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    民建中央经济委员副主任马光远博士解读“2015中国房地产”
    ---中国地产投资网独家报道-

    http://www.cnestate.com　 　 2015/4/21
    　　日前，由浙江大学—香港理工大学联合中心主办的中国经济发展新机遇高峰论坛在杭州黄龙饭店隆重举行。在会议上，民建中央经济委员副主任、独立经济学家马光远博士就“经济变局与全民创业时代——2015年中国宏观经济分析及投资选择”为主题做了精彩演讲。
    　　
    　　首先，马主任认为：2014年，中国房地产转折点真正到来
    　　
    　　2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），创21个月以来新低；住宅新开工面积下降10.7%；住宅销售面积同比下降9.1%；销售额同比下降6.3%。
    　　
    　　同时，在三四线城市由于巨大的库存而几乎普跌的同时，包括北京在内的一二线城市销量暴跌，房价出现了明显的松动；一线房企的业绩惨淡，万科、招商、金地、中海和保利等销售业业绩同比持续下滑，降幅均超过10%；青岛“姐妹花”跑路，佳兆业房源被冻结；百强房企之一的光耀地产的破产，绿城地产转让股权等等数据及事件都表示中国房地产转折点真正到来。
    　　
    　　
    2014年中国70个大中城市房价变动趋势（一）

    　　
    　　
    2014年中国70个大中城市房价变动趋势（二）

    　　
    　　
    备注：以上数据信息来源：中华人民共和国国家统计局

    　　
    　　针对如何理解房地产的转折点这一问题，马光远博士提出以下几大现象：
    　　
    　　1、房地产从卖方市场进入买方市场；
    　　
    　　2、住房供应过剩和结构性不足同时存在；
    　　
    　　3、价格的调整会成为常态；
    　　
    　　4、房地产市场从开发商到行业的竞争模式都会巨变；
    　　
    　　5、深刻领会房地产的大周期和小周期；
    　　
    　　6、从住宅一业独大到多元化的业态模式。
    　　
    　　
    2015年1到2月房地产市场的关键数据

    　　
    　　
    备注：以上数据信息来源：中华人民共和国国家统计局

    　　
    　　接下来，马主任谈到了关于中国房价的基本逻辑的问题，他认为：
    　　
    　　1.货币的逻辑：负利率和超发货币是房价快速上涨的第一引擎
    　　
    　　2.需求的逻辑：住房供应不足和需求旺盛是第二引擎；
    　　
    　　3.城镇化的逻辑：中国尚未完成城镇化是房地产仍然具有投资价值的第三引擎
    　　
    　　4.土地逻辑：土地垄断和土地财政是阻止房地产崩盘的第四引擎。
    　　
    　　针对2015年现阶段的房地产市场以及下阶段的发展，马主任也提出了独到的观点。
    　　
    　　一、政府救市
    　　
    　　A、930房贷新政：中央打响救市第一枪
    　　
    　　1、七折利率重出江湖：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍
    　　
    　　2、出台了宽松的“认贷认房的”首套房贷政策：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策
    　　
    　　3、对已经取消限购或者没有限购的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，由银行确定首付比例和利率水平。
    　　
    　　4、鼓励银行等通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
    　　
    　　5、要求银行合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。
    　　
    　　B、政府工作报告全面启动救市模式
    　　
    　　1、将住房消费列为六大消费工程，提出要稳定住房消费
    　　
    　　2、帮助消化库存，提出要把一些存量房转为公租房和安置房
    　　
    　　3、救市政策回到2008年：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展
    　　
    　　C、两会后房地产救市政策


    　　
    　　二、2015年房地产的未来发展
    　　
    　　A、未来房地产政策进一步放松的空间
    　　
    　　1、首套房首付可能普遍降至20%，七折利率政策重出江湖
    　　
    　　2、各大城市调整普通住宅标准，扩大政策覆盖面
    　　
    　　3、印花税减免
    　　
    　　4、20%的个税政策可能暂停
    　　
    　　B、房地产的四大变局

    　　
    　　C、未来房地产市场走势

    　　
    　　D、2015年中国房地产的未来发展预测
    　　
    　　1、崩盘论无稽之谈，白银论一厢情愿；
    　　
    　　2、总体稳定加四大分化；
    　　
    　　3、城市、地段、品质和开发商；
    　　
    　　4、分清房地产的大周期小周期；投资增速回归至个位数；
    　　
    　　5、一线反弹，热点城市持续，库存过大的城市继续调整格局整个行业回归至常态产业；
    　　
    　　6、地产行业回归服务业本质，创新是活下来的本钱；
    　　
    　　7、真正的好房子好楼盘仍然短缺，买房子只买贵的不买对的。