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济南经济适用房离百姓多远
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http://www.cnestate.com 摘自 齐鲁晚报 2002/12/19
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前些日子，省城各大报纸纷纷刊发了“经济适用房定价规则出台”以及“圈定万亩地发展经济房”的新闻，一时间引起了社会各界的巨大反响。不少读者专门打电话进行咨询，部分购房者因为读了新闻而改变了购房计划，采取了持币观望的态度；更有很多中低收入的消费者视经济适用房为自己购房的福音。殊不知，福音的降临不能脱离现实中存在的诸多问题。国家早在上世纪90年代初就实施了“民心工程”——安居房，但是在实施过程中却出现了阻碍这一工程的很多问题：销售对象的错位，住房价格，开发成本核算不当，享受国家优惠政策与市场化运作的矛盾等等。
济南经济适用房实际操作的空间有多大?为了进一步了解济南的经济适用房，齐鲁晚报《齐鲁楼市》邀请到了高校教授、房地产开发商老总以及购房者代来共同探讨经济适用房的话题。
本期特邀嘉宾及主持人：
主持人：《齐鲁楼市》主编 支英珉
嘉宾：
山东经济学院教授 郭松海
济南志成规划建设总公司策划中心主任 白明哲
山东大地房地产开发公司总经理 张辉
济南新恒昌房地产策划有限公司总经理 李晓鹏
消费者代表 徐女士
经济适用房对楼市有何影响?
支英珉(以下简称支)：济南房地产市场存在这样一种现状：一方面价格在3000元以上、地段在市中心的中高档房供应充足，但因其价格高、又没有好的自然环境，从而造成有钱人不愿买(无好环境)、没钱人买不起的局面；另一方面，一些地段不太好、价格较低的房子却又交通，管理、配套条件太差，仅能满足居住，使得众多购房者不愿意买。这两类房子是空置房的代表，应该在数量上进行控制，因此，市场急需价格相对较低，配套又好的经济适用房。前些日子，国家计委、建设部出台了一部(经济适用住房价格管理办法)的法规，引起了市场的轰动。那么，经济适用房的大量开发将会对楼市产生怎样的影响呢?怎样理性看待经济适用房呢?
白明哲(以下简称白)：经济适用房的建设短期内会对楼市产生影响，但影响不会长远。首先应该肯定经济适用房的建设，政府是从宏观调控上在为老百姓做好事。我们曾对济南房地产市场的消费水平作过调查，成熟的地产市场消费者结构应该成橄榄型，但目前济南楼市还是塔型，这就说明济南80％的购房者还是中低收入的家庭。但是面对这一部分消费者的房源却不理想：极少一部分经济适用房和处于城郊结合部、开发商手续不全、配套设施差的房子，因此经济适用房的建设应该能解决一部分市场的需求。
郭松海(以下简称郭)：经济适用住房是面对中小企业困难户阶层，严格限制户均面积和家庭收入条件供给，根本不会影响市场商品房的价格。经济适用房增加供应量，只是使平均房价指数在字面上降了下来，但大多数商品房价格仍将沿着市场机制给定的曲线波动升降。
张辉(以下简称张)：我不赞成开发经济适用房，因为进行经济适用房的建设有三个非常明显的弊端：一是国家少收了配套税，不利于拉动经济的发展；二是经济适用房的建设在环境、配套上并不是非常好的，从城市长期发展来看，它的出现造成了城市的不完整，不具有可持续性发展；三是建设经济适用房是对土地资源的一种浪费，而土地有一种非常稀缺的资源，因此不应建经济适用房。
思考：从自然资源的利用以及城市可持续发展上来看，建设经济适用房似乎是对土地这种不可再生资源的浪费；但是从“居者有其屋”来看、从全面建设小康生活来看，从社会安定团结来看，经济适用房的建设似乎又是迫不及待的。究竟经济适用房该不该建，是浪费，还是政府做的好事，关键要看经济适用房建在哪里。
经济适用房选址应与新城区建设结合起来
支：老百姓对经济适用房的呼唤与期待是非常强烈的。济南经济适用房建在哪里也是一个老百姓非常关心的话题。有消息说，济南将在经十东路和经十西路附近各选定一片经济适用房开发区域，不知道在座各位有什么感想?
白：经济适用房的选址应和新城区的建设结合起来，这样既能解决经济适用房的占地问题，又能利用经济适用房的号召力、凝聚力对新城区的建设起到一定的带动作用。建大型的经济适用房区，提供好的配套，为新城区引来终端用户．
郭：刚才张总的创意非常好，选址不仅是土地划拨的问题，还要考虑城市经营发展。
购房者：位置可放在一边，但交通一定要便利，配套也很重要。我们都是工薪阶层，如果没有便利的交通，上下班肯定是问题，因此位置太远而交通又不便利的地方是不会选的。
思考：如果从城市经营的角度来看，经济适用房应该建在土地成本较低，离城偏远的地方。但是购房者所讲的也是一个很实际的问题，看来就经济适用房的选址还得好好斟酌一番。
如何建设经济适用房?
支：经济适用房的“经济”是指住房价格相对市场而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力，而并非建筑质量上的粗制滥造。那么，经济适用房该怎么建呢?
张：青岛有一个开发很成功的经济适用房开发区，小区离市区比较远，离海比较近，在建好后没有路，根本不适合居住。后来政府修建了一条高标准的大道，小区马上就火热起来。现在，这条路两侧的房子已经卖到了5000多。这就说明在经济市场社会中，政府不要做开发商做的事，要做开发商做不到的事，政府在房地产开发过程中应该是一个引导者的角色，规划城市总体建设，经营城市，使城市有计划、有步骤的可持续发展，使城市发展进入一个良性、健康的循环过程。
政府对经济适用房的建设一定要投入非常大的决心和精力，无论选址在哪里，都要能拉伸经济的发展。同时，即使在土地低廉、地方偏远的地方建造经济适用房，房屋也一定要有档次。上海的经济适用房地段也很偏，但质量却很好。随着经济适用房的建设，还带活了一带经济的发展。
白：社区建设、房屋质量，设施配套是一个非常重要的问题。曾经有一位特级老师，国家的园丁，辛苦了一辈子，后来送了一套经济适用房给他，地段非常偏远不说，还没有双气，看到一位老教师整天骑着自行车上下班，一家人挤在一间没有暖气的屋子里，真让人感到心酸。
李晓鹏(以下简称李)：济南是一个文化色彩浓厚的城市，经济适用房的建设要有济南的特色，建设出济南的经济适用房。风格上不能华而不实。
郭：目前的经济适用房只是在土地供应政策和价格管理政策上区别于一般的商品房，但仍按市场化运作。在操作过程中，许多经济房不仅面积超标，而且设计高档、装修豪华，工薪阶层仍然难以接受。经济适用房的建设一定要户型小，面积最好控制在80平方米以下，否则总价太高，中低家庭收入者还是买不起，从而造成经济适用房的积压，或者是优惠了一部分富人。如果经济适用住房扩大了建筑的户均面积和不限制家庭收入，就一定是又给富人们一次发财的机会，而达不到国家免收土地出让金和部分税费、保障中低收入者住房的目的。同时，经济适用房的建设要像制造飞机场一样精心设计，发挥每一平方米的使用功能，做到房型适用、质量合格。
谁是经济适用房的购房对象?
支：按理说，经济适用房是政府为了让更多的中低收入者能够买得起，住得上房子，采取减免地租、税收等政策降低住房成本而实行的一项优惠政策，经济适用房因为带有浓厚的社会保障色彩，曾被老百姓称之为“咱们的贴心房”。但在具体实施过程中，却走了样，相当多的高收入者却“搭了便车”，成了有钱人投资发财的好机会。在北京曾经出现过“轿车停满院，穷人靠边站”，“经济适用房敞开卖”的购房现象。那么，我们应该如何更有效的控制经济适用房的购买对象，限定经济适用房的购置门槛，让经济适用房成为中低收入者真正的“贴心房”?
郭：经济适用房的开发建设是一件“民心工程”，是为了解决广大中低收入者的住房问题而进行的。经济适用房的供应要与住房分配货币化改革密切结合。经济适用房的销售对象按国家统计局的口径，应定位在城镇中等收入偏中、偏下的居民和较低收入居民，因此，界定好中低家庭收入者至关重要，但是，这个销售对象又是非常难界定的。
仅仅从收入上来限定经济适用房的对象是不科学的，因为有部分人的收入很难从他从事的职业中得到证明，可能还有部分“灰色收入”。政府主管部门要协助开发商做好各地城镇职工住房需求的调研工作，将经济适用房生产供应首先定向那些住房达不到标准，单位条件不好的职工身上，特别是那些住房公积金难以落实，住房补贴又领不到手，房改房又没赶上的困难职工。其实，在济南还有一部分变相的经济适用房，它是以单位集资建房的形式产生，但是同样享受国家优惠政策的变相经济适用房，比如：济钢、化纤厂、机床厂等单位。但是，还是有更多单位职工不能住上经济适用房。
思考：严格控制购买对象，科学限定购置门槛是一个非常严峻的问题，如若没能限制好，“贴心房”还能贴老百姓的心吗?还能使房地产市场健康、持续的发展吗?还能有效解决中低收入者的住房问题吗?
支：今天的探讨给了我们很多启示，张总的经济适用房与城市经营相结合的观点，郭教授关于销售对象的界定，白主任的经济适用房的建设与新城区的发展相结合的创意，都值得广大市民的关注，那么，请诸位对经济适用房做个总结发言。
白：将经营城市与建设经济适用房结合起来，为百姓多做一些事。
郭：政策细则能尽快出台。
李：建造具有济南特色的、老百姓满意的经济适用房。
张：丰富济南的房地产市场，政府、开发商应该互补城市建设。
资料：认识经济适用房
经济适用房是我国进行房改过程中，为适应新的社会经济形势，由政府推出的新型房产种类，是适合于中低收入家庭承受能力，具有社会保障性质的商品房。目前基本类型主要包括平价房、安居房、解困房等。
经济适用住房政府支持的具有经济性各适用型的社会保障住房。经济性是指住房价格相对市场而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建设标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。对经济适用房项目，政府面授土地出让金，其他应征收的各项费用减免50％，并对成交价格、购买对象、面积和开发建设单位的利润进行限制。（杨会想） |
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