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宁波房价涨幅连续两年居全国第一的分析
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http://www.cnestate.com 摘自 中国国土资源报 2002/12/6
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近年浙江省宁波市的房价涨幅一直位居全国35个大中城市的榜首。去年，该市市区商品住宅平均价格上涨11.7％，涨幅居全国第一；今年三季度又上涨19.2％，比全国平均涨幅高出15.2个百分点，涨幅仍高居全国首位。
行家认为，商品住宅的价格取决于市场规律，是市场供需状况的反映。近年宁波房价的上涨，既有理性的一面，也有非理性的一面。
宁波经济的快速发展，是房价上涨的首要动力。近年来，该市以建设现代化国际港口城市、国家历史文化名城、长江三角洲南翼的经济文化中心为目标，加快了工业化、国际化、城市化的进程，城市地位得到了前所未有的提升。去年，该市国内生产总值达1310亿元，比上年增长了12％；财政一般预算收入190亿元，比上年增长了33％，位居15个计划单列市第四；外贸出口62.4亿美元，比上年增长20.8％，高于全国平均增幅14个百分点，增幅列沿海省市和计划单列市之首。今年前三季度实现国内生产总值1028亿元，比去年同期增长了13.1％。
快速发展的经济，提高了城乡居民的收入水平。去年该市市区居民人均可支配收入11991元，比上年实际增长了10.6％，比全国平均收入高75％，位居15个计划单列市第三；农民人均纯收入5362元，实际增长了6.3％。今年前三季度市区居民人均可支配收入已达9820元，比上年同期增长了16.5％。而市区居民消费的恩格尔系数已下降到34.3％。
据世界银行对70个国家房地产发展阶段与宏观经济的调查，当一个国家或地区的人均GDP达到1300-8000美元时，房地产将进入快速发展期，其中处于3000-8000美元时，居民对汽车、住宅等耐用消费品的需求就会到达一个跳跃性阶段。去年宁波人均GDP已超过3000美元，该市房市的持续上涨，印证了这一规律。
收入的提高，消费结构的改变，增强了宁波居民的购买能力。目前，该市购100平方米的住房约需45万元。如果按该市市区去年的收入水平和户均2.5人计，不少住户通过“卖旧房，购新房”(目前该市市区91％的居民拥有成套房，以55平方米计，房屋价值15万元)，加上历年的积蓄，10年收入可以买1套住房。
目前宁波市居民的超前消费观念较强。去年，该市市区预售、销售的商品房中，办理按揭贷款手续的占个人购房的94％。
近年宁波相继实施了月湖景区、天一广场等大面积的旧城改造项目，去年动迁居民7000多户，50万平方米；今年旧城改造面积20万平方米。宁波市还出台了购房入户和降低房地产交易费用等政策。这些促进城市建设、人才集聚的措施，又进一步推动了房地产市场的发展。
去年，该市尽管商品房在建房屋面积比上年增加84万平方米，预售面积比上年增长63％，仍出现了房屋未竣工、房子已销售一空的局面，商品房销售率达97％，空置率达历史最低点，居民购房热情空前高涨。今年3月底的房展会，参观人数达3.5万人。加上居民买涨不买跌的心理，进一步拉动了住房的需求。
房价上涨的背后，也渗杂了较多的人为炒作。最近提供的地块，尽管楼面地价每平方米只有1000-1500元，而房价已达每平方米3500-4500元。据调查，去年下半年以来交付的楼盘，入住率高的为70％，低的只有30％。在“二手房”市场中，房源越来越新，有的楼房未开盘而中介信息已有加价房源。大量住房没有落实到急需改善居住条件的住户手中。
房价的快速上涨，加重了居民的经济负担，许多中低收入户只好望“房”兴叹，而房产开发商获取了超额的暴利。房市泡沫的增加，构成了对房地产业乃至经济社会健康发展的潜在威胁。
这种现象已引起了宁波市政府的高度关注。今年5月，该市有关部门出台了《关于加强预购商品房转让管理的通知》，规定转让的房屋必须取得产权证。对低收入家庭，实施了廉租住房和经济适用房政策，经济适用房一期建筑面积17万平方米即将竣工。今年市区房地产开发供地将达到2250亩，比上年增加2倍多，并主要通过招标方式出让。这些措施的出台，已收到了初步的效果。10月份，市区的商品房销售价格指数比上月下降了0.6％，每平方米售价下降16元。（贺敏杰） |
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