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2009年1-8月上海市经营性用地市场盘点
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http://www.cnestate.com 2009/9/1
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今年以来，尤其是四月份以来，上海住宅销售市场、土地市场捷报频传。据本网统计资料显示，今年1-8月份，上海市经营性用地市场总计成交土地64宗，总成交面积为5100余亩，总成交金额达到234亿余元。成交总量高涨的同时，成交单价也是相当令人惊讶，上海高境镇金家巷南侧地块竟以超出起始价格142%成交。同一天，长宁区周家桥街道91街坊地块以2.2万元/平方米的楼板价成交，成为今年来单价最高的公告出让住宅土地。一直被业界看好的上海青浦区赵巷镇特色居住区10号地块，这是今年以来公开出让的土地面积最大的居住用地，尚未开始，就已经有有80余家企业领取了标书，而最终更是以溢价222%的数字被金地（集团）股份有限公司和深圳市金地建材有限公司以30.48亿元的价格成交。
2009年1-8月份上海市各月份经营性用地成交情况
从上表可以看出，今年第一个季度，上海土地市场相对较为平淡，其中2月份无地成交，但进入4月份以后，成交势头一路高涨，尤其是四、五月份，由于松江区辰花路15号B地块、斜土街道107街坊（船厂路地块）等九块百余亩土地的成交，使得当月的成交面积均超过千余亩。而进入七、八月份后，虽然成交面积有所缩减，但成交价却是直冲高峰。
从笔者目前统计的资料来看，今年上半年，整个上海的住宅市场只能用火爆来形容，位列住宅销售额前三甲的大华集团、仁恒集团和上海万科，销售额与同比增长率分别为大华集团上半年47.49亿元的销售额比去年同期增涨了243.4%，接近去年48.27亿元的水平；仁恒集团47.11亿元的销售额环比也上升了133.2%，比32.4亿元的去年全年业绩还高出45%。如此看来，房产商对土地的饥渴以及疯狂夺地的举动也就可以理解了。
2009年1-8月份上海市各区域经营性用地成交情况
从上表可以看出，嘉定区无论是成交总价还是成交面积都是当之无愧的榜首，而刚刚于8.27日结束的上海市51号公告地块经营性用地出让结果显示，华润置地经过一天的“厮杀”，从万科、保利地产、金地集团等多家房企大鳄的重重包围中强行突破，最终以35.22亿元的代价，将嘉定南翔的两幅相邻地块一举纳入囊中。当天开拍的嘉定区南翔镇A07、A08地块，更是以8066元/平方米的楼面地价，创下嘉定当地区域土地最高单价纪录。同时值得关注的是，今年以来，长安区、静安区等五大区域土地成交相对较少。其中普陀区更是仅成交长风生态商务区5B地块一宗，由苏宁环球以底价获取。而其它杨浦区、卢湾区、黄浦区等三区至今仍无地成交
根据统计，上半年上海出让溢价率较高的地块，基本溢价率都高于30%，即使在宝山、南汇、青浦等外围区域，溢价率也从105.24％到141.94％，位于上海外环外的青浦赵巷10号地更是以15600元/平方米的楼板价创造了“地王”。，从上半年土地成交的情况看，外围区已经出现了全面开花的状态，其中银行银根放松对开发商拿地的火热程度起到了推波助澜的作用。同时央企大规模入市拿地，以及有融资便利性的上市公司积极拿地，都在客观上推动了土地市场价格的上涨。
2009年1-8月份上海市各类型经营性用地成交情况
前8个月，纯住宅用地成交2700余亩，超过总成交面积的50%，这还不包括商住用地和部分综合用地中的住宅成分。与去年住宅土地推出量少、流标率高的冷清局面不同，上海2008年全年土地流标率为30%，溢价率5%，而今年以来，土地无一流标，且溢价率高达31%，仅前六个月，土地成交的可建面积已经占到了2008年全年的88%。成交量的火热也导致了土地供应的紧张和“地王”的频频出现，与去年住宅土地市场相比形成V型反弹。
统计资料显示，上半年上海商品房销售面积为1572.21万平方米，同比上升27.9%，其中住宅成交1443.12万平方米，同比上升34.8%。与此同时，上海供应住宅土地401万平方米，其中商品房188万平方米，经济适用房等保障性住房213万平方米。
而笔者日前从上海市相关部门获悉，今年上半年上海住宅“库存化加速”和土地供应偏紧的局面将在下半年得到扭转，这意味着大量的宅地即将上市。而从近期上海土地出让公告也可以看出，长风6B（B6）、7C地块等5幅地块已经挂牌。其中长风6B（B6）、7C地块、嘉定区菊园新区B10地块、松江区古楼路2号地块均为纯住宅用地，总面积达560余亩。而备受业界关注的长风地块起始价格为30.58亿元，其中的7C地块，由于金融危机的影响，曾在去年9月的时候流标。现在，它会遭遇怎样的际遇？让我们拭目以待。
（刘丽）
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