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    警惕泡沫 促进“软着陆”

    http://www.cnestate.com　 摘自　　中国证券报　 2002/12/25
    　　与宏观经济的调整型增长走势明显不同步的是，近几年我国房地产业发展出现了新一轮的景气繁荣，一方面这对处于调整期的宏观经济增长起了重要的支持作用；另一方面，加快房地产行业发展、努力将其培育为国民经济新的增长点又是经济结构大调整的主要内容之一。目前社会上多数观点认为，近几年房地产的持续景气回升是周期性的，甚至有人认为，本轮房地产景气将会是长期的，至少可以将这种繁荣期大大延长。这明显过于乐观，太一厢情愿了。
    　　
    　　我们对这次房地产景气持续回升有三个基本看法。
    　　首先，推动此轮房地产景气回升的原因不是周期性因素，而是体制的变化和政策的刺激。住房体制改革和结构调整的要求是此轮房地产景气的原生推动力，金融政策向消费信贷倾斜等政策刺激使房地产发展“插上了翅膀”，房地产短期及长期增值的预期效应的“过度”释放使房地产景气“火上浇油”，宏观景气持续性高速的替代效应在房地产上得到充分反映。
    　　
    　　其次，由于城市化及城镇居民生活水平改善等内在需求的推动，我国房地产行业长期看好，持续20－30年10％以上高增长将是肯定的，其与汽车高消费及电子通讯消费一起将成为推动下一轮宏观经济景气繁荣的支柱性力量，但这不是现在，现在仍处于大力培育这一市场的过程之中，因此，我们说真正源于需求持续高速增长的房地产繁荣时期还未到来。
    　　
    　　三是借政策之力和消费者的良好预期，此次回升是房地产商对未来房地产大发展预期的一次“过度”预演，房地产泡沫现象已经出现。特别需要指出的是，背离宏观经济景气的房地产增长将是难以持续的。
    　　
    　　在充分肯定房地产对经济增长具有很大的积极作用的同时，要看到局部的房地产泡沫的消极作用不小，而且消极作用目前不被大家所认知。主要表现在以下几方面：
    　　
    　　住房消费增长过快，占用了过多的消费购买力，从而造成对其他消费需求的抑制作用逐渐显现。我国的消费结构正处在新的转换期，转换开始时，新的消费增长很快，不久便意识到原来要受购买力的巨大限制。因此，今后几年住房消费增长必然会向下调整。
    　　
    　　住房消费增长的过度波动会增加处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性。今年我国推动经济快速增长的内在增长因素如消费和民间投资并没有真正启动起来。在这种情况下，如与经济增长走势相逆的房地产业增长出现大幅回落，将极有可能带动经济再次下行。今年5月份开始，房地产投资已出现了逐月明显回落的态势，估计明后两年将会继续呈回落态势。
    　　
    　　从宏观角度来看，当前房地产发展中头等重要的事是采取有力的宏观调控措施使房地产“软着陆”，而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭，如果是后者，其对房地产业本身的伤害是巨大的，另外还会拖累金融机构。但真正最大的伤害也许在于对宏观经济的伤害。
    　　
    　　有关宏观调控部门已经意识到这一点，并陆续采取了一些措施：向社会发出风险警示，从舆论和政策导向上促进房地产热逐步降温，如前期央行、六部委、国土资源部和监察部都相继发文，就目前房地产市场中出现的相关问题发出警告；针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、市场结构不尽合理和价格增长过快等问题，建设部等六部委联合发文，要求各地加强房地产市场宏观调控，强化土地供应管理，发挥土地供应和金融对房地产市场的调控作用；建设部确定整治房地产市场六问题，以整顿和规范房地产市场秩序。
    　　
    　　除此以外，综合其他专家和我个人的意见，要促进房地产“软着陆”，还应采取以下措施：
    　　
    　　——建立目标监控体系，要努力做到五个适度，以保证房地产业快速稳定协调发展。即投资和消费增长速度要适度；居住水平的提高速度要适度；各类住房建设的比重要合理（现在许多地方存在住房供需严重失衡的情况）；住区规模要适度（不应大量无限制地兴建占地几百万平方米的超大型住宅“小”区）；房价及房价收入比要适度。
    　　
    　　——进一步加强和完善土地政策。如适当提高进入土地市场的门槛，获取土地的开发商必须达到一定的实力，从而使土地的后期开发有一定的保证。
    　　
    　　——加强价格的监管和调节，有效抑制住房价格的暴涨。要采取多种措施，降低住房生产和消费中的成本。
    　　
    　　——限制以短期投机获取暴利的炒楼行为，引导居民理性购房。如可借鉴韩国的做法，消费者或投资者购置的新房，只有在自己住够一年后才能享受有关房屋出售时的税收优惠，在一年内转让不仅不能享受优惠，还应增加一定比例的税收，以此抑制炒楼行为。
    　　
    　　——调整住房供给结构。一是鼓励建造中低住宅，对房地产商给予一定的税收优惠；二是对经济实用房政策做适应调整，主要是建廉租房，严格实行使用廉租房的条件，对住满5年以上的住户可能按经济实用房价格将其转让给承租房。
    　　
    　　——加快培育二级市场。住房二级市场发展潜力极大，要采取各种措施如缩短房改房的上市期限限制、降低交易费用、规范完善交易市场、大力培育住房中介机构等。只要巨大的住房存量不能自由、合理的流动，商品房的价格便会居高不下。
    　　
    　　王小广，现任国家计委经济研究所经济运行与发展室主任，副研究员。主持国家计委宏观经济研究院重点课题“宏观经济形势跟踪与预测”及计委与本报合作的“经济形势与政策动向”课题。（王小广）