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    论战套内卖房

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2002/12/24
    　　触动市场神经
    　　按使用面积售房，本来已不算什么新话题。早在１９８５年，就已经有人提出来了。当时是从纯技术方面考虑的，最后是以住宅规范本身作一个系统，定下了一套办法。然而，２００２年的５月，北京“锋尚国际”项目旧话重提，做出“按使用面积”卖房的举动，顿时触动了房地产市场的神经并在业界引起了地震般的反响。
    　　
    　　正当房地产界为售房面积争论不休之际，重庆市６月７日率先在全国以地方法规《重庆市城镇房地产交易管理条例》的形式作出规定：商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。在该条例制定过程中，重庆市政府法制办征求了群众意见，１００％的市民表示赞同，２／３的房地产中介机构和开发商也十分支持。
    　　
    　　当锋尚国际公寓开发商宣布，以套为单位计算房价款、以套内使用面积作为房价款结算的依据，房子将按“套”为单位来卖时，长期以来一直按照建筑面积计价的商品房销售方式遭到前所未有的挑战。
    　　
    　　锋尚国际公寓总经理张在东解释说，这样做是为了避免买卖争议，使双方对房屋面积测量计算有一个清楚、简单和直观的了解，目的是保护双方的合法利益。
    　　
    　　其实，这次“变革” 的首创并非是张在东。目前在广东、上海、重庆等许多省市的部分楼盘已开始采用按套内使用面积计价和一房一价的销售方式，其中重庆市已经制定了相关的法律。根据上述这些地区已有的经验来看，这种“一房一价”的模式很受没有购房经验和相关知识的广大消费者欢迎。
    　　
    　　有人担心，新的变革会引发新的问题。例如，如果按使用面积售房，虽说总体房价涨幅不会太大，但单位面积的房价必然会提高，就会造成缺乏市场竞争力、限制购房者的接受程度。此外，由于计价的标准由建筑面积改为套内使用面积，这就引发了究竟应该按建筑面积还是使用面积收取暖费、物业管理费等一系列问题。还有公共部位的产权归属问题。
    　　
    　　众开发商用脚投票
    　　按套内面积售房５月中旬在北京浮出水面后，引发了２００２年中国房地产业界的大讨论，并引发了开发商们的争论。
    　　
    　　房地产知名人士、安邦集团高级顾问半求认为，实行该政策要注意以下几个方面：卖房不考虑公摊面积，公用设施成本打入房屋总成本，单价应会上升，但一些发展商出于竞争的考虑，为不让单价上升过快，可能会有意“牺牲”公用设施。物业管理费如何计算？业主对公共面积的权益如何界定？
    　　
    　　今典集团董事长张宝全认为，无论是按建筑面积还是按套内面积或者按套计价，这三种方法都没有问题。通过强制按套内面积计价的办法来达到平息面积纠纷的目的无实质意义。他解释说，面积纠纷的主要问题是公摊面积的不确定性。如果按套计价，看起来是消费者权利得到保护，实际上有可能进一步使消费者权益受到损害，像公用部分的供暖问题、模糊面积归谁所有等问题都得不到解决，更涉及物权问题和今后使用管理问题等。这样做可能会带来新的混乱。
    　　
    　　一向观点相左的潘石屹和任志强这次不约而同地站在了同一立场。潘石屹说，如果按套内使用面积来销售，就会使消费者和发展商只盯着面积而忽视了其他方面的问题，房子必须有公摊面积。任志强说，提倡以套内使用面积卖房没有任何意义。按套内使用面积卖房和按建筑面积卖房就像斤和公斤一样没有区别，同样会有问题发生，是换汤不换药。因为，即便是按建筑面积售房，在购房合同中同样须标明套内使用面积，以及公摊面积的系数与比例。既然只是标注的前后顺序不同而已，那么又何必多此一举呢？
    　　
    　　众多房地产大腕们对此持反对意见的理由是：房子不仅仅是屋内的那点儿面积，它的居住质量还包括“墙体厚度”、“大堂”、“楼道”、“电梯间”、“社区绿化、公共环境”等公共部位，按使用面积卖房，会导致开发商在公摊面积上缩水。
    　　
    　　专家消费者看好
    　　深圳市规划国土局曾为此作过一份调查，结果显示，近九成人支持深圳实行以“套内建筑面积”计算房价，并且认为“按套内面积卖房是一件大好事”。消费者认为，这是房地产市场的一种进步，是对消费者知情权的尊重，可以避免开发商多计算公共面积来增加利润。对于个别消费者所担心的按使用面积结算是否会提高房价、影响物业品质等，大多数人还是坚持这种观点：“消费者的眼睛是雪亮的，什么房子值多少钱都心中有数。如果它是一个大厅狭窄、电楼间局促、配套简陋的项目，消费者完全可以自由选择买或不买。合同上也可以约定开发商关于配套设施的种种承诺。”

    　　与大多数房地产开发商相反，学者们一致看好按套卖房，清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为，按使用面积售房对消费者是比较有利的，国际上流行的按套计价的方式恐怕是发展方向。
    　　
    　　“套内使用面积比较直观，容易得到业主的赞成，”国家住宅与居住环境工程中心总建筑师赵冠谦先生认为，从计算来讲，我们原来之所以一直强调用套来作为国家建设住宅的一个计量单位，是因为用套来计量比较准确。光有套内使用面积是不完整的，还要有套内建筑面积。锋尚国际公寓用套内使用面积计价，还提供建筑面积是比较合理的。不过还应有一个使用系数，因为使用系数可以评价房子功能的合理与否。

    　　与众学者相比，建设部住宅产业化促进中心顾问高拯先生和清华大学房地产研究所副所长季如进态度更坚决，主张以套卖房。因为按使用面积计价虽然不能根除纠纷，但可以减少纠纷。另外按套卖房，按性能价格比衡量，有利于促进住宅设计的进化。
    　　
    　　与学者们的意见一致，建设部也提倡推行按套计价。今年５月，建设部等七部委联合下发了《关于整顿和规范房地产市场秩序》的通知。其中规定，推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式，合同未作约定的，面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。
    　　
    　　建设部住宅与房地产业司的张峰博士明确表示，对按套卖房要积极倡导，大力推动。张峰说，２００１年４月４日，建设部就以８８号政府令的形式发布了商品房销售办法，明确三种计价方式，把按套计价放在第一位，套内建筑计价放在第二位，建筑面积计价放在第三位，并给消费者以选择权。虽然建设部更倾向于按套计价和套内建筑面积计价，但作为一个要在全国实行的规则，不可能一下子将它明确。
    　　
    　　今年６月２５日，建设部在全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议上进一步明确态度，要求各地积极推行按套或套内建筑面积销售商品房的计价方式，尽快建立面积纠纷的调整机制，及时解决购房投诉。
    　　
    　　７月１日，深圳市按套内建筑面积售房的方案准备就绪，并已于１０月１日正式实施。（梁粉宁）