批的是住宅，而住宅是70年的使用权，办公楼是40年到50年的使用权。花同样的价格去买一个同样的产品，而使用年限不同，大概差了三分之一的使用年限。另外，银行凡是批件上是住宅的，就可以按住宅区提供八成按揭，凡是写着写字楼的银行只能提供五成到六成贷款，不会给你八成，所以我们现行的政策就造成了这样一种特殊的空间。商用的概念可以获得更多的银行贷款，又可以减少很多的税费，同时获得了一个较长期的使用权，这种特定的条件使它有一个特殊的空间。
潘石屹：中央银行的信贷政策鼓励个人的住房按揭贷款，对商业和写字楼的贷款限制是非常非常严格的，基本上是不能做这样一种贷款。然而，房地产这个行业是需要金融行业支持，不管是上市、发行房地产基金，还是通过银行的按揭贷款、开发贷款，房地产行业是要跟金融行业紧密结合的，到目前，中央银行的政策是限制了房地产行业里面的写字楼和商业用房同金融行业的结合，造成的现状就是国贸的租金还维持在每平方米50美元左右。其实，从整体上看，北京整个的写字楼我认为还是非常落后的，整个写字楼的水平还是维持在上世纪80年代末90年代初。什么原因？我想还是归结到政策上面去。北京写字楼有了这样大的一个需求量，如果能提供一个市场化的政策配套，除了不给房地产提供开发贷款外，还能够把写字楼、商业和住宅一视同仁对待，北京的写字楼市场一定能成长起来的。
写字楼——晴雨表
华远集团总裁任志强在回顾写字楼的历史时说，中国的过去没有写字楼只有“办公楼”，而这些办公楼应该说是以国有为基础，或者说以公有为基础的。尽管目前住宅已经开始私有化，但写字楼离完全私有化还有一段距离。
在上个世纪的90年代初，时任万通总经理和法人代表的潘石屹从任志强手里接过万通新世界项目，用老潘的话说，那是北京市写字楼发展真正的开始。而随后万通写字楼超乎想象的高利润率所创造的“万通奇迹”也预示着北京写字楼的美好未来。
在所有地产界的大腕里，恐怕任志强是领会党的十六大精神最为深刻的。他认为，中国过去只承认按劳分配，而这次党的十六大承认了非劳动所得，而且保护了非劳动所得，对写字楼行业来说，就预示着人们可以利用投资建筑物而获利，尽管这不是劳动所得。十六大以后，非公有企业或者说民间投资对写字楼的需求会越来越多，而不是越来越少。
其实，之所以几乎所有的地产专家都认为北京目前的写字楼绝没有过热，还有一个很重要的原因就是第三产业的迅猛发展。党的十六大再次提出要加快发展现代服务业，提高第三产业在国民经济中的比重，而写字楼则成了第三产业对办公场所的最佳选择。从北京目前写字楼的发展来看，ＣＢＤ、中关村，王府井、西单、亚运村、亮马河、北京西站、西直门、东二环、丽泽、亦庄都成了未来商务区的闪亮地带。写字楼，已是现代都市经济发展的晴雨表。 |
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