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浙江省杭州市2005年土地市场分析报告
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本稿上传时间：2005/12/29
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2005年的杭州土地市场划出了飞舞的音符：从年初的逐步回暖直至三四月的火热朝天，再到新政背景下下半年本土企业出手谨慎。同一时间，港资进入杭城；而外地政府土地推介部门，也相继把“嫁”地目标锁定到了浙江开发商身上。这如同一曲交响乐，奏响在2005年的土地市场。
一部曲：节奏放缓，成交率高
在宏观调控的形势下，政府部门根据市场需求和开发企业的实力适当调整供地节奏和供地量十分必要。2005年初，杭州计划全年将推地4500亩，其中包括普通商品房住宅用地3000亩和公建用地1500亩。随着宏观调控的逐步深入，供地计划也适时作了调整。
成交比率高于往年
2005年杭州土地成功出让的比率明显高于往年。根据中国地产投资网最新统计，自2005年2月3日杭政储出[2005]1号地块正式出让起，截至2005年12月10日，前58宗公开出让地块加三宗未公告地块，杭州市国土资源局共推出国有土地61宗(含推出后因故取消地块)，出让面积为2757亩，其中成功出让地块59宗，总成交面积约2724.6亩，占出让土地总面积的98.82%，仅2宗地块共32.4亩因各种原因未成交，另有近200余亩国有土地目前尚处于公示阶段。
宅地供应仍是重点
虽然进入9月以后，公告出让的宅地供应量有所减少，但综合分析全年情形，宅地仍为2005年土地出让的主角。
在成功出让的59宗土地中，住宅用地（含商业金融住宅用地等）为31宗，合计面积约1760.82亩，占总成交面积的65%；商业办公用地为21宗，合计面积约743.36亩，占总成交面积的27%；商业（含商业金融用地）为4宗，合计出让面积为61.78亩，占总成交面积的2.2%；其他综合用地如科研、公共服务用地等为3宗，合计面积约158.22亩，占总成交面积的5.8%。如果再加上目前已公示尚在交易中的120余亩住宅用地，2005年杭州的土地供应量中，宅地的成交比例接近70%，所占比例与去年基本持平，总量略高于去年同期出让的1442亩（含商住用地）。
今年土地供应的高峰期出现在3月和4月，全年成交价相对较高的几个地块多数也于这两个月期间成交。尤其是3月份，土地供应量多达558亩；而进入下半年后，供应步伐明显放慢，9月初拱墅区两宗地块成交之后，接下来近3个月的时间宅地供应近乎空白。
规模缩小容积提高
与往年相比，今年虽不乏占地百亩以上的大规模土地，但总体却以“中等规模”为主。出让的各宗土地面积从3.53-191.03亩不等，兼顾大小规模，平均每宗土地成交面积为45.61亩。地块规模在10-100亩的地块占到出让总数近8成的比重；地块规模在10亩以下的土地占到出让总数的近五分之一；超过100亩的土地只有5宗。
与往年出让地块相比，2005年杭州出让的地块平均容积率有所提高。成功出让地块的平均容积率为3.1，住宅用地的平均容积率为2.49，比往年略有所上涨，除少数地块因其地理位置的影响容积率低于1.5以外，其他地块容积率普遍在2.0以上，钱江新城、滨江、九堡等地块的容积率多在2.5以上，连以休闲为定位的转塘板块，今年出让的几宗土地容积率也全部为不大于2.0。由此看来，杭州将进入真正意义上的高层时代，而这也充分体现了政府集约用地的政策导向，同时也保证了在开发用地规模缩小的情况下，单宗地块的房产开发量依然保持着原有水平。
二部曲：九堡转塘成新贵
从2005年开始，杭州土地市场的供应区域有了较大改变，前几年一直唱主角的下沙、城北开始退隐江湖，江干的九堡和西湖区的转塘，成为市场的新生力量。
从土地成交宗数来看，西湖区、江干区、滨江区是今年的“供地”大户，供地宗数位居前三甲，领先于其他各区域。而从供地规模来看，江干区稳居第一，达706.47亩，西湖区的成交总量依然紧随其后，为649.034亩。
申花路集中优势房产
西湖区全年共推出了11宗地块共617亩，总量在各区域中领先。所推地块主要集中在三墩、申花路区域和“新贵”转塘区块。前两年一直唱主角的文教区概念地块几乎已经断“粮”了，最后一宗略具规模的地块———原浙江理工大学地块，于4月29日以112418万元的价格由金都房产轻松收于囊中。
随着丰潭路、申花路的改造完成以及浙江大学人气的辐射，申花路区域的房产开始渐入主题。随着广宇·西城年华、天阳·美林湾、耀江·文鼎苑等楼盘在本年度的相继推出，并凭借较高的性价比和浓郁的人文气息获得购房者青睐，区域内推出的土地一度成了众多开发商继文教区之后的又一必争之地。华立、富越控股、旅游、滨江等新老开发企业相继入驻，成为知名品牌企业的又一聚集地，为未来板块的发展注入了新鲜的力量。
转塘开打休闲房产
转塘是今年地产市场的新生力量。去年底，该区域第一块宅地出让时，西湖房产以4.6417亿元的价格拔得头筹，折合每平方米的楼面地价不到2000元，当时还让很多房产公司惊讶不已。然而，不到半年，转塘板块的楼面地价已达到4617元/平方米。
据统计，至目前为止，转塘已成功出让土地5宗，共计400多亩，浙江金纬、红石、西湖三家房企先后进驻。首个房产开发项目西房·云溪香山已于日前动工，转塘房产开始发力。
目前转塘向山路、美院南路等道路也已相继建成，板块内“二横、三纵、半环”的交通基本框架已初露端倪。加之中国美术学院视觉艺术学院的迁入，为转塘镇提升城镇品位，打造休闲城镇提供了一个较好的平台。
钱江新城公建居多
江干区今年有19宗地块出让，成为出让地块最多的区域，但主要集中在钱江新城和九堡区域，区域内的下沙板块前几年在杭州出让市场占据半壁江山，但是今年一直未有大的动作，仅出让了2宗小地块。
钱江新城今年到12月10日共有10宗土地推出，以商业办公内用地居多，虽然出让面积都不是很大，但是成交楼面价基本上稳中略升，住宅用地楼面地价集中在5000元/平方米左右，与去年同期基本持平。不难看出，作为杭州未来的商业金融中心，钱江新城正迈入大规模开发时期，相信未来一两年之内，随着大量住宅、商业项目的建成，钱江新城将再造杭城新城市中心。
九堡房产蓄势以待
九堡的规划定位中，最为突出的是两个项目，一是将建中国四季青服装交易中心；二是杭州未来的高速公路长途客运中心站就在这里，这直接成就了九堡未来作为交通枢纽和商贸集中地的定位。在居住方面，九堡的新江花园即将建成，蓝桥名苑也于前不久开工，即将上市供应。这两项配套和居住区氛围上的利好，让九堡去年底在土地市场初一露面，就受到了开发商的追捧。
2004年12月29日，九堡首批两宗住宅地块成功拍卖，楼面地价2900元/平方米左右，可建面积达28万余平方米。由浙江旅游取得的“红苹果”项目，已于今年10月前在2005年省房交会上高调亮相，估计将会在不久拉开九堡房产销售的一轮新高潮。
进入2005年后，九堡地区已成功推出4宗地块，且全部为住宅用地，面积达212.21亩，容积率全部为2.5，估计建成面积将达35万平方米，加上去年的28万平方米的开发量，明后两年该区域的供应量将达到63万平方米。对此，业内人士指出，九堡位于杭州两大副城下沙和临平的桥头堡位置，区域优势明显，其房地产市场未来几年内必定是杭城最活跃区域之一。
三部曲：土地竞价日渐理性
每亩单价继续走高
2005年成交的59宗地块中，每亩单价平均为675万元，其中住宅类地块平均成交价为631.57万元/亩，平均楼面地价为3804.5元/平方米，与2004年469万元/亩的平均价相比有了较大幅度的增长，比例高达40%。如容积率最高的钱江新城，土地平均成交价格为941.4万元/亩，位居各区域之首；而西湖区由于市场发展潜力良好，成交均价也排在前列，为605.86万元/亩。
究其原因，一是九堡、三墩、转塘、钱江新城等新兴居住区域日渐成熟，并日益被消费者所接受，市场前景看好，地价呈上扬趋势。二是今年所供应土地的容积率相比去年有明显增长，因此使得每亩单价上涨幅度较高，其实楼面地价上涨幅度相对要低很多。
同时，随着市中心地块的日渐稀缺，市中心区域地块的价格也有所攀升。2005年上半年，吴山四宜路地块创下了住宅楼面地价的最高纪录，每平方米地价达22295.3元，成为杭州名副其实的“新地王”；原浙大湖滨校区地块则创下了杭州实行公开出让以来单幅地块总价的最高纪录，由香港嘉里建设以24.6亿元的高价力挫同样来自香港的劲敌太古集团，高出底价9.6亿元，折合楼面价达14349元/平方米。几宗高价土地也一度成为杭州土地市场关注的焦点。
区域成交渐呈理性
从上半年出让的28宗地块可以看出开发企业对杭州市场的信心。不过，受宏观调控的影响，杭州下半年土地市场的上升势头有所收敛。2005年下半年出让的33宗地块，上升幅度集中在20%以内，仅有原浙大湖滨校区等3宗地块上升幅度超过50%，土地市场日渐理性。
3月份，杭州的土地出让市场依然延续了去年底的火爆，连续10宗土地出让现场吸引了杭州大量的房产开发企业出动。如3月2日7宗地现场出让当天，参与的开发企业达到了99家，平时很少露面的绿城、南都等开发企业也都加入到竞争者的行列。当日，吴山8号地块拍出22295.3元/平方米的楼面价，天目山路杭州磁带厂地块拍到7500多元/平方米，九堡地块以3866元/平方米的价格成交。与去年同期相比，基本上有近1000元/平方米以上的涨幅。
4月29日是土地市场的“分水岭”。4月底开始，各区域的地价开始回归理性，部分区域的价格回归到去年该区域的平均价格。7月18日，被看好的滨江绝版江景29号地块经过17轮，被浙江钱江房地产开发公司和杭州城建发展公司联合以67120万元拿走，折合楼面价为2890元/平方米，与之前区块内一线沿江地块近4000元/平方米的楼面价形成差距。从现场看，各房产公司想拿地的心态仍然迫切，但出手却显见谨慎。
四部曲：外地财团巨资砸向杭城
就在本地房地产商举棋不定之时，香港的房产大鳄们却出手了，他们看中的是杭州本地开发商最不擅长操作的公建综合用地。
众所周知，省外不少房产大鳄对杭州关注已久，但由于杭州本土企业的雄厚实力以及市场的火爆，多数房产大鳄们心仪已久却不得门而入。而今年以来，香港地产界的华润、嘉里建设、太古集团三大财团开始逐鹿杭城。
华润集团捷足先登
8月29日，先是华润集团以11.002亿元拿下钱江新城一宗近150亩的综合性用地，准备未来在此地开发一个大型的购物中心。因为地块总价过高，加上对竞投者设置了颇高的条件，华润集团在没有竞争对手的前提下轻松夺得，成为第一家轻松打入杭州市场的“港版”房产大鳄。
嘉里太古同台竞技
回头来看，华润只是序曲。两个月后的10月21日，原浙江大学湖滨校区地块开始出让，这让香港嘉里集团和太古集团在杭州上演了一场最具港版“星味”的竞拍会：外方高层领导亲自坐镇，竞拍区和观望区泾渭分明，竞价达102轮，最终价格高出底价整整9.6亿元。这次角逐中，香港嘉里建设集团笑到了最后，以24.6亿元获得土地开发权。
这是杭州历年挂牌出让土地以来的最高总成交价，折合楼面价达14349元/平方米，刷新了杭州“总价地王”的纪录。该地块面积约99亩，容积率要求在2.4至2.6之间，可建楼面将达到16万至17.5万平方米。事后，嘉里建设（杭州）有限公司有关人士表示，该地块今后将用作“商住娱乐项目”。在这次角逐中，杭州本地开发商成了完完全全的看客。对此，业内人士多数认为，虽然此地块早在今年6月份传出将拍卖时就引起关注，但由于地块规模较大，加上地处市中心黄金地段，地价不菲，本地开发商毕竟实有力限，加之至今对于商业物业的开发仍处于摸索阶段，能够吸引香港开发商进驻，对任何一方都是一件好事。
在短短近60天时间里，香港两大巨头先后成功登陆杭州，将35.6亿元砸向杭州地产业，为楼市新添了几许亮色。
五部曲：外来土地相中杭州“女婿”
放眼省内甚至是全国，浙江的开发商仍然是各个地方争相引进的好女婿。就在杭州忙于推地之时，周边的一些城市也频频瞄准了杭州的开发企业，纷纷上门“嫁”地。
绍兴：近水楼台先得月
2004年年底，绍兴市开始频频主动接触杭州开发商。他们先是在杭州举办了一场声势浩大的“绍兴市土地出让推介会”。这场推介会吸引了浙沪近200家开发企业前来参与且效果显著，诸如上海复地、宁波雅戈尔、杭州坤和等业内知名企业前去咨询。
今年11月1日，绍兴出让的镜湖新区大滩三大黄金地块近262亩土地，由杭州坤和建设集团以7.69亿元的价格把它们全部“收入囊中”，创下了外地企业在绍兴一次性投资买地的最高纪录。
这也让绍兴成为浙江省内又一个房地产开发的新兴区域。据悉，随着近几年杭、甬、温等地黄金地段的房地产投资已接近饱和，俗称为“杭州后花园”的绍兴成为杭州房地产商们顺理成章的目标，从今年上半年开始，就已出现杭、甬、温房地产商向绍转移的迹象。
定海：力挺海岛经济
还有一些实力雄厚又有远见的地产商，则把投资的目光瞄准了海岛旅游及生态资源的开发潜力和广阔前景，转而投资海岛旅游项目和旅游房产开发。目前省内呼声最高的当属“千岛之城”的舟山，近期已有不少开发企业先后赴舟山进行考察、物色项目。
舟山定海区政府也适时推出了“东岠岛”和“摘箬山岛”两项黄金海岛旅游的招商项目，并向不少杭州的开发企业抛来绣球。东岠岛处于南部诸岛的中心，其最高点小坑岗顶海拔205米居诸岛之首，同时又临近已开发的凤凰山度假岛，故东岠岛成为南部诸岛开发的首选地和切入点，另一岛屿“摘箬山岛”是东海著名的火山岛，随着2007年大陆连岛大桥的建成，这些项目将成为新一轮海岛游的第一批受益者。
江阴：看好杭州“伯乐”
江阴市国土资源局推介方式十分标新立异，采用的是轮番轰炸式：
今年6月，江阴市国土资源局相关人员悄然来杭召开了小型座谈会，着重介绍了江阴市的房地产市场情况和土地市场出让现状，并表达了希望引进大型开发企业来提高当地开发水平的愿望。
10月份，江阴市人民政府通过中国地产投资网发出盛情邀请，组织了二十多家浙江省内外知名的房地产开发企业，赴当地参加房地产投资说明会，并对相关地块、江阴市容市貌进行了实地考察。
11月底，江阴市国土资源局又紧锣密鼓地先后在温州、上海等地举办了“2005年中国江阴房地产投资说明会”，对即将推出的8宗总计2315亩土地进行详细推介。
至此江阴已在与会企业中留下了相当深刻的印象，前去考察的企业诸多，其中不乏上海绿地、复地、开元、莱茵达等知名企业，看来江阴市政府“打破本地的开发模式，引进外地先进的开发理念，形成竞争机制”的愿望在不久的将来即成为现实。
据粗略统计，今年外地在杭举办土地推介会的政府不少于20家，其中不少来自山东、四川、湖北、江苏等地，他们以较低的地价和优惠的开发条件，吸引了一批批开发商外出“掘金”。 |
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