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北京：预测2003年二手房市场供需矛盾将趋缓
●交易量会大幅增长●价格将稳中有降●一二级市场互动加强
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http://www.cnestate.com 摘自 北京日报 2002/12/25
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据有关部门统计，本市2002年二手房交易量已达8000余套，总成交量在去年5000余套的基础上增长了50％多。市场供求仍然呈现出严重供不应求的局面，平均供求比例在1比10左右，个别地区年中曾经出现过1比50的情况。
据我爱我家的专业人士分析，2003年本市二手房交易量应有大幅度增长，预计会突破20000套；市场供需矛盾将有所缓和，供求比例会维持在1比8到1比6左右；价格将稳中有降；二手房市场对一级市场的影响将明显增大。
二手房交易量大幅增长
分析二手房交易量大幅增长的原因有以下三个方面：
（一）从需求方面看：
首先，10多万户的居民面临拆迁，二手房购买成为拆迁居民的首选。此外，大量购房者开始认识到二手房的诸多优点，使得二手房的购买量会进一步上升。同时，高端物业的投资人因投资回报率下降而转向二手房投资，这也会直接刺激二手房的购买需求。
（二）从供给方面看：
从不久前召开的“规范搞活住房二、三级市场研讨会”上获悉，2003年更多的房源将入市，北京使用权公房的存量市场将会释放出来，二手房交易市场的供求比例将会得到一定的改善。同时，市属公房上市手续将进一步简化，这将大大调动市民对二手房买卖交易的积极性。第三，转按揭业务的推广将释放出的大量按揭中的商品房，会使二手房供给量大幅度增长。随着人们对生活品质的要求越来越高和新型房地产项目的不断推出，5到10年换一次房，将成为很普遍的现象。而转按揭业务的推出将使得大量以往由于处在按揭中而无法上市交易的商品房进入二级市场，从而大大缓解二手房市场房源紧张的局面。2003年，将是各大银行全面推广转按揭业务，特别是跨行转按揭业务的一年，这将对北京的房屋二级市场带来巨大的影响。
（三）从服务方面看：
银行简化二手房贷款手续、缩短放款时间，开展转按揭、特别是跨行转按揭业务并推动相应的操作规程、法规出台和完善，都将极大促进二手房交易。
新一代房地产中介公司，一改往日在人们心目中形成的“跑断腿、磨破嘴”的形象，在传统运营的方式下，纷纷在高科技手段的基础上运用网络营销与电话营销系统组建自己的产品服务平台，如我爱我家、链家宝业、置业、精品等。中介公司的积极介入将进一步推动二手房市场的发展。
价格稳中有降，分布趋向均匀
预计在2003年，二手房成交价格分布呈现“枣核型”的格局将有所改变。首先，城铁的修建与开通为远郊的交通提供很大的方便，再加上政府对远郊的一些优惠政策将使郊区二手房市场活跃，因此低价二手房的交易量将大幅上升。其次，转按揭业务的市场普及将会使得按揭中的商品房大量上市，从而带动高价位的二手房成交。因此低价房与高价商品房的大量出现，将会使二手房交易价格分布趋向平均化。而由于上述分析中提到的二手房市场供给的增长幅度会略高于需求的增长，因此2003年的二手房成交价格会稳中有降。
一、二级市场互动加强
首先，2003年二手房交易量的大幅度上升和价格稳中有降必然会对住宅一级市场产生比以往更加显著的影响。其次，大批通过转按揭出售商品房的业主和出售已购公房的业主将转向商品房的购买，真正实现“弃旧换新”，从而为一级市场提供新的题材。（胡景晖 殷丽娟） |
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