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    写字楼选择什么样的底商

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国建设报－中国楼市　 2002/12/13
    　　无论写字楼是租或是售，它的基本功能还是服务，也就是提供完善的办公环境，为入住的各类客商服务，而写字楼的底商又与此有着十分紧密的关系。近日，北京工商大学商业研究所所长陈及就此向记者谈了他的看法。
    　　
    　　记者：写字楼作为一种增值服务，应该把底商功能的提供和完善作为写字楼功能一个必不可少的组成部分，它实际上支撑了写字楼功能的运营。目前，许多地方写字楼开发速度加快，会不会和住宅一样，出现供过于求的局面？
    　　
    　　陈及：无论北京还是全国，写字楼基本上都呈现供过于求的局面，尤其是高档写字楼有明显过剩的特点，而中低档写字楼略显不足。在这种情况下，写字楼的市场交易趋缓，如果写字楼底商能提供尽可能完备的商业经营和服务项目，形成写字楼自身的经营优势或特色，就会吸引客户入住，吸引客户购买，也有利于企业进入一种良性循环。现在这个问题还没有引起业主充分的重视。
    　　
    　　记者：写字楼自身的经营优势或特色主要在于写字楼底商的服务，你认为哪些方面决定底商的经营特色？
    　　
    　　陈及：第一，根据规模大小决定服务项目。写字楼的规模越大，入住的客户越多，对写字楼底商的特色以及提供的经营项目的要求就越全面。从写字楼底商的角度看，进入写字楼，也不是免费的午餐，大规模的写字楼有足够的客户支持，因而具有非常良好的回报前景，容易吸引优质的商家入住。如果写字楼规模小，客户就少，很难产生写字楼底商服务多样化的需求。
    　　
    　　第二，写字楼的市场定位和市场细分。高档次写字楼面向的是知名的大公司，写字楼底商应根据写字楼的设施来决定自己的经营方式，它的定位就是入住客户的定位，这中间存在着一种自动的平衡问题。假如面向一般的中小型公司，写字楼底商也会采取相应的服务项目去供给这个市场。商家通过写字楼跟客户进行服务与被服务的关系，实际上是一个双向的选择，利益的切合点找准，客户满意，写字楼底商也满意。
    　　
    　　第三，写字楼的外部市场环境。如果写字楼处在繁华地段，就意味着大量的外部竞争者存在，会有效的分离顾客。而写字楼内部的商业服务设施及其服务功能的提供，大体上被局限在围绕着支撑办公服务的一些服务项目上，以满足客户就近、便利、省事的目的，从而提高办公效率。
    　　
    　　第四，要考虑商业设施及其经营项目的一致性。所谓一致性，就是入住写字楼的底商有没有经营特色，有没有服务上的优势。这不仅关系到写字楼客户的满意度高低，而且还关系到能否吸引外部客户多少的问题。如果具有明显的经营特色、经营优势，对于提升写字楼的知名度有直接的帮助，也间接地提高了写字楼租售的水平。因此，写字楼业主在选择底商时，应有独到的经营眼光和经营标准，否则会影响到写字楼的无形资产含量。
    　　
    　　第五，用策略吸引有效写字楼底商。写字楼采取什么样的策略去吸引底商，需要一套灵活的经营策略。商家入住为写字楼内各类公司企业入住创造一个先决条件，或一个有利于提高办公效率的条件。实际上谋求写字楼底商入住，他们最关心的是写字楼本身的规模，最关心能不能通过在写字楼内的经营取得回报。
    　　
    　　记者：完美的底商服务支撑写字楼形成自己的特色。写字楼有好有坏，这种好坏实际上就是人们对它形象的评估。一个好的底商经营项目的引用，有利于做旺写字楼，使租售进入一个顺畅的轨道，市场做旺了，写字楼出名了，入住的客户也就跟着出名了，写字楼底商业有它自身的利与弊。
    　　
    　　陈及：在一个知名度非常高的写字楼里办公，写字楼可以托升客户的知名度，而入住底商也可以托升写字楼的知名度，因此，千万不要认为只要有酒吧、快餐就可以了，应该形成一个有机的组合。
    　　
    　　写字楼引入底商的弊端主要是底商入住以后容易干扰写字楼的办公环境，特别是商家经营过旺，就容易给写字楼造成一种喧宾夺主的气氛，使写字楼陷入不伦不类的窘境。
    　　
    　　记者：如果写字楼定位要与底商比较吻合，具有自己的商业特色，那底商的比例应该是多少？能不能举一些比较具体的例子来说明这个问题？
    　　
    　　陈及：高档写字楼的人员比较偏好品牌专卖店，要提供品牌高的商品，还要提供有品质的便利店，因为写字楼公司的工作人员有时会加班加点，便利店提供日常消费必需品。再一个围绕办公所生成的一些服务，咖啡厅、茶室或健身，包括有品质的有特色的酒楼，都不可缺少。但必须做市场调查。
    　　
    　　记者：根据国外写字楼的发展趋势，一般高档写字楼首层基本没有商业，基本的趋势是做成地下商业街的形式，这样既满足了上边写字楼的需求，也避免了整个街区的压力。您对未来北京写字楼是不是也持同样的看法？
    　　
    　　陈及：我觉得是这样。国外已经不做的事情，恐怕我们正在做。北京目前存在整个商业严重过度竞争，而写字楼外观和气势起到一种驱逐作用而不是吸引作用，毕竟商业运作需要一个系统化的知识和经验，不仅仅是作出一个楼盘来招商就可以了。
    　　
    　　记者：你刚才谈到引进底商容易干扰写字楼的环境，那么如何避免？
    　　
    　　陈及：写字楼是白领的工作场所，吸引的底商应该以白领为市场，不要让一般的人群成为主导顾客，能够到国贸去购物的也不是一般的老百姓，这样就起到有效的屏蔽作用。否则的话，可能大量的吸引各阶层的人，会对写字楼的主营业务产生冲击。
    　　
    　　记者：吸引底商进入，底商在价格上对客户会有一些侵害，作为业主，怎么有效的介入，避免这种问题的发生？
    　　
    　　陈及：有的店免租金三个月，或将来对毛利额的多少进行分账，这些办法都可以灵活的变通。如果通过计算机管理系统，对底商的整个经营进行监控，进价、售价、产品、产地，作为一个直接的经营者参与经营过程。再一个可以实行风险抵押，出了事情拿这个去赔，这样等于说底商有后顾之忧，就不敢肆无忌惮。
    　　
    　　记者：在写字楼里设员工餐厅，还是设底商，怎么平衡这种关系？如果选择一个，你觉得哪个比较合适？
    　　
    　　陈及：我觉得还是选一个商家入住好一点，对自己内部餐厅人会有一个要求，必须提供一个实惠的价格，否则的话，专有员工餐厅会加大成本，能社会化的尽可能社会化。
    　　
    　　记者：在北京，您觉得运作比较好的有特色的写字楼那个能作为样板？
    　　
    　　陈及：我觉得是国贸，还有嘉里中心都是不错的。