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冯仑：国内房地产要从香港模式转向美国模式
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http://www.cnestate.com 摘自 中华工商时报 2002/12/5
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在日前召开的全国工商联住宅产业商会2002年度年会暨住宅产业CEO圆桌论坛上，刚从美国、加拿大考察回来的冯仑提出一个新观点：国内的房地产公司要尽快从香港模式转到美国模式上来。
冯仑指出，在网络经济时代，大家都在讲商业模式问题，但在房地产领域很少讲商业模式，而房地产行业里面有很多问题。房地产市场做了将近20年，IT、PC做了10年，PC在这10年的成长当中，培养了像联想这样世界级的企业，家电企业最大也已经做到600亿元，房地产业最大的企业才做到50亿元，规模不大数量不少，目前工商登记的房地产开发企业有28000多家。同时，房地产公司的银行信用普遍不是太好。人们对房地产的认识就是挖坑、盖房、炒作、赖账、逃跑。
冯仑认为，大陆房地产是典型的香港模式。为什么会采取香港模式？这是因为我们的房地产开发是从深圳引进来的，然后经过海南炒作，再进入内陆，香港的模式主导了国内所有的房地产市场。从总体来说，美国的房地产行业是一个长期投资型的，它投资的来源与我们不同，整个行业非常专业化。既然是长期投资，就要追求股东权益的最大化。我们应该重视并研究美国的房地产模式。香港的模式产生于香港特殊的背景，就是香港政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场。政府不断以土地收购来维持它的财政；开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。大陆为什么不能再这样发展下去呢？因为香港、日本、新加坡和中国台湾，这些地方土地都特别有限，所以政府对土地的敏感成为财政第一重要的事情。而我们与美国、澳大利亚等大国，土地相对而言是无限供应的。但中国目前却在盲目圈地、盲目圈钱。
在中国，除了少数城区地价高外，还有着广大的土地资源。在多数的郊区，土地价格从3万元到40万元都有。交通发展会带动地产开发，修一条马路基本上要在周围盖10年房，再修一条外环路最起码要盖20年房。在这个过程中，土地的价格在抬高，而且每一条马路贷款时间越来越长，在这种情况下，房地产商如果按香港模式，用所有的经费买地，这样简单的开发模式会导致企业财务危机。
在资金来源方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资80%都与银行有关系，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。中国的房地产对银行的依赖度太大，而银行只会锦上添花，不会雪中送炭。房地产企业负债过高是房地产面临的危机之一。
冯仑又谈到，目前的房地产开发周期太长。以北京来看，30万平方米的社区，做得慢一点就需要10年，也就是说你任何时候进入市场，都要经过两个经济周期。在一个经济周期高价买的地，只能在另一个经济周期高价卖出去。跨两个经济周期又要把宝押在预售上，这样企业财务是特别差的。如果哪天预售不动了，所有的链条就断了———消费者不买了，银行就不敢按揭了，也不敢贷款了，就开始找你要钱了，广告就不敢打了，反过来广告不打消费者就不买了，形成一个恶性循环，所以过分依赖银行是非常严重的。
冯仑还说，房地产开发商计划性都很弱，在操作的制度环境和法制环境还不是很健全的情况下，面对瞬息万变的市场，开发企业的财务是很难控制的。
为此，冯仑呼吁现在应该重点研究怎么样使公司为股东创造更大的价值，怎么改善房地产的商业模式，进一步研究美国模式，找到一条使房地产业健康发展的新路来。 |
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