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北京的土地供应
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http://www.cnestate.com 摘自 国房景气 2002/12/5
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目前国内新土地供应政策出台后，对此政策的解释很多，业内人士纷纷关注。土地将通过公开渠道进入市场，出于对土地市场化的看好，理论上应该有利于市场的发展。但此项政策解释倾向于采取适度从紧的措施来控制土地的供应量。当然，政策制定本身存在透明之处，这项政策是否能起到理想的市场效果，对市场会产生什么样的影响，值得商榷。
对目前一些城市所采取的大量出让郊区土地的做法，国土资源部副部长李元表示，经营土地的重点应立足于中心城市的土地整理，立足于旧城改造，立足于城乡结合部的整治。城市土地资产的价值含量基本是从市中心向郊外逐步递减的，耕地转用过来的建设用地，其价值再高，也没有靠近城区的存量建设用地的价值高，而且这部分土地进入市场多了，还会影响城内土地的价值。从我国土地利用的现状看，城市政府经营存量建设用地是大有可为的。根据前几年的调查，我国城市需旧城改造的面积约占建成区面积的10％左右，旧城改造后，容积率一般可提高1-2倍，如果这些土地都挖掘出来，其价值量是十分巨大的。如果我们看不到这一点，盲目向郊外发展，尽管现在的发展成本降低了，但旧城区的土地价值量也降低了，结果很可能得不偿失。
同时，对房地产用地的总量控制上，李元表示，应该说房地产用地在城市土地中，确实是价值量最大，能为城市政府带来最大收益的土地。但房地产用地也必须严格控制土地供应总量，特别是要严格控制别墅用地，优化土地利用结构，充分考虑市场需求，根据市场的销售情况，确定适度从紧的土地供应量，避免造成房地产市场的大起大落。如果结构和总量出了问题，政府不仅不能得到应得的土地收益，而且还会带来大量的空置房、闲置土地和银行不良贷款，严重影响城市经济的正常运转。并且从城市规划的角度，北京也会有大量郊区土地释放出来，因此北京在确定土地供应量时应有一个科学的规划。
政策要了解市场需求
现在对一般家庭消费有一个形象的描述：3本存折，一本是用在房子上，一本是用在身体健康上，一本是用在生活开支上。三本存折当中，后两本都动用过了，就是买房子的那本一直没有大动。为什么?房子太贵了，很多人“够”不着，怎么办?只有等待。一方面是他们迫切需要房子，一方面找不到他们能够接受的房子。对于出现这种情况的原因，笔者认为，这是国内体制改革后的直接市场反应。住房、医疗、教育体制改革后，对普通消费者的消费能力是重新积累和释放的过程，但也正是因为房价高的缘故，使国内房地产市场在经过前一时期的高端释放之后，目前在房地产市场结构上出现了问题。一方面是收入增长和消费之间的矛盾；另一方面是不敢花钱，居民储蓄率上升。普通居民的住房消费在房地产市场现阶段体现得非常明显，体制改革后，房地产市场目前的结构不能有效满足需求，因此也就有了对房价高的各种呼吁和批评。由此，在确定土地市场的发展模式时应该与经济发展所处的阶段和产业所处的地位相结合，目前国内房地产行业在经济中的主要作用，在于启动消费和产业链对经济的发动作用，是与住房需求密切联系的，这是国内房地产市场发展的基础。
不过，让人感到困惑的是，一些权威的房地产专家学者也发表一些让人难以理解的观点，从而很可能产生误导，例如近期学者对房价收入比的问题。试问，为什么上海的GDP和人均收入均比北京高出许多，但房价却比北京低了近千元?！因此，无论从发展和现状上讲，这个问题不容忽视。可以说，在未来的5年内，北京房价的畸形将会严重影响北京的经济竞争力，这种负面影响会不知不觉地表现出来。在这一点上，不知有关方面是否意识到。
“土地爷”的手腕要硬到一定程度
政府部门强调经营城市、经营土地的重要性，实际上现在如何将政府管理的主导型过渡到市场型却是目前政府面临的一项重要工作。应当说在目前国内城市房地产市场上，城市土地已经在被形形色色的主体“经营”了，如果现在这个经营城市土地的新概念把握不好，只不过将是又重新塑造一个“土地爷”而已。因此，在经营的方法和内涵上，望政府做更多的工作，政策在落实上要确保不变形。并且，城市经济的发展不是单纯靠土地的经营能实现的，如何让土地资源合理的配置，为城市其他经济支柱产业提供发展的良性环境才是最关键的。
应对目前出现的“圈地”、“占而不开”的做法进行限制，其实法律已有相应的规定，“超过两年未开发土地收回”，虽然法律的规定早已出台，但为什么土地利用效果远不如人意呢？说白了，还是一个执行问题。由此，提高城市土地利用价值的关键：一是要将政策思想正确的落实；二是执行。如果不能将政策正确的落到实处，不但效果达不到，而且从紧的土地政策还会使北京的房价上升。在这一点上，政府部门是否有魄力做到将违规未开发土地收回，改变土地市场现状，将比单纯的施行从紧的土地政策更有效。
从目前国内经济发展、社会发展阶段和国内的土地制度的需要分析，要求政府在土地调控上思路要更加清晰，解决问题要更加彻底。经济发展不适应高房价带来的高成本，居民支付能力支持不了高房价，目前市场上的资金密度也支持不了市场的高房价。从社会发展的角度，改善居民居住条件要求在城市改造速度加快，社会发展也使城市建设速度加快。可是北京土地市场分割的现状，却阻碍了发展。这其中涉及到房地产市场利益集团的利益，北京的“衙门”多，利益集团在土地市场上难以协调；历史造成的社会问题也使土地市场化有难度。用业内人士的话说，“北京哪块地不是有主”的，即便是市场化后，做表面文章进入市场公开转让的土地也都是一些没有油水的“骨头”。
北京旧城目前的土地现状是，土地投机者主导市场，不但原有土地现状没有得到改变，新政策对危改土地不进入市场公开交易的规定，使旧城土地市场的变化不太大。综合北京的土地现状，笔者认为，只改变了土地出让的渠道，不改变土地市场格局现状，对北京土地市场化将是一个挑战。真正的市场化是建立市场规则，取消特权的过程，做不到这一点，北京土地市场发生不了本质的变化，土地市场化需要廉政建设的进一步支持。
土地供应从紧可能产生的影响
如果现在采取从紧的政策，而不能从根本上改变目前土地市场状况市场化的结果会怎样?一、土地价格上升；二、土地市场化。目前复杂的土地市场状况，原有的划拨用地、储备用地和新进入市场的用地并存，结果造成企业不同用地成本、财务成本不同，市场不能良性循环。三、土地价格上升后进入的企业投资风险高，市场风险大；同时，即便土地供应从紧能够消化一定空置率，但在高价位下能否消化也是疑问。四是适度从紧的土地政策下，即便达到启动闲置土地的效果，但市场却进入了高位运行状态。政策效果与以前上海房地产市场的调整后低位启动时采用的土地供应从紧的政策，效果不能同日而语。
从政策效果和政策成本分析，在出让渠道透明的基础上，我认为，如通过将未开发土地收回再公开进入市场的效果会更好。并且，北京的城市建设目前不仅是旧城改造，还有城市扩张的问题，因此平衡两个市场，低成本才是现实可行的选择。政府在“立足于旧城改造，立足于城乡结合部整治”的时候，释放城乡结合部的土地，有利于市场发展。
哪块该紧?哪块该松?
中国最大的竞争力，目前可以看的很清楚，仍来自于其市场增长以及廉价的劳动力。也就是说，国内经济的发展在现阶段“低成本”的优势是最大的竞争力。可是目前北京市高出全国平均房价近一倍，高出排名第二的上海一千多元的水平，已经确确实实开始对北京整体的房地产竞争力开始产生影响。
从未来北京的几个支柱产业看，文化、高科技、房地产、服务业等产业，需要房地产市场为区域经济提供更好的发展环境，高房价会对其他产业的发展造成不利的影响。从房地产市场和城市建设的角度说，有一定的泡沫存在有利于资源的汇集和调动，但泡沫大了也就会不好“喝”。
现在北京围绕奥运的大规模建设即将开始，此前房地产市场对奥运概念的炒做已经引发了一轮房价的上涨。日前，中国奥委会副主席吴寿章提出警告，北京在抓住奥运机遇的同时，要切实防止奥运泡沫。按照历史经验，奥运会伴随着泡沫出现，悉尼和汉城就曾出现过这种情况。1993年悉尼申奥成功后，引发了房地产业、酒店业和旅游业的兴旺发达，房价每年递增10％以上，在7、8年时间里，城市房价翻了一番。但随着奥运结束，悉尼的房地产市场也停滞了很久，严重影响了整个城市经济的持续发展。韩国汉城在申奥成功的1988年前后，房产市场发展之快令人惊奇，而一到奥运结束价格就立即开始下跌，泡沫随之出现。因此北京要牢记悉尼和汉城的教训，采取有效的措施，避免奥运泡沫的产生。
不过在控制奥运泡沫的同时，奥运建设还需要展开大量的城市建设。将城市发展保持低成本、土地供应、城市开发结合，笔者认为，北京在“立足于旧城改造，立足于城乡结合部的整治”中，应该更侧重于低价土地的供应，这有利于整个房地产市场的发展，保持城市竞争力。北京城市发展规划中的“十大边缘集团”，能够提供满足城市建设的城乡结合部用地，如何保证这些土地的有效利用和供应，对土地市场、房地产市场的影响重大。对这些结合部用地的开发，土地整理和配套是很关键的，提供“熟地”是土地市场化的一个重要基础。这需要政府在城市扩张、奥运建设的契机上，将土地开发经营结合。
先前，笔者在分析北京房地产市场、土地市场为政府提供奥运建设资金时曾经指出，在奥运建设巨大的资金压力面前，北京应当战略性的利用好房地产市场的作用。相对于财政资金缺口，不断增长的土地出让收益，不过是利用好房地产市场的一部分作用。除此之外，投资重点应该放在如何利用投资营造市场发挥引导、调节机制上，让资本进入城市建设。北京建设“绿色奥远”的投资，很大一部分是投资在基础建设上。但有相当部分基础建设投资如道路，并不需要政府直接投资多少。首先道路本身有一定的建设基础，其次土地是国有的不需要大量的投资，建设方式也是通过市场化的方式以企业融资来进行，投资的重点应该放在如何提升区域的投资价值，相辅相成的是完善生活配套，理顺房地产市场和土地市场建立市场化机制，调配资源。而且城乡结合部土地资源释放后，对旧城区的建设用地紧张也是一个调节。
对于土地供应，关键是科学规划的问题，在城市功能和城市规划的基础上，采取熟地经营策略，适合土地利用的开发用途，通过级差地租合理发挥效用。不过从目前的土地分割现状来说，做到这一点还有一定难度。 |
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