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宁波：“立体招商”缓解土地瓶颈
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http://www.cnestate.com 中国宁波网 2004/9/21
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近日，通过租用宁波某公司1万平方米的存量厂房，合同外资达1980万美元的兆裕机械有限公司解决了无地落户的尴尬，首期570万美元的资金也顺利到位。“兆裕机械”以“借住”形式在鄞州区“安家”的经历具有典型性。近来，全市各地广泛调动各种资源，各出新招，解决外资企业无地落户的燃眉之急。
招商引资项目等土地
宁波的土地资源原来就比较稀缺。去年下半年以来，国家出台的一系列严格的土地政策，更是在客观上对我市的土地审批和供应带来不小的影响，使土地供求矛盾日益突出。据市国土资源局提供的数据，今年我市重点建设用地共需耕地指标6.9万亩，而国家下达给我市的土地利用计划指标为3.75万亩（其中耕地3万亩），缺口相当大。同时，由于一些县（市）、区难以完成基本农田补划和耕地占补平衡，部分地区可能面临“即使有计划指标也无发展空间”的尴尬困境。
土地的紧缺严重缩小了各级开发区的发展空间。从我市的6个省级开发区看，除农保田和一般耕地外，仅有不到3平方公里的可用土地，其中两个开发区在规划区内已完全无地可供招商。缺地直接影响到的是项目的签约落户。据市外经贸局统计，到今年4月底，全市共有234个投资500万美元以上的签约外资项目因拿不到土地而无法顺利落户，合同外资达16亿美元；而在谈的186个外资项目中，有三成因为土地问题而卡壳。而4月份以后，无地招商的情况更为严重。
楼宇经济推动“立体招商”
江东区招商局人员最近心头踏实了许多，因为他们刚刚制作完成了江东区的五张招商“宝藏图”———《江东区可用招商资源总图》、《楼宇资源招商布局图》、《酒店和专业超市布局图》、《房地产开发地块图》和《汽车销售服务店分布图》。特别是这张《楼宇资源招商布局图》将成为江东区招商引资的重要参考资料。江东区地域小，平面发展的空间极为有限，向“空间”和“高度”要效益成了招商引资的必然选择。再加上工业的浓缩式渐退和现代服务业的加快推进，楼宇招商成了江东经济发展的重要途径。
今年以来，江东区成立了楼宇经济办公室，出台鼓励新建楼宇、鼓励企业入驻、鼓励物业公司提高管理经营水平的多项政策，投资1000万元，扶植楼宇经济发展。据统计，仅在六七两个月，江东区就引进了68家企业，涉及货代、货运、外贸、咨询、工业服务业等领域。在近日的江东区服务业上海推介会上，又有9个现代服务业项目将落户该区的写字楼，涉及物流业、中介机构等。目前，全区商务楼的出租率达90％以上，引进的外资项目中，九成以上是占用土地资源少的服务业项目。从事楼宇开发及投资管理的企业也明显增多，如万得置业（宁波）有限公司的合同外资达到了2010万美元。楼宇经济的迅速发展还带来了江东区招商项目质量的提升，科技研发类企业、知识产权服务企业、新型工业服务类企业、区域总部型企业纷纷入驻。
整合土地资源打招商“巷战”
鄞州区云龙镇民营企业———宁波大名电器有限公司出租空余厂房，引进了意大利上市企业百得利公司。目前，这家主要经营电线、插头和电子元器件等产品的外资企业已到位资金125万美元，首批设备到位投产。云龙镇巧妙利用镇东部废弃的山宕，迁移坟墓，处理垃圾，平整土地，一共清理出150亩土地，吸引了2家外资项目及一些内资项目前来落户。邱隘镇利用一个废弃的半拉子工程引进了投资2980万美元的港资四星级酒店项目。
一方面，开发区土地资源日渐稀少，另一方面，不少闲置土地却分布于城市、乡村的各个角落，这构成了土地资源利用的一对矛盾。今年以来，陷于“无地招商”窘境的各县（市）、区纷纷从成片开发式的招商“平原战”转向精耕细作式的招商“巷战”，整合土地资源，通过清理盘活闲置土地和存量土地来扩大土地供给。
余姚市制定出台了鼓励转让出租存量土地厂房的政策，对企业转让存量土地和转让出租闲置厂房过程中产生的不动产营业税、企业所得税、租赁费收入营业税、所得税予以减免。今年上半年，余姚市共整合闲置厂房89452平方米，以此安置了50个外资项目，总投资约1.28亿美元，协议外资7700多万美元，到位外资近2600万美元，占余姚到位外资的两成。鄞州区今年也大做闲置厂房招商的文章。在无地招商的情况下，该区“找米下锅”，把寻找闲置厂房的调查表发到了全区近郊每个乡镇和村落，形成了可租厂房动态数据库，汇集了9个主要工业乡镇约28万平方米的各类出租厂房资源，并在媒体上刊登招租广告。目前已有3个外资项目找到了中意的厂房并进入实质性洽谈阶段。据了解，鄞州区还准备出台相应政策，对外商租用厂房投资进行补贴。科技园区则引导梅墟街道村级发展用地建设多层标准厂房，并结合旧城改造项目的实施，鼓励老企业以多种形式提高闲置厂房的利用率，为中小企业发展提供急需或过渡性厂房。
增加投资密度提高招商“亩产量”
今年到鄞州区投资的外商发现该区的投资“门槛”越来越高，特别是对投资密度的要求明显提高，颇有些“寸土寸金”的意思。招商局负责人介绍说，目前的投资密度为每亩平均投资15.6万美元，一些科技含量高的项目如宁波洲立实业、华凯光电、三生药业、立海机械的投资密度超过了每亩20万美元。
大范围绿化、单层大面积厂房，这曾是不少人对现代化外资企业的印象。而在土地资源日渐吃紧的今天，这样的印象已逐渐成为历史。有关人士认为，当前企业要提高土地资源利用率，必然要摒弃“中看不中用”的厂区建设模式。目前，鄞州区已准备适当降低开发区基础建设标准，严控厂区绿化，把厂区绿化率控制在15%－20％之间，鼓励外资企业翻建多层厂房。余姚市根据行业特点在老厂房基础上加层，并要求建设项目的容积率在宁波市指标的基础上再提高0.2个百分点，并要求绿化率控制在15%－20％之间。宁海县政府出台鼓励工业企业提高用地容积率、土地储备办法、经济开发区土地有效利用等多项政策，对建设用地容积率较高的项目减免城建配套费，以鼓励企业建造多层厂房，提高投资密度，同时加快村留地开发，鼓励村集体自建或由开发区代建标准厂房出租。
记者还了解到，市政府即将出台的加大招商引资力度政策的征求意见稿中，也对开发区集约利用土地、提高投资密度和投入产出比例设立了“门槛”。其中，省级开发区的投资密度要达到每平方公里10亿元以上，进入开发区的外资项目投资密度要达到12万美元/亩以上。
新闻链接
省政府关于建设项目投资强度和容积率的“双控”指标规定：建设项目投资强度和容积率达不到相应规定要求的用地不批，同等条件下优先安排投资强度和容积率高的项目用地，超标准的用地坚决予以核减。根据不同行业的特点，其投资强度最低限度在110万元－160万元/亩之间。容积率（项目总建筑面积除以项目总用地面积）不得少于1。
市国土资源局集约用地的相关政策：积极推广多层标准厂房，今后除项目有特殊要求外，不得建造单层厂房。企业技改项目应先利用现有厂房、土地。对投资额小于一定数额的工业项目，原则上不单独供地。《宁波市闲置土地处置办法》：闲置两年以上的土地，经原批准机关批准，市和县（市）人民政府可无偿收回使用权。
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