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陈淮：地价是房价的决定性因素
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http://www.cnestate.com 2009/12/4
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 | 住交会分论坛 |
今天上午，2009中国土地大会在中国住交会开幕日隆重举行。住建部总经济师李炳仁、住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮等做精彩发言。其中陈淮认为，地价是房价的决定性因素。
 | 陈淮 |
陈淮首先驳斥了房地产有泡沫的观点，他说，在任何意义上房价收入比都是土地和劳动力这两种要素最基本的经济要素的市场价格的比例关系，在任何情况下，房价收入比都是土地和劳动力这两种最基本的经济要素。他们之间的价格之间的比值在住房建设过程中，影响房价的最主要因素叫做级差地租，这级差地租理论就是说，大城市盖的房子越多，核心市区的房价就越大。假定刨去地价和开发商利润之后，建一平米房子要两千块钱，现在北京二环盖两千一平米就卖。建完了，卖光了，再不能盖了，还有人要住到北京城，就得往三环盖。如果三环路的房子也卖两千，会不会有一个比较聪明的人，和二环路的，咱们换换，每平米我补贴你一千块。只要有一户换成了，意味着二环以内的房价涨到三千。北京的房子盖到八环的时候，二环路的房子就得涨到三万。这个道理叫级差地租理论。盖房子的级差地价是一定要延伸到最终购房人头上，这就是差别。这就是为什么地价是决定房价的决定性因素的根本原因。
 | 住交会会场 |
而陈淮认为，这才是级差地租理论的第一，还有级差地租二。他说，人们都希望自己住的小区绿化好，空气质量高一些，治安不断改善，基础设施进一步完善，周边配置医疗、商业、学校等资源更好更高端一些。随着我们城市化的进程不断发展，城市居住质量的不断改善，城市竞争力的不断增强，这个级差地租也必然要影响到地价，进而像刚才说的，传导到房价。对于老百姓在房子上的供求关系拉动了房价传导到地价的说法，陈淮认为这个因果逻辑经不住理论推敲的说法。所有的供求关系本质上都是对特定地块的房子的供求关系，而不仅仅是房子本身的供求，而这个供求关系决定了房价。
(中国地产投资网) |
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