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大商铺是不是天上掉的馅饼
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http://www.cnestate.com 摘自 新民生 2002/12/5
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本期房产专家评审团中心话题：将大型商铺分隔出售，同时与业主签定返租合同，委托商家统一经营，允诺在5－20年之内给予高额回报，这已成为时下杭城商铺销售的一件时髦事。前段时间，继萧山时代广场后，西湖时代广场又悄然开张；大型商铺云集的吴山商圈在继涌金广场的出师不利后，又开始组建商业联盟以求拯救吴山商圈；临平的中都广场又刮起大商铺热销的旋风。
大商铺是诱人的，它往往允诺以7％－8％的租金回报，大商铺又是高风险的，那就是它的回报是否能兑现完全取决于商场的经营状况。那么，大商铺到底该不该买呢？
投票结果：正方1票，反方3票。评审结论：购买大商铺还应谨慎。
大商铺是不是天上掉的馅饼正方：1票反方：3票
回报可能无法兑现
专家NO．1：资深房产代理咨询葛元成
观点：不买理由：商铺是否赢利完全取决于商家的经营能力，小业主无法把握。返租经营通过支付给各小业主固定投资回报而收回商铺经营权，委托专业商场经营的方式，解决了大型商铺分割出售后经营业态和开业时间难以统一的困难。但返租式商铺也并非如一些开发商所吹嘘的那么完美，这样的开发模式个体差异会比较大，特别是在杭州这样一个商业还不是特别发达的城市。
本人建议有大型商铺投资意向的投资者需保持理性和审慎的态度，其中对于个盘的具体情况以及区域适合的商业定位的了解将是至关重要的。
返租式大型商铺的投资风险主要存在于三个方面：
一是返租式商铺的各小业主在交出商铺的经营权后，其赢利能力完全取决于委托经营单位的商业经营能力，商铺业主不具备任何限制力。经营权和所有权分离还有可能导致的后果是，原先定位为经营的单位在经过委托商场改造后可能变更为过道或者仓库等其他用途，这对转让显然是不利的。而对主要目的是获取回报的投资者而言，合同固定的利率不会像银行利率随物价波动进行调整，也存在风险。
二是从城市商业形态的发展历程来看，以百货业为代表的大型商场最辉煌的时期还是在经济发展初期，消费商品相对稀缺的时代。随着居民物质生活水平的不断提高，百货商场在城市商业中的功能已日益弱化，休闲商业成为新的时代潮流。
三是大型返租式商铺的经营定位主要还取决于商业的地段、环境、配套、人口乃至居民的消费习惯，如果周边没有强大的人口支撑或者密集的人流量，公交系统、停车设施不完善，大型商场的经营业绩自然不会好。
售后包租是侵权行为
专家NO．2：浙联律师事务所主任律师戴和平
观点：不买理由：大商铺的售后包租行为不合法。杭州市有好几处大面积的整层商业用房，被开发商化整为零，零星单位出售，然后再找一家商场来整体租赁经营，以开发商与承租商约定的租金数额支付给零星商铺购买者，甚至连租赁的年限也不允许购房者自行决定。
最近有一位购房者就到我们浙联律师事务所来咨询。他是在某开发商处购买了化整为零的商铺200多平方米，价值300多万元，原来一直打算是自己开店经营的，但在交房之际，开发商讲一定要和整层商业用房一起出租给他人，价位年限均已约定，没有任何商量的余地。
这种行为很显然是违背了《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售来竣工商品房”。同时，该《管理办法》第四十二条还规定：采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房要被处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。开发商的这种强制行为，是严重的侵权行为。另外，买卖双方只能依照购房合同来履行各自的义务，行使各自的权利，开发商没有权利来强迫购房者根据他约定的房租、期限来出租商铺，这样，容易为以后的承租经营活动埋下纠纷的种子。承租者原以为是房东自愿出租，双方有利，根本没有考虑这方面的不稳定因素。
投资大商铺风险多多
专家NO．3：浙江大学房地产投资研究所傅其尔
观点：不买理由：经营权和所有权关系没有理顺。第三代商铺的主要特征是经营权与所有权的分离，在一定的期限内，投资主体将经营权授权给专业的经营公司经营，以获取固定的回收。这种模式的确有很大的吸引力和市场，但是在操作上也有以下几个方面值得探讨：
一是经营公司的界定：一般投资者都会委托专业的经营公司来经营，例如西湖·时代广场，委托杭州大厦经营，小业主与杭州大厦签下8年的租赁协议，杭州大厦是一家著名的百货经营公司，有相当的操作和经营经验，但是这样的经营公司又有几家呢？
经营就会产生风险，谁都无法保证在租赁期内，经营公司就一定能赢利。委托经营实质是一定期限的租赁，一旦经营出现问题，租赁有几份可信？更何况，商业的使用年限是四五十年，租赁期完成后余下的商业经营问题呢？
二是投资主体的利益保障：投资主权委托给经营公司经营获取每年固定的回报，一旦经营出现问题，投资主体的权益如何得到保证？开发商作为市场经济的主体，将物业卖给业主，从法律上讲，已完成主权的变更，在商业50年使用权限里，由开发商埋单看来不现实。
三是经营主体与投资主体的关系：大商铺的经营主体是受委托的经营公司，经营公司对投资主体的委托合同、投资回报负责，经营权与所有权分离，但两者之间应是唇与齿的关系，而不是目前仅有的租与承租关系，这需要在经营模式上加以完善。
选择大商铺应讲品牌
专家NO．4：杭州佳合凤起房产公司营销经理章显腾
观点：买理由：大商业圈内实行品牌管理的大商铺值得投资。近几年来，随着杭城写字楼商业物业市场的快速升温，写字楼所附带的大商铺或单独开发的大型商场将不断涌现，投资此类商铺，比起投小商铺来讲，投资更大且更需考虑其整体的经营内容及方式，因此更需谨慎。位于一定的商圈内，交通便捷、定位明确、统一经营、品牌管理的大商铺值得投资。
就大商铺而言，最至关重要的是看是否位于商业圈的中心地位，这是长远收益的保证。杭城传统的商圈如武林商圈、湖滨商圈的地位是毫无疑问的。一些新兴的商圈，如吴山商圈、新武林商圈、城站商圈等商业区域也正在崛起，而这些商圈的发展需有大商铺来积聚人气，因此该区域内的大商铺值得关注。
其次，投资的大商铺要定位明确、统一经营、品牌管理。如元华购物中心、西湖时代广场、耀江广厦的婚庆之都“爱情广场”等商场。该类大商铺已经吸取涌金广场定位不明确、经营不统一而导致开业仅一月就关门大吉的经验教训，在开发前都做好了业态策划的工作。
一般而言，大商铺大都会定位为：大型购物中心，又称shoppingmall，集百货、专卖店、超市等业态于一体；主题购物中心，强调特色，如以婚庆为主题的“爱情广场”、以休闲为特色的元华购物中心；大型超市、大卖场，如改做家乐福的涌金广场等。而且，这些大商铺大都会引进核心业态，如位于临平的中都广场与上海华联合作，引进华联品牌业态，再结合其他业态，如百货、专卖店等，形成集消费、休闲、娱乐于一体的一站式购物中心。再者，此类物业都有品牌管理商。如元华购物中心及西湖时代广场，销售时都采取售后返租的形式，且都由杭州大厦统一经营与管理，此举理顺了开发商、所有者及经营者间的关系，既能使物业统一规划、统一装潢、统一招商、统一管理，以整体形象出现，保证经营的专业、稳固性，起到有效规避风险的作用，又能保证中小投资者的利益。 |
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