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    海南房地产会否重现泡沫

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国经济时报　 2002/12/5
    　　曾经饱受房地产“泡沫”打击的海口市，1999年经国务院批准，开始实施处置积压房地产试点工作。截止今年11月，在盘活停缓建工程、处置积压商品房、转化经济适用房以及房地产新项目的开发等方面取得突破性进展，全市房地产业呈现快速升温态势。据国家统计局海南省企业调查大队提供的资料显示：全市2001年房地产开发完成投资17.1亿元，与上年相比增长65.5％；今年前三季度与上年同比增长33.5％，商品房销售同比增长42.3％。全市320宗停缓建工程中已有314宗申报了处置方案，复工建设121件，已竣工66宗，一批批新的房地产开发项目和楼盘、小区也如雨后春笋般拔地而起。种种迹象表明，海南房地产正在快速升温。

    　　面对这种快速升温的形势，许多人担忧：海南房地产业是不是过热了，会不会重蹈泡沫经济覆辙?

    　　透视海南房地产真实状况

    　　海南优美的自然环境加上浓郁的民族乡土风情，吸引了大批的岛外居民前来海南购房置业。近年来，一批新型的工业项目陆续落户海南，大批的技术人才和从业人员从祖国的四面八方汇聚海南，参与海南的开发建设，为海南房地产业提供了广阔的市场空间。

    　　据国家统计局海南省企业调查大队对海口市具有三级或三级以上资质等级的63家房地产开发企业的调查以及记者对海南省建设厅、海口市积压房地产处置办公室和部分企业的调查采访，发现海南房地产市场呈现出以下新特点。一是把处置积压房地产作为经济发展和城市建设的一项重点工作，采取以整治促处置的办法，认真组织实施，成效显著。确权工作取得重大进展；闲置土地的回收工作基本完成；积压商品房转化经济适用房销售势头良好；停缓建工程处置取得突破性进展。二是房地产开发商与营销理念有所创新。以满足个人需求为起点，推出不同类型的户型，重点推行人性化、个性化的营销理念，推广居住文化，宣传品牌效应。引进“产权式”销售模式，扩大融资，吸引岛外投资者。三是注重居住环境与物业管理。结合海南气候优势，重点开发滨海公寓式建筑，为居住者提供安全、舒适、便捷的物业服务。四是抓促销，拓市场，以销售决定开发投资，改变了过去盲目投资、盲目建设的错误做法。

    　　据海口市房地产交易市场负责人介绍，今年头10个月，海口市售出商品房总面积32万平方米，其中三分之一以上为岛外消费者所购。主要原因是，从2001年开始，海口市出台了一系列法规政策刺激购房消费，旅游与购房相结合的促销方式，吸引了大批岛外购房者。休闲度假、治病养老成为时下岛外游客来海南购房的主要目的。与国内其他城市相比，海口的空气质量、沙滩海水椰林等自然环境均名列榜首，大批的外地创业者来海南购房置业。是促使海南房地产业升温的重要因素。

    　　海南房地产市场仍有发展空间
    　　
    　　对于海南房地产快速升温，局部地区有过热迹象等实际状况，有些专家对此也深表忧虑，担心如果不加以控制，任其自由发展下去，势必会重蹈泡沫经济覆辙。但是，从国家统计局海南省企业调查大队对63家房地产开发企业进行调查显示的结果中，有更多的专家则认为，海南房地产并未过热，仅仅是处于升温阶段。66.67％的被调查企业也认为本地区房地产开发投资并未过热，68.2％的被调查企业认为在未来两年内对本地区房地产开发投资力度应加大或保持原有发展水平，还有76.2％的被调查的企业认为在未来两年内本企业房地产开发投资力度应该加大。

    　　针对不同层面、不同企业的不同说法，在分析海南房地产目前的实际状况的前提下，海南省建设厅、海南省统计局等有关部门的权威人士认为，从目前房地产资金来源的结构上、从房屋建设和销售的情况上来看，海南房地产市场仍具有相当的发展空间。虽然新增的房地产市场出现偏热现象，但与房地产泡沫时期的“热”有着本质上的区别。

    　　权威人士认为，海南在房地产泡沫时期，房地产开发企业大多是利用银行贷款，因此在被大量沉淀的资金中也大多是银行贷款。而目前房地产开发企业的资金结构已转为以自筹资金、定金和预收款为主。在未来两年内房地产开发投资的主要资金来源，分别有47.6％、36.5％和31.7％的企业预计主要以个人按揭贷款、定金以及预收款和自由资金三种形式为主；从2002年不完全统计的售房面积26.96％万平方米、预售商品房面积20.52万平方米的情况来看，商品房的销售状况、个人购房欲望和个人购房的能力均为一般。从异地购房的比例在不断上升的情况来看，海口的房地产市场仍然还有一定的市场空间。

    　　记者在采访中了解到，海南房地产商在上次的房地产泡沫“洗礼”后，逐渐成熟起来，首先是设计合理、小区完善及房屋个性化等差异化的竞争也开始体现出来。因此，不论是高档公寓还是经济适用房，都基本形成了自有的市场。其次是如今的购房者多以个人购买为主，与以往的炒做存在本质上的不同。随着银行贷款条件的成熟，在个人购房中出现了“二次购房”、“1+1购房”等新的理念。其三是房地产开发企业已逐步开始调整供给结构，以寻求相应的市场。（吴建平 吴健）