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城市发展“互动”写字楼
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http://www.cnestate.com 摘自 中国经营报 2002/12/16
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加入世贸扩大写字楼需求
（中国城市规划协会副会长 柯焕章）
随着我国城市化的发展，城市规模不断扩大，城市功能进一步拓展，城市建设也将继续保持一个快速发展的势头。特别是在我国加入WTO以后，服务业，特别是金融、保险、电信服务、商业运输等行业，市场限制日趋取消，外资增长速度会明显快于其他行业，为城市发展提供了相应的机会，以北京为例，目前已经有100多家外资金融机构进来了，一旦国外的金融机构进来以后，根据以往的经验他们要建立办事处，这个办事处大概需要几百平方米的写字楼，一旦他们经营业务开展起来以后，就需要不断地扩大写字楼的面积，需要几千平方米甚至上万平方米的写字楼，所以，仅这一块就有不小的潜在需求。另外随着国内有一些大型企业总部或者跨国公司地区性总部分支机构不断地增加，对写字楼的需求也会随之增加。尤其今后几年，奥运工程的建设将带动一批产业的发展，同时也带来更大的商机。近两年来一些外地的房地产发展商纷纷打入北京，抢占市场，不仅如此，包括一些生产性的企业集团也有这个动向。可见北京的写字楼存在着很大的潜力和发展需求。
写字楼亟待市场化运作
（SOHO中国董事长潘石屹）
一个好的写字楼和一个好的CBD的建设，一定是在结点上的，就跟苹果树一样，苹果不会结到树杈上，总是结在一个一个的结点上面，我想说的是，写字楼的建设包括CBD的成长，同样都是自然成长起来的，是应该适应社会发展，适应商业发展的，只有这样，写字楼才有效率，发展商才有效率，整个CBD才会有大的优势能力体现出来。
另外，只有商品经济以及市场化运作，才能让行业成熟起来，才能让这个行业里面的产品质量和服务水平提高。住宅市场不管今天的投诉有多少，但我们回头看看北京5年、10年、20年前的房子，结论恐怕是一致的，一定是在进步，产品质量、用的材料、服务各方面都在进步。这就是一个市场化的结果。
但是，我认为北京写字楼市场还是非常落后的，什么原因呢？就是市场还没成熟起来，整个写字楼的水平还是维持在上个世纪80年代末90年代初的水平，这应该归结在政策层面上。写字楼在北京虽然有一个很大的需求量，但如果有一个市场化的政策配套，主要是中央银行的货币政策，即限制房地产开发贷款，写字楼的开发就会更为良性。因为发展商借了开发贷款就去建写字楼，就会成为空置率，开发过热就会造成社会的浪费，银行产生呆账、坏账的风险增大，而客户做按揭贷款，银行承担的风险会大大降低。也就是说，如果中央银行能把写字楼、商业跟住宅一视同仁，不要那么多条条框框，北京的写字楼市场一定能成长起来的。
挖掘写字楼增值能力
（北京海欣方舟房地产公司总经理 徐小光）
写字楼的增值因素主要取决于下面几个因素。首先是区域的成长性。任何区位的增长都有它的先决条件，这取决于这个地区资源的配制，地区政府对它的帮助和这个地区将来边缘集团对它的影响。其次，品质实际上决定了价值的稳定性。高品质的物业价值是最稳定的，比如国贸，国贸是因为从规划设计到建造整个过程，以及物业管理，都是朝着最高品质物业的目标去做的，保证了物业经过10年或者是经过多少年，大楼的品质一直保持在很高的水平上。所以，在这个地方我们还做了单价、保值、增值能力的分析，结果是，一个低档、中档、高档的物业，在若干年后，最后增长的曲线是不一样的。这里面低档的下滑得比较快。中档的会在一定阶段上维持，然后在一定阶段之后开始逐渐地下降。但高档的写字楼开始可能是趋于平缓，但是持续的时间比较长。再一个就是物业管理。物业管理是维护品质的重要保障。
宽带商务给写字楼强劲的商务动力
（北京网通副总经理 叶继军）
作为电信运营商来讲，肯定是为所有企业客户和个人用户服务，尤其写字楼中的企业客户开发和市场营销。网通CNC宽带商务能给写字楼和客户带来什么样的业务。那就是宽带实现，如国内专线，IP800，互联网数据中心，IDC，互联网专线接入，还有无线伴侣，可以给商务人士提供服务，还有语言专线等。从未来成长空间来讲，宽带商务不仅能够满足企业客户现在的需求，还对未来企业客户的一些应用需求也做了非常多的考虑，是能满足将来企业发展需求的，比如将来存在很多增值业务。而从目前来讲，宽带商务对开发商和写字楼物业来讲最大的好处就是可以提升写字楼的通讯能力，从而提升写字楼整体服务水平。
中关村写字楼“消化”不难
（中关村写字楼商会会长 诸一军）
关于中关村地区写字楼市场的未来预期，首先是供给量怎么消化？高科技产业的发展肯定是正确的，或者世界整个产业发展的龙头，尽管目前出现了一个低谷阶段，但这只是暂时的，一个社会发展总是通过科技创新来实现。第二，我们国家总的经济形势在未来几年内会保持良好的增长趋势，从今年到明年我们预期7%到8%的增长应该没有问题，在政治稳定的前提下，整个经济形势还是会有一个很好的成长，至少在2008年之前我相信是不会有问题的。在这种情况下，300万供给量是不是很大，我们可以看到CBD在过去五年总量是多少，几乎不会低于500万平方米、600万平方米，所以300万总量在北京市来说，在中关村地区来说不会是一个太大的压力。其次，奥运之后，整个写字楼市场是不是会有大滑坡？中国是个发展中国家，奥运只是其中一个主题，所以北京应该去估算它的总量，而不是一般性去与举办过奥运的城市作比较，所以实际上这也不会出现太大问题。
写字楼需要个性化定制
（万柳新兴房地产公司总经理 林涧）
我认为做地产有两手，一手是营销推广，另一只手便是产品塑造。从产品塑造来讲我觉得就是要扎扎实实做产品，但在营销推广上应该是彻底地感性，就是让这些创意公司充分发挥想象，不要给他们任何的拘束，这样的话才能够两只手都硬。对于创意公司来说，在包装上只有发挥创意者的自由想象，让这件事做到极至，并给客户留下深刻的印象时，才能算是工作完成，发展商的工作就是认真盖楼、设计，做好客户服务和销售，营销推广和产品塑造是有明确分工的，不能混在一起。也就是说，当这两只手都做到极端时才是一个最理想的状态。
商住楼具有特殊生存空间
（华远集团总裁 任志强）
虽然在中国现行条件下，商住楼比住宅楼价格要贵，这主要因为地价问题，但是，其建筑间距和其他一些问题都会在比较宽松的条件得到解决，这使得商住楼产生了一个特殊生存空间，并在中国生存下来了，或者会较长时期生存下来。比如户口问题，过去就有很多人因此没有办法在北京取得常驻户口或者就业机会，一般只有缴多少税才能把户口从京外转到京内，北京规定缴300万元税的个体户就可以将户口转到京内，而如今商住楼就能解决。
另外，如果在美国，我要到一个城市就业，就一定在那个城市找到一个房子，只要交给零付款或者20%的先期付款就可以了，因为国外金融转换非常强，但现在中国有产权问题、按揭问题、首付款问题没有解决，这就使得人们的家居一定是在他认为合适的地方，而办公地方未必是他合适的家居地方，商住楼也因此产生出特殊的生存空间。
这种综合性的问题越来越影响从住宅向写字楼的发展过渡，也为写字楼创造了一个发展空间，因为不同分工层次的公司都会需求自己的生存空间，而银行的贷款一定不会给胡同里的公司贷款，他要看你的人居居所和办公地，谈生意时人们也会越来越重视我要有一个很好的门脸，哪怕我的加工在后面，但这个位置是我的门脸，是我的广告，是我的名片。越来越多的人会需要用写字楼或者商住等办法来解决他办公的问题。
用数据把握市场
（中关村写字楼商会副会长 刘志硕）
市场的数据对一个房地产企业做出重要正确投资是非常重要的事情。
因为房地产的数据可以帮助开发商掌握大势，了解供求关系并提高效率，这就要求开发商对市场有一个动态把握。但中介组织只是停留在当前数字的把握上，投资商则要连续看前面三四年的数字，把握整个市场的变化趋势。所以说，动态掌握市场是做对产品的基本前提。
那么，怎样通过数据来提高产品开发和销售效率呢？如果一个销售总监说他的客户是所有人，这肯定不对，如果早先写字楼是非常稀缺的产品，谁都可能成为你的客户。但是在当前情况下，市场一定要细分，做一个产品前必须知道谁是你的重点客户，如果不能准确说出在一万个企业中哪20%是你的客户，那这个产品就非常危险的。因为只有定义清楚你自己的客户，才能把他们的需求搞清楚，才能把产品的特点跟客户需求对应，然后选择你比较高效的信息消费渠道。
政策成为写字楼需求的瓶颈因素
（北京中原物业总经理 李文杰）
在北京，由于受到一些政策的影响，从1993年开始，在写字楼的出售市场，始终是一些国有的政府企业，散户销售市场在整个写字楼比例中通常只有20%左右，这对很多写字楼的开发商来说是个很大的制约，因此，写字楼市场出售得并不理想，但是与办公相关的商住楼的市场销售却比较火爆，这实际上变相反映出了整体写字楼的一个需求，只是这种需求，因为政策因素，不能在写字楼，特别是一些纯写字楼中得到满足，但是可以从一些商住两用的楼商那里得到部分满足，所以我们认为写字楼的需求仍然是巨大的，关键是看政府的政策，这是一个瓶颈的因素，对于写字楼的需求来讲是有很大影响的。
实际上，从目前整体的北京的经济和对写字楼的需求来讲，我们认为写字楼在市场上的生存空间是有一定限制的，从未来的两到三年里，对于一些卖写字楼的开发商其实是有些不利的数据，比如有超过90%的客户还是希望以租为主，根据市场情况，适当地购买一些写字楼的客户比例不到10%，他们考虑的主要因素有：第一，金融支持上受到很大影响。第二，他们认为写字楼的价格仍然过高，客户通常能够接受的，也是我们根据经验测算出来的写字楼的售价和年租金之间的比例关系实际上是7的关系，如果低于7的话，客户基本上还是倾向于以租为主，如果高于7达到8或者10的程度，很多客户才有机会能够成为投资者，投资他自己的写字楼。
注重物业的先期介入
（国贸物业酒店管理有限公司副总 梁伟）
在房地产开发中，现在面临的最重要的问题是选择物业管理公司的时间太晚。现在很多开发企业还没意识到有经验的物业管理公司在项目前期开发中的重要位置和作用。一些开发公司仅仅从销售的角度来考虑，其实，有经验的物业管理公司的早期介入是非常重要的。因为我们现在做的是市场经济，我们是从终端客户需求往后倒退，而有经验的物业管理公司最了解终端用户的需求。比方有一些楼宇的布局，怎么去布置，配套设施和各种装饰材料的选用，请一些有经验的管理公司在前期进行这些方面的策划，其实花很少很少的钱，但是起的作用就完全不一样了。基本上可以说，物业管理公司在整个写字楼的开发过程中进入得越早，起的作用就会越大，可以使开发企业省更多的钱。另外，希望开发商一定要注意“借前”，“借”就是借用外力、外脑、信息、资源，“前”不是我们花的钱，是前瞻性，就要用发展的眼光来看，因为一个建筑物盖好了，最少要存在五十年以上，建筑物我们叫遗憾的艺术，所以从这一点来说，我们希望开发一个项目要多一些时代特征。
国际办公建筑开始出现“变数”
（威格斯顾问(北京)总经理 李忠）
第一，写字楼的性质发生了根本变化，在二十世纪工业文明的时期，写字楼是作为工业文明厂房的附属物存在，是一种复式记账的体系，主要产值来自于车间，而不是来自于写字楼。而如今能产生利润的都是在写字楼里，这是第一个变化，所以，我们现在写字楼才会有了生态化等等一系列的东西，而不再像以前那样仅仅作为一个管理的附属。
第二，写字楼里所容纳的东西发生了变化。一个好的写字楼不是老板摆谱的地方，象征实力，而是能不能激发员工灵感，让他更好地进行脑力创造，这是衡量新时代写字楼主要标准，所以现在写字楼的自身定位已经发生了变化，以前是以老板为中心，而现在是以员工为中心。
第三，写字楼评判标准，或者叫做写字楼的价值感觉发生了很大的变化，原来我们认为写字楼主要就是高，谁能盖得高就说明谁的公司更威风，现在大家对写字楼的认知变了，不是最高的楼越贵，而是谁拥有好环境的楼最贵，比如说IBM，从中关村搬出来，是因为IBM全球写字楼都要有一个环境标准。 |
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