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    房地产度过惊险一年

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国楼市　 2002/12/13
    　　“冬天说”尚未走远
    　　经济学家魏杰去年年底曾经预言：２００２年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七八月份最严重。此说未得到房地产行业人士认同。他们比较赞成的观点是：“２００２年对部分开发商来说，可能是冬天，但就整个市场而言应该是春天。”

    　　目前来看，魏杰的说法虽有些让人难以接受，但却给当时已经有点昏了头的房地产业敲响了一记警钟。在激烈的论辩中，不知有多少开发商在狂热的圈地和开盘中多了些谨慎和理智，少了些躁动和盲目。

    　　魏杰的预言可能有些为时过早，但“冬天说”绝对不能算是已经平稳过去了。因为在今年随之而来的圈地热中，在“三外”特别是上市公司大举进入房地产行业的热潮中，泡沫的声音已经在滋滋作响了。

    　　“泡沫说”接踵而来
    　　今年１０月份，随着国家统计局和央行相继出台的两份报告，房地产业存在泡沫的说法再次成为行业论辩的主旋律。

    　　国家统计局公布的“国房指数”报告称，今年１－８月全国商品房空置增长１４.１％，占压资金２５００亿元。

    　　而今年１至６月，全国房地产投资的增长速度超过了ＧＤＰ增长速度的４倍，为３２.９％，有开发过热迹象，同时，过多的社会资源（资本、企业等）挤向房地产开发。２００１年中国房地产开发投资总额达到了６０００多亿元，同比增长２５％左右。２００２年１至６月，全国累计完成房地产开发投资２８２１亿元，同比增长３２.９％。

    　　不盈利的房地产企业在增多，盈利的房地产开发商的利润也在下降。如，２００１年广州市１３１８家房地产企业有１２８８家亏损，平均利润率仅为２.３％。

    　　"泡沫说”是开发商们不愿承认又不得不面对的问题，因此对于“泡沫”一个还算说得过去的观点是：房地产不会出现大的泡沫，最大的风险是“土地泡沫”。潘石屹曾说过：“北京市现在炒地皮已经完全失去理智，原来是几百、几千平方米，现在竟然是几万、几十万平方米地圈地皮。有些人通过关系炒地，１０００亩地就可赚两亿元，相当于万科一年的利润。这种非理性的圈地将造成土地价格和其他相关费用的持续上涨。”

    　　因此他说，房子建得差不见得会破产，但炒地就有可能破产。

    　　上海华东师范大学教授陈伯庚搬出《辞海》（１９９９年版）来向媒体解释泡沫现象。泡沫即“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

    　　陈伯庚教授据此认为，房地产业本质上是实体经济，其本身决不是泡沫经济。但房地产业含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。主要表现为： 地产价格泡沫，房屋空置泡沫，房地产投资泡沫，房价虚涨泡沫。 同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。

    　　这种解释至少为开发商的“土地泡沫”说找到了理论根据。

    　　金融利剑时刻高悬
    　　事实上，在“冬天”、“崩盘”、“泡沫”这类的说法中，真正的风险承担者是谁呢？

    　　据权威人士提供的数字，和以前大部分依靠银行贷款相比，目前房地产企业有２３％的资金来自金融机构，银行的风险已经大大降低。但如果加上购房者的按揭贷款，这一数字其实已经接近６０％。截止到２００２年６月底，金融机构个人住房贷款余额已达６６３０.１亿元，占全部金融机构贷款之比估计为１０％左右。

    　　也就是说，金融机构还在承担着风险，只不过贷款从开发商身上转到了老百姓身上，银行还是背着抱着一样沉。正像中国人民银行一位发言人日前指出的那样：“房地产信贷业务，对商业银行调整信贷结构，支持城镇居民购房，拉动住房投资，扩大国内需求，推动国民经济发展起到了积极作用。但是，部分地区也出现了一些问题：一些商业银行擅自降低个人住房贷款首付款比例，甚至对个人首付款提供一定比例的无息贷款。更有甚者，一些房地产开发商以假按揭方式骗取或套取商业银行信贷资金。”

    　　因此中国人民银行日前决定，对２００１年６月以来商业银行房地产信贷业务办理情况进行检查。

    　　早在今年第三季度的货币政策执行报告中，央行就提醒各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放“零首付”个人住房贷款。

    　　此前，对于有关房地产业出现泡沫的预警，部分商业银行已经在悄悄收紧银根了。如中国光大银行已经不再介入楼堂管所、写字楼的开发；压缩对房地产开发的投资，主要把资金集中在配合市政建设的项目以及商品房加按揭的项目；对中小房地产开发商的贷款提高了门槛，利率有的上浮高达３０％；对于总资产和销售收入在５０００万元以下的小客户，光大银行不提供房地产开发贷款；对不了解、合作时间不长、楼盘销售前景不明朗的大客户也会提高利率。

    　　中国建设银行虽未刻意压缩房地产开发贷款，但在项目审查上却实行层层把关，只有在对市场做出准确的判断之后才会发放贷款。现在建行主要搞住房项目，而且９０％以上的住房都是针对个人销售的，其开发商必须四证齐全，自有资金要达到总投入的３０％以上。对商用房、办公房、写字楼的开发亦加以严格控制。

    　　中国工商银行则按照人民银行有关规定，加强对客户的监控。

    　　高悬在中国房地产行业头上的利剑时刻让人为之捏一把汗。如今，这把剑终于要砍下来了。

    　　开发商没法再“玩儿心跳”
    　　中国房地产业协会会长杨慎日前在深圳住交会的“住宅金融论坛”上提出：到２０２０年，我国的房地产业仍处于上升期，总体没有过热，但要谨防四个“炎症”：一是空置率上升。二是房地产信贷质量降低。目前房地产企业平均资产负债率是７２％，最高达到９４％。截至２００２年１０月，个人住房贷款的总规模为７５００亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为２０００亿元，加起来有一万亿元。如此庞大的资金，如果信贷质量降低将直接影响银行的资金安全。三是房价上涨的不正常的因素。四是居民开始投资房地产，如果房子租不出去，偿还银行的贷款就会成问题。

    　　我们也看到了这样一个现象：以往为了尽快回笼资金（实现年终利润，或为了年报需要），开发商特别是上市公司会选择年底出货。这已经成为一种惯例，并由此形成每年年终的销售热点，但今年的市场却与往年不同，据媒体报道，像广州、深圳这样擅长年终促销或打价格战的城市今年也显得格外冷清，原因就在于，即使拼命降价或促销，市场供给与需求之间的错位，已经令“价格战”这把杀手锏难以奏效。

    　　虽然房子越来越不好卖，政策越来越紧，市场竞争越来越激烈，房价的利润空间也越来越小，但还是有越来越多的人把投资转向房地产，唯一可以解释的理由就是：在所有的行业中，房地产玩的还是以小搏大，以一搏十。事实上开发商们心里都清楚，在一个项目中，有多少钱是向银行贷的，有多少钱是从股市圈的，有多少钱是扎着建筑商和材料商的，有多少钱是客户的预付款，有多少土地款还没有交，有多少钱才是他们自己的本钱。如果拿少得可怜的本钱来和利润相比，房地产业的利润率在外行来看就是一个天文数字。

    　　对房地产来说，楼盘卖不动了可以抵押给银行，再换个地儿重新开盘；烂尾楼过几年自然会有人收拾；销售不好也不用怕，搞个假按揭先把钱从银行拿出来再说。因此，开发商最怕的就是金融政策的变动。而这把一直高悬的利剑现在可以说是真正的架到了脖子上。

    　　被人们争论不休而又一直无法得到统一的“冬天说”、“崩盘说”、“泡沫说”是否会真的出现呢？

    　　恐怕连最坚定的开发商也没有理由不心慌。（王红月）