•  
    商住楼：为何要打擦边球？

    http://www.cnestate.com　 摘自　　北京晨报　 2002/12/23
    　　●一向对商住楼持批判态度的华远集团老总任志强日前在一次地产观察的研讨会上突然转了180度，与一直开发SOHO（在家办公）产品的红石老总潘石屹站到了一边。以旁观者的眼光，不难看出他在为CBD（商务中心区）里的新项目辩护，这引起了很多房地产公司的“共鸣”，也许说明商住楼的“身份”越来越公开了。
    　　
    　　商住打的是“擦边球”
    　　●任志强（华远集团总裁）：在国外，关于写字楼的会计方法没有折旧一说，而我们有，按二三十年折旧，账上就没有利润了。西方会计的计算方法中，投资是投资，收入是收入，收入直接产生利润，投资永远在，因为这个楼在。
    　　
    　　国家目前鼓励个人消费贷款，而不鼓励生产投资贷款，认为中国目前的居住问题更大，所以以低息按揭的方式鼓励老百姓先解决住房问题，进入小康。做办公楼最多只给五成按揭，住宅可达到八成。开发商只能说我这不是办公楼，批的是住宅，没办法只能起名叫商住，为什么呢？我要批成办公楼，花了同样的钱，只能有５０年的使用权（住宅的土地使用权为70年），所以商住一定比办公楼卖得好。而且，按办公楼算，就不给你七成按揭，这是特殊政策造成的。金融政策、土地政策、法规政策，逼着你不得不想一些办法，让购买者获得最大的实惠即获得更多的租金。
    　　
    　　供应不足造成写字楼租金高
    　　●潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）：北京从1992年启动房地产的，可到了1993年6月，享受了与沿海城市同样的宏观调控待遇，首先限制的是商场写字楼的建设。
    　　
    　　以国贸一期写字楼为例，租金涨到了天价。因为没有别的供应，所以从每平方米每月40美元涨到80美元，最后上升到120美元。中国是一个发展中国家，成本非常低，可写字楼租金却是全世界第一位的，什么原因？从1993年的6月直到现在，商业写字楼基本上还是在宏观调控的范围之内，开发贷款、税费、按揭贷款限制等各方面的政策没有任何改变。
    　　
    　　到今天为止，房地产市场都需要和资本市场、金融市场结合，最大的结合方式是按揭贷款。可是对写字楼的按揭贷款，到目前为止基本上是不可能的，所以就出现了这样不合理的局面。出现了明明政府批的是住宅，结果非要做成办公楼，挂羊头卖狗肉。
    　　
    　　写字楼发展成这样不平衡的局面，会带来非常大的问题。像北京这样的经济热点区域之内，只做住宅，对于区域经济是非常危险的。因为住宅，可能会带来消费，但是大量的税收没有了。如果引导好写字楼建设，像CBD这样的区域，会产生大量的税收。
    　　
    　　开发商住楼是短期行为
    　　●陆研桦（科技财富中心营销总监）：中关村地区80％至90％的公司是创业型的，规模小、需求比较少。几年前是这样，现在也是。那么几年前的那些中小型的公司他们现在到哪里了？
    　　
    　　我们作为纯写字楼项目的开发者，销售压力大，客户的资金运作得不到金融支持的时候，我们就会感慨：为什么老百姓作为自然人买房子，就能给他二十年的按揭，而企业有着很好信用，是在市场上支撑经济运行的商业动力，反而不给他足够的资金支持呢？我们不光考虑产品的使用年限，在目前对金融杠杆支持不足的状态下，还要做一个短期的抉择（开发商住楼），因为发展商认为短期的利益和生存是最主要的，这就有了商住存在的土壤。
    　　
    　　公司平均寿命只有5到7年
    　　●范国翔（住邦2000总经理）：从银行的安全角度讲，他当然会选择给自然人，中国的公司平均寿命是5年到7年，自然人到60岁退休或者55岁退休，资金状况还能延续下去，也就是说这种政策大家改变不了，要通过媒体或者开发商的讨论催生更好的政策。我们的做法是同业主委员会签署合约，所有的管道验收完了以后就关死，实际上是不允许住。但这种做法要接受市场的检验，我们心里也没有底。
    　　
    　　需要游戏规则支持
    　　●刘志硕（中关村写字楼商会秘书长）：我们实行的按揭政策是由银行自己决策的，中央银行只是起调节作用。国外的立法体系跟我们不一样，我们所有的立法责任都由政府来完成，包括很多行业游戏规则。加入世贸组织会发生非常重大的变化，国外是政府立法，行业立规，企业立信，其中很多游戏规则由各个行业制定，政府认为对整个社会发展有利又相对公正的，就认可其成为法律。房地产业有自己的商会，自己制定游戏规则，慢慢地行业游戏规则成为政府的游戏规则，这样就把问题解决了。
    　　
    　　商住楼是中档写字楼的替代品
    　　●李宏（银谷房地产公司副总经理）：商住楼必定有一个市场需求，以中关村为例，大多数的企业处于创业状态，或者是经历了创业之后正处于上升时期的成长型企业，他们不是写字楼的客户。而我们称之为稳定型的企业，即业务渠道、收入来源、利润水平是稳定的，甚至是企业的组织结构是稳定的，只有这样的企业，才可能成为写字楼的主要客户。
    　　
    　　中关村的写字楼有结构性问题——为什么发展商不做中档写字楼？这就是商住在作怪，商住实际上是中档写字楼的替代品，它比中档写字楼有更多的金融支持，还有更多的优惠条件。
    　　
    　　记者留言：
    　　一位业内资深人士对此的评价是，公寓和写字楼在土地的成本水平上差距不大，要想在住宅中加入商住成分并不容易，需要从外立面、大堂装修、层高等配置上向写字楼靠近，开发成本比住宅高出不少。可商住楼为何一直“长生不老”，是因为市场上确实有空白点——中档写字楼的开发风险很大，容易是“姥姥不疼，舅舅不爱”，有了住宅功能的支撑，可以闪转腾挪，左右逢源。（莫春）