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    周玉升：上海楼市步入黄金时代

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国楼市　 2002/12/20
    　　“万里城卖得好，是因为上海楼市的整体形势好。”谈起万里城，该项目开发商上海中环集团总裁周玉升感触最深的是上海楼市的持续攀升。自１９９９年万里城开始建设以来，楼价随着销售的火爆势头一路走高，从一开始的每平方米２８００元，上升到每平方米４０００－４５００元，直到现在最高可达每平方米６２００元。更可观的是，万里城每个月为企业带来一个亿的销售进账。放眼望去，大上海的精品楼盘层出不穷，而万里城则以自己的方式演绎着上海楼市黄金时代中的“黄金速度”。

    　　应该说，万里城的开发历程充分反映出上海城市建设的现状和前景。万里城是上海第一个由一家开发公司总揽建设的大型社区项目，开发商前瞻性地采用国际招标方式进行居住区总体规划，为后期开发奠定了良好的建设基础。而在动工之前先建公园和学校的做法不仅改变了区域环境面貌，也使万里城成为上海新开发模式的引领者。由万里城主导设计的住宅户型在荣获了１９９９年“新户型时代”全国精品户型设计大赛惟一的“组委会特别金奖”后，便被各地楼盘纷纷效仿，成为业界称道的经典户型。

    　　一向采取高调做事低调做人态度的万里城开发商周玉升，谈到上海楼市的变化如数家珍。他强调，上海楼市有今天这样的发展速度决非偶然，一个万里城可以借市场繁荣的东风，却未必可以撑起火爆楼市的半壁江山。是什么造就了今天上海楼市的繁荣？周玉升认为是源于老百姓最根本的住房需求，以及他们具备的经济承受能力，这两方面共同为上海楼市进入黄金时代创造了条件。

    　　上海经济的快速发展带给人们的是人均ＧＤＰ达到了５０００美元，人均收入也同步增长，很多人具备了买房子的能力。而目前购房总量中大约有２５％是来自外省市的购房人，这些人又大部分购买了上海均价在每平方米８０００元以上的高档住宅。与此同时银行里的私人存款还在增加，上海市民现在的购买力完全可以进行置业活动。

    　　但是只有能力是不够的，与此相应的是要有购房的需求。上海原来的居住水平在全国平均水平以下，人均只有４．４平方米，今年上半年已经达到了人均１２．６平方米，到２０１０年计划达到人均一间住房的水平，发展空间巨大。而这个标准距离国际发达城市还有差距。所以在需求方面来说，上海的房子现在还远远不能算多。

    　　周玉升对此分析说：“人均ＧＤＰ达到２０００美元是解决‘吃’（温饱）的问题，到４０００－６０００美元是解决‘住’（购房）的问题，到６０００－８０００美元是解决‘行’（买车）的问题，８０００美元以上就是解决‘玩’（休闲娱乐）的问题了。上海现在正好处在解决老百姓居住问题的时期，这是城市发展的规律，更是经济发展的规律，不是说哪个领导说了一句什么话或者哪项政策又做了变动带来的。要说水平，历届上海领导的水平都很高；要说政策，现在的政策比前几年还要严格，更不容易钻空子。为什么直到现在上海的楼市才开始进入持续增长期呢？只能用市场经济规律来解释。”

    　　任何地方的房地产市场迅速发展，都离不开周玉升所说的两个要素，即购买力和需求。缺少其中一个，都无法形成良好的市场环境，要么是超过了老百姓的经济承受能力，要么是超过了老百姓的住房需求，其直接后果是房地产市场“虚火上升”，出现“过热”或者“泡沫”。

    　　周玉升认为，目前上海的房地产市场并不存在“过热”或者“泡沫”的问题，但这并不意味着没有问题，应该引起注意的是上海楼市发展中的“结构性风险”。首先，上海目前的高档楼盘偏多，需求量已经呈现出下降的趋势，而明年市场上的供应量将达到最高峰，能否“挺过”这一关，对整个市场将产生重大的影响。挺过去了，也将付出极大的努力与代价；挺不过去，后果只能用一个“惨”字来形容。其次，在低端市场，由于上海市“旧城改造”规划的实施，将对全市２０００万平方米的土地进行开发，这一为期１０年涉及７０万户约２００多万人的市政工程，无疑对上海的低档房消费起到了极大的推进作用。但周玉升认为低档房的销售只能是“阶段性热销”，当满足了被拆迁人的住房需求后，低档房无疑将不再是市场开发的主流。从市场化的角度来看，中档房的市场风险较小，目前的走势也较好，而且市场需求一直很大，每年至少需要１５００万平方米的开工量。虽然因为诸多因素造成了楼盘质量参差不齐，但这并不影响其成为市场主流。最近上海“申博”成功，黄浦江两岸开发又将刺激上海的写字楼市场，并将辐射带动商业、办公、展销等一系列基础设施的建设，届时将会有更多的外国人在上海购房置业。这一部分人的购买力更不容忽视，而中档房无疑会是适合他们的最佳选择。因此周玉升认为至少在１０年之内，中档房将是市场争夺的“主战场”。

    　　看到这一点的显然不止周玉升一个人，所以上海中档房市场也成了“高手云集”、“重兵集聚”的地方。有人预测上海的中档房市场还会有３－５年的“平静”场面，之后的竞争将会相当激烈。

    　　目前，上海楼市的竞争主要集中在本地开发商之间，有少数江浙一带的开发商进入上海市场进行开发活动，台商还不是很多。而上海投资大环境之好天下人有目共睹，又遇上了房地产发展的黄金时代，可以预见，今后上海滩必将成为“英雄竞逐，各显神通”的舞台。且不说早已虎视眈眈的海外游资将进入上海进行房地产投资开发，单是国内有实力的开发商也足以让上海的本地英雄们感到不小的压力。这些企业大都有备而来，无论是资金实力还是开发理念都让人刮目相看。而上海市民的精明也是闻名遐迩，决不会因为谁是外地人就有所排斥，只要房子好，不愁卖不了。

    　　作为上海第二大的老牌国字号开发企业，走到今天的上海中环集团也面临着股份改革以应对市场经济发展需要的任务，这对于处在房地产市场“风口浪尖”上的中环集团至关重要。上海楼市的黄金时代已经来临，股份改革也已经到了关键时刻，也许对于周玉升和他的中环集团来说，即将燃起的熊熊战火，既是对上海万里城这块“真金”的最佳考验，也是中环集团股份改革“浴火重生”的最佳机会。（李萌）