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    一年之尾买尾房　尾房选购大参考

    http://www.cnestate.com　 摘自　　汉网-房产资讯　 2002/12/17
    　　随着年底的到来，房地产销售迎来了本年度最后的销售热潮。近段时间接到不少电话，有不少消费者都反映出同一心声：他们想买尾房。
    　　
    　　尾房即那些在楼盘项目中已进入销售最后阶段的少部分剩余房屋，一般占到楼盘整体量的25%左右。近期有不少楼盘降低幅度，让购房者既惊喜又感叹，既满意又不踏实。高兴的是房价便宜了不少，担心的是便宜没好货。更让一些有意购房还在考虑的、权衡中的潜在购房者心存疑虑：是不是房价的水分太大了点儿，或是买房不用急，反正房子到最后都会像商场一样来次大甩卖。但购买尾房好不好？划不划算？尾房是不是不好的房子？购买尾房该怎样把握？
    　　
    　　尾房不是质差房
    　　尾房容易给人的感觉是卖不出去的差房子，而实际上留到最后的不一定就是不好。成都一位房地产总经理认为，通常情况下尾房应分为两大类：
    　　
    　　一、有问题、卖不出去的尾房，如：朝向差、楼层次、景观不理想、户型不合理等。这类有问题的尾房在销售上是“困难户”，极有可能在销售过程中被剩余下来。
    　　
    　　二、没有问题或没打算卖出去的尾房，如：开发商留作自用、开发商留作日后出租、大买家有意向要购买而暂时保留的、前期被人买走，后又提出退买的等。这类尾房极有可能是一些比前期所购买的还要好的房子，例如开发商留作自用的一般都是好楼层、好朝向、好景观、好户型的房间。而前期已卖出去再被退回的也不一定就是不好。因为被退的原因很有可能是由于买家个人经济承担力的问题，或本来是已多买了二、三套，或是因为个人原因改买其他项目，因此，这些房子不属于有问题而卖不出的、或不好的房子。
    　　
    　　看清尾房降价空间
    　　“通常对开发商来说，当整体销售超过55%就意味着该项目过了‘生死线’，而当销售率超过75%时，超出部分就是项目赚钱的空间了”，成都三和房地产公司陈浩副总经理说，因此，面对这剩下的25%的尾房，需要开发商做出非常理智的决定。若开发商觉得这部分尾房是属于不好的尾房，又要同样销售出去，就应该在售价上做出相应的调低。但不少项目，对所谓“降价”之事所采取的态度通常是能不降而扛在那儿，而其结果是剩下一些价格又高、品质又差的房子，加上市场上新项目不断，自己的尾房又已过了先前的销售气氛，彻底失去了与市场竞争的能力，而成为真真正正的“尾房”。但若开发商觉得在消化尾房时反正自己的资金压力、风险已很少了，留在手上的又是好东西，开发商会在价格上相应提高售价。这种情况，若是在市场好的情况下，是可以被买家接受的，也是对买卖双方都合理的。但若市场不好，就要看买家对该项目的认可程度了。另外，若市场不好时，开发商愿意根据市场需求在售价上做出相应的“牺牲”，对买家来说应当是一件划得来的事情，即以相当优惠的价格买到了尾房中的“好”房子。
    　　
    　　购买尾房四利三弊
    　　购买尾房有哪些不足之处？又有哪些优势呢？作为消费者购买尾房有以下几点是不利的：
    　　
    　　其一是价格上不一定有优势。通常一个项目从开盘到入住，其售价会逐步调高约5%—10%，因此，到尾房时价格正常来讲是高过其早期售价。
    　　
    　　其二是质量相应差。无论是朝向、楼层、户型都是别人选剩下的东西，因此，相应来说朝向好的东南面，中高楼层可能已没有了。
    　　
    　　其三是心理上觉得不踏实。无论如何剩下的就是比被人抢购的感觉差，很难摆脱这可能是些卖不出去的房子的阴影。
    　　
    　　但实际上购买尾房是有以下几点优势的：
    　　其一，价格、付款方式及谈判中有空间。
    　　
    　　由于不少尾房在销售时开发商的心气不同，还有不少开发商忙于收尾开展其他新项目，因此，在购买尾房时，买家可以在价格、付款方式上有一定的讨价还价的空间，在一定意义上讲往往有占优的感觉。
    　　
    　　其二，能更客观、冷静。
    　　一般项目在开盘时都能造成令人产生购买冲动的销售氛围，不少买家都是在这种被哄热的情况下一时冲动买房的。但随着时间的推移，特别是不少项目从开盘到入住要近一二年时间，再加上市场中其他新项目的不断问市，当初的热情会在项目接近尾声中变得更客观、冷静。
    　　
    　　其三，风险低、买得更踏实。
    　　在尾房时期去挑房，会对项目的前期承诺、质量，特别是将来邻居的构成有更准确的认定，能看到的东西总比图画中看到的更真实，买房也买得更踏实。
    　　
    　　其四，“性价比”更合算。
    　　许多人遇到中意的楼盘就急冲冲地购买，很担心慢了一步，看中的房子已售出了，这时，如何看待一个楼盘的性价比很关键。对于同一幢楼，地价、配套设施、公共部分、装修、设备标准对每个买家来说分担的是一样的，而所不同的只是其朝向、景观、楼层。在现行的销售过程中，特别是在北方，由于市场需求的存在及项目包装的必要，通常楼层差与朝向差最大之和可达30—40%，这就要买家自己来衡量其中的值与不值。若所购买的房子是用来出租的，就要看其将来的租金是否也能差出30—40%。一般来说，这不太现实。再加上现在买房并不意味着要住一辈子，会有可能将来再换或做出租用。若购买者是年轻人，白天几乎不在家，晚上回来天已黑了，对朝向、楼层、景观的要求相对低。所以，对待尾房中的所谓朝向、楼层差的户型，综合其他因素，若在售价上有大的差别，去购买此类尾房其“性价比”相对来说就更合算些。