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    泡沫声中健步前行

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国房地产报　 2002/12/24
    　　从跨入２００２年门槛的那一天起，房地产业注定要在“泡沫”纷争声中走完马年的春夏秋冬。
    　　
    　　“泡沫”纷争乍起
    　　事情起源于去年的１２月２５日，这一天将在中国房地产业发展史上留下“不可磨灭”的印记。当时有经济学界“京城四少”之称的清华大学教授魏杰接受了中央电视台的专访，发表了题为《２００２，房地产的冬天》的访谈讲话，于是“泡沫”之声开始频频出现于各大媒体的显要位置。
    　　
    　　魏杰教授的“泡沫”说一经甫出，整个房地产业像开了的锅一样，各种悲观的，反对的，甚至乐观的言论四起针锋相对。在这场论战中，包宗华教授是第一个用最详实的数字和深入的事实批驳魏杰教授的“泡沫”说。在此期间，房地产业界坚称目前的房地产投资增长尚处于正常的范围；而一些经济分析人士包括某些海外投行的分析师则接连指出中国房地产已经出现过热迹象，正预示着相当风险。至于因其特殊身份而一向微言大义的政府官员们，在这个问题的表态上就显得慎重得多。
    　　
    　　不过，自今年下半年以来，政府官员们的态度似乎也出现了一些微妙的变化。７月份的时候，国家统计局副局长邱晓华在被媒体问及中国房地产投资是否过热问题时回答：“中国房地产投资目前保持在３０％左右是正常的，从供求角度看并不存在过热”。但到了日前召开的中国人民银行货币政策委员会２００２年第四季度例会上，与会的央行官员则特别强调指出，要密切关注一些地区房地产投资及贷款增长过快的问题。
    　　
    　　尤其进入下半年，经朱总理亲口点名之后，有关国内房地产是否已经出现过热现象的讨论更是再度升级，成为媒体和公众关注的焦点经济问题。１０月１６日，建设部、国家计委、中国人民银行、财政部、国土资源部、国家税务总局等６部门在北京召开会议，会诊中国房地产是否真的已经“高烧”——在短短的一个月里，９月初的文件余温尚存，６部门官员又召全国部分城市的房地产主管官员和开发企业老总在北京开会，研讨当前的房地产市场形势。
    　　
    　　第二天下午，６个部门的有关领导和专家接着在北京开会，讨论对当前整个房地产市场的看法。
    　　
    　　据说，这两个研讨会的主题都是：中国房地产市场出现过热了吗？中国房地产市场的泡沫到底有多大？有关人士说，如果得出的一致意见是中国房地产市场过热了，或者说出现了大的泡沫，那就必须向更高领导汇报，甚至要采取坚决措施。然而，这两个会议都没有得出“过热”的一致意见，绝大多数与会者认为，中国房地产市场目前没有出现过热，一两年内不会出现过热；只是局部地区出现了过热的兆头，东部地区房地产要防止出现过热，西部地区要防止一哄而上。来自曾经被质疑最有可能是房地产过热城市的部门主管领导，也否认所在城市出现房地产过热。
    　　
    　　从一年来“泡沫”的纷争中可以看出，怀疑我国房地产市场可能已出现或即将出现房地产过热（泡沫）的，是少数经济学家和专家，开发企业和各地主管领导基本持否认意见。
    　　
    　　新华远集团总裁任志强、北京万通实业董事长冯仑、ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹等著名开发商均十分明确表态：中国房地产没有出现什么泡沫，所谓地产泡沫，“全是新闻界自己在炒作”。
    　　
    　　在有无“泡沫”说的双方争论中，国家有关部门加紧了制定和出台一系列的调控及管理政策，９月初，建设部等六部门又联合出台的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》。
    　　
    　　综合来看，１９９９年至２００２年这几年房地产的持续大幅增长，是１９９８年国家停止实物分房后，个人住房消费突然释放出的一种能量。但这里出现的一个重要问题是：一旦需求放缓，而供应量却无法同步减下来，这对房地产市场的良性发展是很有害的。政府提醒要防止过热，防止泡沫是很有必要。
    　　
    　　关键是我们需要智慧
    　　观察２００２年房地产业的走势，目前的投资的确蕴含着一定的风险。单从表面看，最明显的过热迹象就是房地产投资增长明显超过销售增长和商品房空置率上升。今年上半年房地产投资增幅高达３２．９％，远高于房地产销售２２％的增长；截至７月，全国商品房空置总量在１．２亿平方米左右，其中空置一年以上的超过５０％。而更深层次的问题则在于目前房地产投资结构上的不合理性。
    　　
    　　这种结构上的不合理主要表现在两个方面：一方面是消费对象结构上的不合理，目前房地产投资过于集中于针对较富裕阶层的中高档住宅而忽视中低收入阶层消费需求。的确，中国的房地产市场需求非常大，从人口总量上看甚至近乎有无限的需求，但具体到高档奢华房地产市场上，并不存在那么多有购买能力的消费者。正因为如此，在总量上说房地产市场从供求角度看并不存在过热固然不错，但在集中了大量投资的高档房地产市场，供大于求恐怕早已成为事实。
    　　
    　　另一方面，国内房地产投资也存在区域上的不合理，投资过于集中于一些大中城市的高层住宅群开发，而对广大中小城镇的开发重视不够。在这一点上，目前为央行所密切关注的“一些地区”房地产投资及贷款增长过快的问题，虽然看上去只是局部的问题，但如果考虑到这些地区大多为吸收了大量房地产投资的大中城市，这些局部地区所集中的投资总量恐怕也就绝对不是一个可以忽视的数目。毕竟，吸收了大量银行贷款的房地产投资一旦出现泡沫，对整个金融体系的影响和冲击不容小视。
    　　
    　　不过，目前房地产投资结构上的不合理，也有制度环境上的根源。在目前国内贷款利率低、银根宽松而又资本过剩的经济环境下，投资商在房地产投资高收益率的驱动下必然将大量资本投入房地产。而作为地方政府日益重要的财政来源，各种土地转让税费又使得房地产开发成本居高不下，这就制约了广大中低收入阶层的居民成为房地产的有效消费者，进一步助长了房地产开发商为了保证利润而过量开发高档住宅的做法。

    　　房地产业在 “泡沫”的争吵声中健步走完了２００２年的路程，在新的一年即将开始的时候，我们认为，采取有效措施扩大房地产消费者的基数，应该是房地产业明年乃至未来一段时期的一个中心，也是继续发挥房地产在国民经济中的支柱作用的核心保障。（何可信）