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    起伏的房价，未来走向何方

    http://www.cnestate.com　 摘自　　钱江晚报　 2002/12/25
    　　自1998年以来至今，杭州的房价已经历了快速上涨的第5个年头。

    　　自1993年以来，全国房地产市场一片大好，杭州的房价更是在大家的一声声惊叹中像大牛市一样疯狂飚升，别人难以望其项背的快速上升速度，被称为“杭州现象”。

    　　国家计委三季度最新统计分析，明年，全国叫好声一片的房价会有小幅滑落。和同期相比，北京的房价已下跌了二三百元，广东的房价也在跌。杭州市场明年究竟怎么走？还须拭目以待。

    　　宏观调控大有空间
    　　浙江大学房地产投资研究所所长赵杭生
    　　
    　　记者旁白：今年11月下旬至12月初，中国人民银行对全国各大中城市多家银行的房地产贷款业务进行检查，在一片火爆的房市中，悄悄刮起了“房贷收紧”的冷风。

    　　去年6月，央行发布《关于规范住房金融业务的通知》后，针对目前银行对房地产开发项目贷款审查不严的现状，重申了对自由资金没达到开发项目总投资30％以及四证不齐备的的开发项目不发放贷款的要求，这次检查就是对通知实行情况的一次检阅。

    　　目前，杭州银行的检查结果尚未公布，但据北京媒体传来的消息，银行将收紧的主要是针对开发商的开发贷款，其次是针对购房者的按揭贷款。别墅、高档写字楼、大型商场等不良项目率居多的高端物业品种将从严贷款。

    　　专家观点：降低杭州的高房价，政府的宏观调控应加大作为，如金融政策调控和土地供应政策调控。

    　　房价的一大支撑是金融政策。现在正在进行的遍及全国上下的房贷宏观调控已经在发挥作用。

    　　在房贷方面，自1993年的全国楼市受挫后，为刺激房地产的发展，房贷政策上一直是放宽的，导致银行的资金流到了一些难销的房产项目上。据检查，全国正在开发或已开发房产项目的不良资产已达到2500多个亿。金融部门认为，房市已局部过热，脱离了百姓的实际购买力。据统计，目前已投入房产的资金银行占了60％，负担最重，万一楼市不好，银行可能会成为重灾区。

    　　金融政策上的收紧客观上会促进楼市的降温。按揭贷款的从严至少会让投资购买者淡出市场，从而减少需求。而地卖出去了，贷款一时贷不出来，项目最终还是会上的，总不能让地闲着。供应少不了，而需求少了，只要银行坚持执行这一政策，楼市应该会降温。

    　　另一方面，杭州自1997年成立土地储备中心、1999年推出土地拍卖招投标以来，土地一直处于供不应求的状态。由于土地储备中心统一收购各种需盘活的城市存量土地，各用地单位不得自行招商转让，这让政府掌握了土地的收购权和批发权。在土地供应上，有关部门也可有所调控。

    　　我建议杭州在土地招投标上，可尝试实行“最高价”的封顶政策，以有效控制土地价格。另外，可成立一个有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样可以让闲置土地尽快流动起来，增加土地的供应量，也避免了土地资源的浪费。国内已有城市这样做了。发展绕城公路圈杭州市城市规划编制中心副主任冯雨峰“我们正在绕城公路圈内，积极地寻找大型居住区用地，并加以交通和配套设施的规划。”杭州市城市规划编制中心冯主任这样告诉记者，“杭州高房价的软着陆，或者说怎样平稳房价的涨幅也正是我们规划部门关心和努力在做的事。”

    　　一个城市的发展是有规律性的，可以是组团结构、带状结构或中心城加卫星城的结构，但不应该是“摊大饼式”的。今天的武林广场、延安路每天有如此巨大的人流量，就是因为杭州只有这样一个大中心，所有的居住区都从此中心发散开去，依托杭州老城区，这样，就给城市造成了巨大的交通压力。

    　　而杭城周边有些土地的大量开发，对这种“摊大饼式”的城市不良发展起了推波助澜的作用，如占地35平方公里的余杭一些房产，加上因为这些土地售价每亩仅10万元，由政府统一兴建连接市中心的交通配套设施的可能性并不大。

    　　即便兴建这些配套设施，让人们每天往返市中心，也将人为地制造无效益的交通浪费。举一个同类型的例子，像城西的华商超市就解决了居民们部分购物问题，假设在城西再有这样大的几块医疗、就学、娱乐的地块，城西到市中心的交通压力就不会像现在这样大。

    　　所以，比较合理的应该是主中心城加几个副中心城市的发展形式。也就是说，人们在副中心城中居住和就学、购物、医疗、休闲等等，同时，这样也解决了人们在卫星城中就业的一部分问题。

    　　如钱江新城的建设。江干区、四季青、蚌埠将和钱江新城融合起来，今天的一些市场将不复存在，或改进为更时尚和规范的形式，或改建其他城市配套设施，从而把铁路以东建设成另一个市中心。

    　　总之，今后杭州城建和房产的整体趋势，将从单中心向多中心转移，在绕城公路圈发展，这样即使今天的市中心房价不降，那么，外围的房价也不至于继续飚升，从而实现杭城房价的软着陆。

    　　让土地供应多家竞争
    　　著名经济学家、北京大学教授周其仁首先要打破独家垄断供应土地的状况。就算土地国有，不可能做到私人加入竞争，至少可以学学别的垄断行业，利用人性中竞争独立的一面。比如中国移动通信那样，多发几张营运牌照，互相竞争，手机价格就下来了。土地也可以成立几家国有的机构，在地价上涨的时候，不同的机构会抛出土地，就能调节地价。竞争是最健康的办法，哪怕是几家国有企业之间开展的。

    　　至于杭州远郊土地不旺的问题，其实可以将市政配套与土地一样进行市场化操作，拍卖出去。在这个意义上的市政配套不是服务，而是一种商业操作。杭州远郊土地每亩30万元左右，相比市中心的六七百万，只要配套上去，还是能拉动购房者的，这样也能控制房价。