2007中国房地产发展态势——沈建忠（建设部住宅与房地产业司司长）

【朱中一】：刚才卢中原部长用大量的数据和深入浅出的道理给我们做了一个很好的报告，卢部长的报道也是对家宝总理政府报告一个很好的解释，使我们对宏观经济形势有了进一步的了解，感谢卢部长精彩的演讲！
　　下面请建设部住宅与房地产业司司长沈建忠给大家做演讲，请沈司长敞开讲。
【沈建忠】：同志们！大家都很关心房地产的宏观调控的监管问题，实际上这也是近几年来加强和改善宏观调控的主要方面，也是社会各界关注的问题。特别是最近这一段时间以来、网络上、媒体、博客各方面都有很多关于这方面的讨论和各种各样的观点，两会也刚刚开过，从大的方面，调控的一些政策也是有的，今天根据会议的安排要我来讲，这个难度很大，我也非常的为难。特别是听说今天有50多个记者到场，我说话就更要小心一点。
　　大家可能也记忆犹新，去年我也是讲了以后媒体上有正确也有不正确的引用，结果引起很多负面的影响，我们倒是不是怕报道，也不是不想把这方面的信息透露给大家，主要是怕在引用的时候误导，这个误导容易引起很大的负面影响，所以今天我尽量的讲的实在一点，但是也请各位手下留情！
　　这里面其中有很多都是我个人的很多认识和体会，供大家参考。
2006年“国六条”政策回顾
　　我想讲两个问题或者是三个问题，第一个主要是想回顾一下去年房地产调控政策的一些有特点的地方。那么大家知道去年主要是出台了国六条。国六条里面调控的一个目标就是把发展、满足当地居民自住性需求的中低价位、中小户型的普通住房。解决低收入家庭的住房困难，作为一个调控的主要目标提出来。那么调控的重点也是从主要针对房价，国八条就是稳定房价扩展到兼顾公平和需求两个方面，去年的国六条就是结构调整。那么从去年的国六条的特点来看，实际上就这么几个方面：
　　第一、是把调控供应的结构和引导合理的消费作为一条主线，也就是量化了两个70%。
　　第二、就是继续注重运用税收等一些经济杠杆来抑制投资、投机的需求。
　　第三、就是加强了对外资进入房地产市场的规范。
　　第四、是强化了住房保障的体系，加强了住房的规划，明确了5%土地净收益要用于廉租房建设。
　　第五、规范市场，增强市场的透明度和舆论的引导。
　　第六、就是把落实调控政策进一步的纳入到对地方政府的考核责任当中。
　　我们仔细的来看一下这个政策，或者是从2003年以来18号文件以来房地产调控的基本思路和政策原则，我认为总体上是一致的，那么它的定位主要是要既要保持一个良性的发展，又要防范和解决存在的一些突出的问题，也就是说我们经常讲的双刃剑怎么用好这个刃，这个是扮演着双重的角色，就是既要拉动经济又要保证民生，就是在这两个当中怎么寻找一些平衡点。另外它又要发挥一种双重的作用。
政策重在解决突出问题，保持连续性和稳定性
　　第二就是重在解决一些突出的矛盾。那么主要是针对了两个国八条里面的一些做的不到位或者是说不够细化的地方进一步的细化了采取了一定的措施，同时注重了这种连续性和稳定性。另外就是注重了区别对待、分类指导，在指标的这些量化、细化上应该是前所未有的。去年配套的文件一共出了17个，主要是在强化这方面的内容。另外更多的关注民意、民生的一些意见，政策的导向更加的明显的向解决低收入群体的住房政策，那么我们可以简单的回顾一下，看一看2004年、2005年或者是2003年，2004年调控主要是总量方面，主要是强调了土地和资金的枯竭，因为当时投资增长高峰的时候曾经达到50%。那么2005年虽然已经开始强调从供求两个方面，但是政策的措施方面也是偏重于存量方面。那么实际上经过两年的调控以后，总量的问题不是太突出。我们从2005年、2006年甚至从2004年，投资增长的幅度已经回落到一个合理的区间，也就是过去从1998年以来，我们投资增长的速度一直是固定资产投资的，那么调控以后增幅已经回落到固定资产投资增幅的下面，原来我们在上面运行，现在是落到下面去，包括2006年也是这样。
　　那么在这样一个目标达到的情况下，为什么社会的感觉这个效果不太明显？房价还没有控制住。有的认为矛盾更加突出了，群众还是很不满意。那么反思一下以后，我们在一条腿长、一条腿短的问题上还没有处理的更好一些，更多的注重了从经济的角度，没有从社会的角度来研究一些问题，所以说2006年这个调控更多的是导向，怎么样来解决低收入群体的住房问题。那么现在国六条实施的情况时间还比较短，可能还需要一段时间，但是已经看到了一些明显的变化。比如说我们这个投资的结构和贷款的结构，在保持低于投资增幅的前提下，住宅比重的投资是在增加。去年大概达到了71.2%，这个是历史上最高的比重。贷款当中个人的贷款2.5万亿，项目贷款比重保持在一个合理的水平。第二点我们住房的编制规划取得了积极的进展，也就是从18号文件开始，从两个国八条我们强调要搞住房的规划问题，但是落实的情况很不好，但是去年应该说有了实质性的进展。特别是建立了备案的制度、公布的制度、通报的制度以后，这些住房的发展规划在所有的国家里面，包括我们解决好的国家里面都是很重要的一个措施，解决预期、解决社会的监督。同时也就像家宝总理讲的，就是我们GDP每年8%，实际上为制定其他的各项政策提供了依据。
　　我们住房的发展规划也提供了依据，他在安排土地供应、调整城市的内部的一些结构把这些预留出来，将来就可以为我们老百姓的住房腾出一些空间。这个效果还在显现，比如说住房结构供应的调整已经有了一个好的开端，我们注意了一下普通住宅投资的比重在上升，原来是52.6，现在上升到59.5。我们原来非常苦恼的大户型的问题，虽然显现的还比较慢，但是去年6月份以后到年底增幅大概是30%，现在90平米的面积是34%，原来是往大的方向发展，每年是大的比重越来越高，现在是往小的方向发展。我们经济适用住房的投资也明显的加快，扭转了过去逐年下降这样的一个态势。去年应该是增长最快，年底的数据可能还不是太准确了达到了32.7。
　　再来看我们这个价格，这是一个很敏感的话题。涨幅回落了两个点，因为价格是有一个调整，1998年这个可比性比较差，如果从国家发改委公布的数据来看，画出一条曲线的话，目前的涨幅已经是在比较低的区间，而且是平缓的区间。当然了老百姓的感受还不太一样，我们后面要来讲讲怎么解决这些问题。另外住房保障制度的建设工作力度逐步的加大，这几年我们喊的比较多，从有些地方来讲往往是一些征集工程、象征性的工程来做，但是去年应该了实质性的变化。市长一把手、书记一把手这个脑袋里面，这个问题已经是占了他很大的比重。我们这次刚刚出去调查，人家一把手说现在压力最大的就是怎么样来解决好低收入人群的住房问题。大家也看了像广州的市长、深圳的市长，无论是在公开的场合还是在市政府的一些重要决策会议上，都把这样一件事说出来，而且有些市长是到现场一块地一块地的落实。有些地本来可以卖很好的价钱，也拿出来盖经济适用房，解决低收入人群的住房。我们过去推动廉租住房制度建设应该说去年进展是比较快的一年，657个城市里面有500多个城市已经建立了这个制度，80%地级以上的城市情况更好一些。资金的投入也有比较明显的增加，像厦门它的土地出让金拿出来相当一部分去修桥、修路，把居住用地开发出来。
　　另外我们市场秩序应该说了有一些变化，有了一些好转，这个也是一些实质性的。比如说我们二手房的资金的监管现在已经基本上建立起来了，那么这几年二手房出了很多的案子，就是中介公司偏了卖家又骗买家，携款跑掉了，主要是资金监管不到位的问题，去年把这个问题基本解决了。我们原来外资投机的问题，投资我们欢迎，但是主要是一些明显带有投机性质的活动也得到了抑制。我们希望建立实名制网上签约这些制度，总体上来看效果还是不错。去年国务院的检查到一些县乡去看效果很好，就是你要想过去市场当中违法违规的行为，现在完全杜绝不可能，但是从制度上起码有了一些约束、有了一些规范，做起来不是那么容易了，投机性的需求进一步得到了遏制。
房价涨幅回落的基础还不稳固? 原因复杂
　　我想总体上来看，应该说是经过这几年的调控，从中央到地方对房地产调控的认识有所提高、力度逐步在加大、成效逐步在显现。那么现在也不是没有问题，这次两会的报告有一个辅导的材料，这个归纳的问题是五个方面，从这五个方面的问题看出来投资增长过快是需要关注的，但是不是最主要的。比如说工业结构矛盾仍然突出，房价涨幅回落的基础还不稳固，特别是一些中心城市，房价上涨的压力或者说房价上涨仍然较大，仍然处在一个比较高的涨幅里面，部分地区的保障制度、房地产领域的违法违规行为依然突出。还有部分的实施细则还没有出台，有些执行情况不是很好。那么原因可能很复杂，我也说不全，但是我个人的一些看法是不是有这么一些原因：
　　第一个就是我们这个调控的措施还没有形成一个有效的合力，有些导向的政策还不太明显。存在着“三轻三重”重流通轻持有这个环节、重数量轻质量。重发展轻完善或者是重短期轻长效的，总的来看是短期方面调控的力度都比较到位，长期的一些机制、体制方面的可能还有欠缺。那么重流通轻持有，大家都深有同感，我们在流动领域的税种多达十几种，持有环节基本上没有。这也造成了我们有些人提出来的控制量在下降，但是闲置的房屋在增加。有相当的一部分买了房子他既不住也不用，就放在那里等着涨价，照样可以得到投资回报。这样跟国外的投资不一样，他投资必须拿到市场上去出租、去经营才能得到合理的回报，现在我们是放在那里。
　　所谓的重数量轻质量，就是我们的盘子很大，投资到了2万亿，如果我们加上农村的住房建设数量，由于说是一年20多亿，城市里面有七八个亿。数量全世界没有这么大的数量，但是我们的质量、节能、省地、环保远远没有像数量增长这么快，我们也有很多这样的小区可以跟世界上任何的小区相媲美，但是仅仅是示范性、试点性的小区，没有达到普遍的程度。
　　所谓的重发展请完善。我们就是这两年提出了很多新的一些东西。但是相应的一些配套的措施还跟不上。比如说经济适用房的对象已经从最初大多数到后来的中低收入再到现在的低收入，政策的调整已经有了比较大的一个调整，但是相应的一些措施没有跟上。
　　刚才我们讲到这个规划，住房的发展规划，我们现在有些城市是规划出来了，但是在落实上没有下工夫。我注意到深圳他们提出来，就是想把住房的规划火起来、转起来、用起来，这才能起到一个好的作用。
　　那么这些问题恐怕要从历史的角度来看，因为我们这几年房地产的市场化进展比较快，我们调控的经验还不足，出现了一些比较突出的问题，需要采取一些比较有利的措施来应对。那么在应对的过程中难免的短期的考虑多一点，对中长期的或者对长效机制方面考虑就欠缺一点。这个我看我们应该从历史的角度，从这么一个过程来看，现在往往看到问题了然后采取一种否定，总的来看还是肯定我们宏观调控的结果，我们反思、回顾主要是总归一下我们哪些需要改进、哪些需要改善的。
　　第二个方面体制问题制约了地方政府的特色，这个可能说的比较多。
　　第三就是住房保障制度还不完善。那么体现了保障的体系还不健全，保障范围的覆盖面还不够。就是中国这么大的一个国家，到底应该怎么来建立多建多层次符合中国国情的住房保障体系，确实是一个很难的问题。因为我们有二元结构的问题、我们有中央和地方的市权怎么划分的问题，另外我们还有地方和个人所在的单位之间要不要建立一些联系的问题，过去我们都是单位的，我们单位的这个渠道，那么在保障这个方面有没有可以发挥得承担一定责任的余地。我们可能很多人也去过西方国家，在欧洲政府提供保障大概要占到50%左右，包括香港也是50%。所以住房不完全是一种商品，还是一个基本的生活用品，那么怎么样来处理好这两个之间的关系。
　　第四就是资金的来源。我们的住房信息和档案基础性的工作还比较薄弱，包括我们的立法工作。目前为止还没有一部法律出台，那么我们在调控和决策的方面处于一种比较难办的境地。我们现在住房规划很多是在没有进行详细的住房调查的基础上出来的，那你怎么知道你这个城市的一种需求是什么、结构是什么。所以这个可能都是一些原因，所以我想请大家关注一下总理的政府工作报告，在总结去年宏观调控采取的措施里面一共是讲了五点：土地、金融、财税、项目，最后是房地产。说这及个方面是必备的问题，大家都想想其他都是调控的手段，财税是一个手段；土地、金融是闸门。项目控制是总量的，唯独讲到了房地产2006年采取的宏观调控措施里面这个是非常不寻常的。另外政府的工作报告修改了30多处，在把群众不满意的问题里面，又把居民住房加了进去。
　　在讲到今年调控措施的时候，今年“又好又快”的调整，也讲到了房地产的问题。我想一方面是这个问题各方面都非常的关注；另外一方面恐怕我们现在的房地产发展到今天，已经不像几年以前在经济的盘子里面、在群众的生活里面不是一个主要的，现在已经是有了很重很重的一个分量，所以从宏观的层面上需要特别的加以关注，这是我把去年的一些情况、特点做简单的回顾。
今年宏观调控中的一些问题
　　第二方面就是关于今年调控的一些问题和市场发展当中的一些问题。那么关于房地产宏观调控，总理的报告当中已经明确的提出了要求和部署，我想在讲这个问题以前先给今年的经济形势做一下分析，那么首先我想对今年经济形势的判断如果说去年年底、今年年初还有些还不清，比如说当时提出来有两种可能确定的因素比较多。但是从目前宏观调控的政治趋向来看基本上是在防止过快转变为过热。那么这个主要的问题就是流通机制、银行体系的流通机制之间过剩，这个问题还是相当的突出，投资扩张的意愿还是相当的突出，这个是宏观面的一个问题。
　　另外一个需要关注的就是今年是一个非常特殊的年份，是本届政府的最后一年。实际上也是地方政府很多都是换届之年，新的领导干部上来了、年轻有为、憧憬很多。那么又面临着十七大的召开，明年又是奥运会的召开。中央又特别的强调关注民生、改善民生、保障民生。所以说这次的两会或者是说从种类的趋向，更多的是在关注民生的问题，那么主要还是这样一个大的环境，我们要开奥运会，现在新闻进一步的开放，那么在这样一个前提下需要有一个稳定的政治社会的环境，那么今年的调控主要还是考虑到主要的两点，一个是今年大的环境。一个就是人民银行采取的调控的动向。
　　那么关于调控的基调和政策的原则，家宝总理报告当中很明确就是五个方面。第一就是稳定、完善、落实。稳定主要是政治的连续性、稳定性。完善主要是针对一些突出的问题来解决突出的问题。所以今年是矛盾化解的一年。落实主要是在增加执行力。地方的执行力、部门的执行力。
　　第二个方面就是坚持和加强完善宏观调控，主要是强调两个控制。就是要控制固定资产的投资和信贷的投资规模。强调了要处理好两个关系、发挥好两个积极性，主要指的是中央和地方，要上下形成一个共识。
　　第三个方面就是要改变增长的方式，主要是要强调效益控制量，所以把今年8%的GDP不作为一个追求的目标，作为一个制定平衡其他一些指标的依据。
　　第四个就是重视改善民生问题，要解决好群众最关心、最直接、最现实的问题。也就是说要让我们的国民、我们的人民来共享发展改革的成果。
　　第五个就是坚持市场经济，改革的方向不动摇。这也是为了构建和谐保障体制的一个重要的切入点。对于这个很多人存在着否定的态度，或者是打着改革的名义搞一些其他的事情，所以从中央的立场来看，市场经济改革的方向是不能动摇的。
　　那么具体涉及到房地产的调控，今年的政府工作报告当中也非常的明确，对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大的作用。过去我们也在强调重要的支柱产业话听起来不是很直接，但是这次非常的直接。这一次家宝总理的政府工作报告要求让老百姓读的懂，我觉得他主要是侧重在这个方面。所以这个报告在征求意见当中请了很多老百姓来参加。所以必须要促进健康发展，那么今年调控的一个总的指导原则和政策措施，家宝总理这里面也讲的非常的清楚，我把它归纳了一下：
　　第一个就是把转变增长方式和建立两个模式放在最低。就是按照国情发展阶段、合理规划、科学建设，适度消费、发展节能、省地环保建筑。建立符合具有中国特点的住房建设模式和消费模式。所以我想以前这个都是权宜之计，但是这个里面透出来的信息，我认为中国住房的建设和消费模式只能走中小户型这样一个路子。
　　第二条提出来要重点的发展住房的问题，强调了政府要关心和帮助低收入家庭的住房问题，明确财税政策的支持，来推动廉租住房制度和经济使用方制度的建设。那么这两个制度的建设进行改进和规范，那么这里面明确的提了财税进行支持。
　　第三就是合理的运用政府调控和市场机制。同志们注意到这里面有一句话叫“保持投资的合理利用”过去我们强调是抑制过快增长，优化商品房的供应结构，在房价问题上用了三句话来强调：就是要加强对价格的监管和调控抑制过快的上涨，保持合理的涨幅。市场秩序方面强调了两点：一个就是要依法整治。第二个就是地方政府要切实地负起监管的责任。
　　那么根据以上这样一些中央的精神，我觉得在理性分析、总结前几年调控实践和总结经验的基础上，今年调控政策的趋向，我理解将更加地注重与落实，解决执行率的问题，就是地方的职能、部门的职能。更加的注重长效机制的建设，从制度机制上保证健康的发展。政府将着重把解决低收入家庭的基本住房问题作为重要的职责纳入政府的重要的目标当中去。同时也要充分的发挥市场机制的作用，来满足多数人的住房需求，家宝总理讲了重点发展租房促进社会的和谐发展，更加的注重住宅产业化的问题来提高住宅的质量、效应，解决我们资源方面贫乏的问题。工作的重点我归纳是一个调整两个增加和抑制加两个体系建设。调整主要是供应结构的调整。两个增加和抑制，就是要增加有效的供给，抑制投资、投机的需求，房地产的价格过快涨。两个增加一个是有效供给一个就是供给商品房，两个抑制就是投资、投机性的需求。两个体系建设主要是住房保障体系的建设和市场体系完善的建设。
　　所以今年我们可以做一些初步的判断，谁也不是有先见之明。政府和社会对房地产的调控的关注度仍将保持持续的态度，过去调控效果不太明显的一些方面今年可能会有一些比较大的一些改观，比如说结构、中小套型的供应，特别是面向支柱的政策性、保障性的住房供应可能会有较大幅度的提高，我这次去了广州和深圳，他们安排了大量的地块，广州市的张市长前天开会通过了一个决定，深圳也起草了一个文件。实际上都是在做这个文章，就是有效供给和怎么来更多是支柱性的住房问题，这方面解决的跟多一些。
　　那么这块我们盼望价值会得到一定程度的控制，那么高档、大户型的住房供应将得到一定程度的控制，但是因为供求关系的原因，这一类的价格有可能进一步的攀升，这也是许多市长很苦恼的一件事情。这个是市场供求关系决定的，怎么去调我也不知道，我们可能今年在支柱性的建设方面会有一些新的政策，去年也是。今年在长效机制总的调控想法下面，对支柱性的建设会有一些政策。
　　需要关注的是我们现在这个市场仍然处于一个高度的敏感期，所以我们现在哪人说几句话可能会对这个市场掀起一个很大的波澜。我们这个比宏观经济不确定的因素等多一些，有的人也分析了很多很多，有的人说现在我们处在一个“婴儿期”就是说两代人的需求，也有人说人民币的升值、外资的进入还有我们的消费观念，国外买房的人计划在35岁左右，我们在大大的超前。所以我们很多的“房奴”其中有一个房奴写了一篇叫什么《出师表》，这个《出师表》里面既表达了他在解决个人问题，现在结婚没有住房就结不了婚了。老丈母娘也不干、他的对象给他的宽限期是三个月、四个月、三年，我可以等你，但是没有房子就是结不了婚。这种消费观念不知道全世界有没有这样的，没有房子就不能结婚，租房子就不行、就没有面子。所以他讲了愿开发商能涨就涨不涨也对不起市场，既然负债累累，也不在乎多掏点钱。然后如果涨价你酒就贿赂媒体、写手来炒作高呼涨价。所以我们这个消费观念不是一天两天能够转变的，这也是我们一个不知不觉就一下子从原来对房产无所谓，现在觉得很有所谓。影响到方方面面、影响到社会的结构、影响到一些身份、地位这样的东西。
　　另外我们也处在一个城镇化、工业化、国际化、市场化进程加快过程当中，使得不同的消费需求重合在一起，现在大量的有钱人可以到城里买房，过去不允许，那么消费在一些中低城市一下子就膨胀了。所以加剧了供求的矛盾，这个客观上使得我们一些支付额能力较弱的原住民这样一些消费群体容易被“边缘化”特别是我们一些中心城市房价上涨压力就更大，它的需求里面30%甚至一半都不是当地居民的需求，都是外来的需求。进入到你这个城市里面，因为你这个城市有吸引力他来就业、他来工作、他来生活，他来了以后过几年亲戚、父母亲甚至连保姆、狗都带来了。上次汪司长讲一个例子，一个煤老板进来，带来了厨师、佣人、狗等一大堆。所以我们如果不及时的引导调整结构，引导消费加大对低收入家庭的住房支持和帮助，群众对住房问题的不满继续的扩大，影响到我们和谐社会的构建。因此以调整为主线，力求在市场监管、保障体系等这些方面能够取得更明显的进展，这个可能需要关注。
　　我们国家跟国外不一样，从经济方面主要是三个方面的调控，比如说土地的调控，国外的土地可以自由的买卖，不作为一个调控的手段，但是我们国家是非常强的调控手段。财税、金融这个是普遍采用的，那么我们这方面有什么考虑和特点，最后再讲一下保障体系的一些问题。那么关于土地供应的调控问题，如果我们关注去年的一些措施，我们就已经看出来了，实际上两个方面在加大控制，一个就是控制新增建设用地；一个是严肃的查处违法违规行为。我们不惜血本动用了遥感卫星这样最先进的手段来检测土地的使用情况，现在有了卫星以后地方违法违规用地一下子可以发现，现在这样的现象也就说了许多。
　　那么今年的关注或者是今后一段时期需要关注的重点仍然是低于18亿亩土地的红线。土地继续实行紧缩的政策、纲性的指标这个是不容置疑的。每年新增建设用地400万，大概就是这么多。而且“十一五”期间一些重大的项目用地七七八八扣掉以后能够用到城市用地的也就是100万亩，大概18%到20%是用来建设住宅的，所以有人提出了一个很惊讶的数字，说按照城市规划和居住标准可建住宅只有2.75亿平方米，2.75亿跟我们每年七八亿的需求差距就太大了，当然是不是建2.75亿，这个我也说不好，但是就是有这么多的数字。那么普遍更多的是在存量地上做文章，那么存量土地《物权法》出台以后，这种商业性的到底有多大的发展空间，这个还需要观察。新修建的土地供应，在限制、禁止里面我们房地产受到特别的关注。机关的建设是限制的，高档的项目是限制的、工业园地、开发园区过去可以做一点手脚，先画一大片规划用地，然后变成房地产项目用地，现在也在采取双重的措施，一个就是你工业用地要实行最低价；第二在使用性质上进行了限制。原来比较冲动的地方政府土地换资金今年也已经明确了，土地出让的收益要实行财政性的资金预算制度，土地方面惟一有空间的就是下面这句话，就是盘活存量、提高效益和基地化的使用。这些政策下面我们来看一看，土地是一个闸门，我们怎么来调控。那么它会有一些什么样的发展趋势，这是我个人的一些意见。
　　最近我们到了一些地方看了一下，有好的，就是地方来提高土地的使用强度，当然是在规划许可的情况下。也可能对现行的一些规划理念和用地指标提出了挑战，我们习惯了苏联这套规划的理念、用地标准已经提出来了。比如说我们阳光权，我们日照等等都是沿用了苏联的模式。有人说了到底有没有必要，那么现在我们也注意到有一些城市，原来的城市规划搞的非常的理想化，那么在土地紧缩政策这样一个前提下，现在也在适当的提高一些新城区用地的利用强度。包括老城区的存量的盘活，有的人说了香港房地产搞了100多年，但是每年的财政还可以有很多的存量盘破，就是在这么大的地方上不断的开发，就是对土地高效率的利用。我们有些城市没有几年几百平方公里的土地用光了，有没有一些什么值得我们反思。土地利用的优先权，这是一个体现社会公平的问题，我们知道住房问题上更多从基本需求上面来讲，更多的体现一个公平。那么它可能会像经济适用房、中小套型住房和廉租房，土地开发的分工更加趋向合理，就是现在更多的一些出让地块，提高产业化的程度、缩短开发的周期、专业化的开发更加明显的，一级市场和二级开发会分别出来，过去我们开发商一拿几千亩地这样的情况会越来越少。
　　地方政府违规用地的行为也将减少，包括招商引资、土地换资金。但是也可能采取一些变通的方式，特别是在土地方面，比如说现在已经有一些“搭车”你不是说土地要预算资金管理呢，那我就搞别的。比如说现在集体土地这块，管制的不太严格，很多城里、镇里就搞集体土地的开发，这个风险很大，现在已经查处了，全国可能也会采取一些措施，因为这个后遗症太多了。
　　在土地的供应方面我觉得我们还有一个需要研究的，就是供应的体制，我们是学了香港，我们现在变成一个渠道就是招拍挂，我们是学了香港。但是香港有很大私人合约就放弃了，实际上私人合约占很大的比重，就是土地的源头上，其他的都没有，就等着公示。这样一种供应的体制在我们对这个调控还没有完全认识它的规律的情况下，能不能够达到一种供求的平衡，也就是那么几十个人，还要这么大的一个城市，到处去找地，然后还要去谈判、还要去资金等等，所以我觉得香港的私人合约，就是土地在人家的手里可以通过谈判的形式，这个是需要研究的。但是我们现在实行这样的制度，必须严格的支持。但是从体制上没有一些可以创新的路子，我知道现在有些城市已经开了口子，但是我们现在也有一些问题，就是一开口子就乱了。
　　第二个问题就是关于金融调控的问题。去年三次提高存款准备金的利率，目标也非常的明确就是缓解银行资金流动性过剩的问题，今年总的趋势不会改变，但是也有人说了，我们现在信贷资金没有名字、没有规模，这样一些调控的措施和手段用上去，为什么没有像国外那样起到一个很好的效果，实际上我们现在对短期性的流动性贷款可以奏效，对中长期的贷款很难奏效，所以没有解决一个资本市场的问题，这个是中国特殊的机制。而且现在我们借款的冲动很大，所以我们年年控制项目什么什么的，年年都非常的难办，就是这个问题。所以需要寻找一些新的出路来加强有效性和针对性，那么现在我们大家已经注意到，人民银行已经提出来利用多种的货币工具，来引导流动性货币转向资本市场，也就是减少间接融资、振荡融资。这是一个总的趋向，那么房地产和金融，人民银行在常州开了一个会议，这个会议传出来一个信息，就是继续做好房地产和金融的弱势工作，支持弱势群体的住房问题，这个内涵非常的丰富。那么房地产领域是银行多次发出警惕指示，表明了银行的监管部门在目前房地产的项目贷款也好、个人贷款也好，作为主渠道这样的情况下还需要进一步的强化现有的调控措施，防范房地产金融风险，这是一个总的趋势和基调。那么除了这个以外我个人感觉直接融资多元化的融资等等这样一些金融的工具，有望从理论的研究、政策的储备阶段走上操作实践的阶段，也就是说我们过去拉了很多年的信托基金债、产业债有可能取得一些实质性的进展。大家可能也注意到房地产公司的上市，现在有一家在审查。房地产上市公司的一些融资也有不少，这就是一些好的一些信号。
　　我也知道有一些企业已经和中介机构、金融部门研究建立产业基金、信托基金等等这样一些情况。有区别的信贷政策这个可以继续加大执行的力度，这个是控制投资性需求，保证自主性需求一个很重要的手段。从有些城市调查统计的数据来看，真正有钱的人他买房子都是一次性付款，买的越大越是一次性付款，买多的也是一次性付款，这个是奇怪的现象，说明我们投资的渠道还没有更多的畅通。但是银行提出来支持弱势群体的一些金融政策，目前来看还需要磨合。我讲的所谓的磨合是需要有一些政策的支持，你像商业银行降低利息贷给穷人，这个除非像孟加拉国，商业银行都是利益驱动机制，那可能就是要在财政体系或者是加强的支持下才能够做这件事。但是有一点我觉得政策适合金融业务发展的空间可能会大大的提升，现在我们公积金今年会突破1万亿，我们还有一些房改的资金还有其他一些七七八八的基金，这些资金利用的效率没有很好的发挥它的政策性金融的作用。
　　今年在外资银行进一步开发的情况下，金融业务的竞争会更进一步的激烈，商业银行做大做强的意愿强烈。我们的中央银行一上市以后，就变成在世界上排名很靠前的金融机构了。那么这样一些情况，应该说是有利于创新金融长期在房地产市场的发展。因此我们看这个还是一个要命的问题，但是实际上融资的机遇和渠道要比过去宽的多，所以我们的企业完全可以在这些方面去做好工作。
　　关于财税调控的问题。税收的调控是公认对投机的效果比较明显。家宝总理报告当中的讲话重点是关注了“两税合并”。财政报告不知道公布没有？
【朱中一】：也公布了。
　　【沈建忠】：财政报告里面明确说明了不断完善房地产调控相关措施，这些实际上留下了操作的空间。所以今年在房地产税收方面重点恐怕是加强支持和力度，在这个基础上，在现在议论较多的持有环节的征税等等这样一些问题来推进。所以我个人的看法由于房地产税收的重要性和敏感性，那么有关部门加快研究相关的方案，特别是加大对相关敏感性问题的工作，所谓敏感性问题主要是涉及到我们民生的问题，我们刘部长去年的一个内部的会议上，放了一个风就是要开征持有环节的房产税，特别网民当时就议论非常的强烈。多数人是反对，认为我买这个大户型是调控不到位，我没有小房子买，买一个大房子你现在把调控的成本加给我，我不给。所以类似于这样一些敏感性的问题恐怕要加强认证，所以只能在充分认证、充分征求民意的基础上。还有二手房、租赁市场有区别的税收政策可能会加快这方面的工作，那么财政政策比较明朗，近几年财政收入超额很多，前几年主要是解决历史的欠帐，那么最近两年开始改变，主要是民生方面，医疗、教育、文体等等。今年中央大部分往这方面倾斜。总理的报告里面也已经提出来要加大财税支持的力度，还要支持城镇廉租房制度建设，落实预算安排，确保居有其所，财政的投入今年会有明显的增加，特别是在地方财政，我们走了一圈，特别在广州、深圳、江西今年都是大幅度的增加投入。
　　
　　下面的问题简单点点，其中有几个大家比较关注的问题。一个为什么要建立两个模式？第二个就是怎么来健全多层次的住房保障。还有这个房价的问题。
为什么建立两个模式？
　　那么为什么建立两个模式？怎么做就是多管齐下，首先是解决质量控制的问题，我们要小但是还要好，这就要提高质量和功能上下工夫。包括我们现在的一些设计、节能政策我认为要做大的调整，我们很多设计的收费都是按照面积，按照投资。大户型又省事又好做，小户型考虑采光比较烦，另外小户型不可能做到大精深。第二个就是在改变观念上下工夫。遏制一些奢侈性、浪费性的消费，同时我们还要关注到我们许多普通的老百姓是住在旧的住宅里面，怎么能够使他们也能够享受到城市发展改革的成果，就是加强棚户区的改造和旧小区的整治。在一些资源的配置上，我们还要采取一些鼓励、限制这样的政策，就是简单的这个意思。
怎么来健全多层次的住房保障？
　　关于多层次的保障体系。我讲几个观点，一个我们政策的目标是什么。我觉得我们政策的目标应该建立在人人享有适当的住房，这是刚才讲的居有其所。然后对那些无力支付住房消费的家庭，怎么来保证它有一个基本的居所，能够体面、有尊严的跟我们生活在同一个城市里面。
　　第二个观点就是住房保障，我认为不仅仅是局限于政府保障这样一个范畴。某种意义上来说，社会的保障更重要，因为我们住房是一生里面一部分的收入作为消费支撑，一是一次的消费作为消费支撑。那你怎么把一生的消费能力进行一个支撑，这就是我们消费的重点。现在就业、医疗消费在前面，财政就是辅助性的消费，我们在这里面有一些误区。所以我们政策导向、制度安排应该惠及全体公民，通过货币补贴、实物安置等对低收入家庭提供政策保障，解决住房的问题。通过公积金、住房储蓄银行、担保公司、非盈利性住房供应等等这样一些措施，使多数家庭支柱性的置业需求提供保障。国外救济性占的比重不多，更多的是怎么样来支持第一次置业的问题，像澳大利亚第一次置业澳比给你多少或者是税收上给你优惠。阿拉伯国家是给你多少地、给你多少钱。因为一个橄榄性的社会中间是一个大头，但是中间这个大头怎么保证它居有其所，这应该是社会保障政策要解决的问题。资本主义国家实际上非盈利性结构的比重一般要占到1/3到2/3，我们原来计划经济下全部或者是大部分，后来就是一下子转到市场化了，这个就没有了，剩下5%、10%我觉得完全靠商品住房、市场机制来满足中间收入阶层是有很大的局限性。
　　那么我国的住房制度体系的安排，从目前来看主要是以廉租房制度为核心，所谓的廉租房制度的核心，目前是向低收入和中低收入家庭扩张，这个已经作为目标责任制划分。逐步向低收入家庭，所谓的低收入家庭就是用租赁的办法、低租金的办法来解决。这个跟我们目前的财力或者是根据我们低收入的支付能力是有关联的，我们应该更多的是怎么提高他们的收入。那么保障的标准上可能搞一刀切，但是会设置最高、最低的门槛。使得低收入的人享受到最低的，但是现在有些城市财大气粗，好像在这个问题上，我今年解决15平米、明年解决20平米，这个东西是从政府保障的角度上不应该是往上不封顶，应该有一个限制。保障资金制度化，主要从预算资金、公积金等等方面提高一点比例，这个也是一个过程。
　　改进规范经济适用房的制度，经济适用房是争议比较多的，刚才我们已经说了，从置业的角度提供一些保障，可能从经济、社会的发展。香港的前管委会主任专门到我们这儿来，他是两会代表他们谈了他们的观点，一个社会要发展，你就是帮助他置业。一开始他住在廉租房里面，他没有能力，等他有能力的时候，政府怎么想办法去帮他。所以虽然有很多争议，那么现在定位改进和定位，这个规范不讲了，改进的分析目前考虑因为是向低收入家庭供应，他目前的支付能力你怎么和房价匹配，如果政府补贴很大的一块的情况下，是不是要考虑它的产权制度的安排，那么在有一些城市，他的商品房和他的经济使用房差价不大的情况下有没有得到有效的供给，有些地方才几百块钱，有没有必要去搞？所以又在补人头上中小城市应该给它一些自主权，包括像山东的日照，他就是补人头的方法，因为它的房价本身不是太高，两个差价本身不是太大，但是在大城市，现在实际上很多大城市房价特别高的一些城市，采用这样的措施也是有问题的，因为你这边补了，那边又涨，我们还要采取其他的措施，包括提供房源。
稳定房价的几点问题
　　房价的问题大家注意这次政府工作报告的辅导材料里面，对稳定房价提出了5个方面的措施。大家看看就行，我想这里讲一点什么东西，今天没有时间，如果说不好就非常的麻烦。
　　第一个就是前一段网上一直在讨论，就是房价的上涨是一个供求矛盾的问题。为什么你不增加供给？主要的问题就是供给不够。那么是不是这么一个状态我们具体分析，从宏观的角度来看，从全国的势头来看，刚才我们已经讲了，我们这个规模，我们现在每年的增长的幅度已经保持在20%，所以我们保持投资的合理规模到底是什么？我认为增长速度在20%已经差不多了，在固定资产投资比重里面占到25%另外还有信贷，建房新增的数量，从其他指标来面，我们是大大的高于世界的平均水平、世界的发达水平。在经济的快速发展时期，比如说二战以后住房最紧缺当年的欧洲国家，包括后来的经济起伏阶段日本、韩国的阶段，住房紧缺也是一个很严重的问题，所以说政府也是采取了大规模投入。那么我们从1998年以来已经连续这么多年保持了20%甚至30%的增长速度，有没有可能再增加供给上做文章？增加有效供给从几个数据来看已经到了警戒线。因此我认为我们这个有效供给在更大程度上是一种结构性的调整，当然不仅仅是一个户型套型的调整，更多的是鼓励工业结构的调整，所以文章里面有一句话叫调剂用地供应，因为我们这个土地的指标是死的。那么惟一可以做文章的就是在存量土地上，什么通过改造、通过更新、通过一些其他的方法来盘活这个存量，这个是增加供给的问题。
　　那么这里面还有一个引导合理需求不是讲有效需求，有效需求不好说了，我说一下合理需求。这个合理的需求，那么简单的来分析一下，是不是自给自住、非奢侈性的需求，这应该是合理需求。那么投资性的需求算不算？如果没有投资需求租赁市场怎么发展，外来人员到这个城市里面要生活、要工作、要住房消费，这个算不算租赁需求。前几年我们很时髦叫5+2，5天在城里，2天在郊区，这样一种住房算不算合理？我觉得这个问题合理的需求从理论上来讲，只要他是投入使用的，产生使用价值的都应该是需求。但是目前在需求矛盾突出的情况下，刚才讲了闲置在增加，控制在下降，那这就不是一种正常、正态的一种方向，那我们是不是可以引导这些政策，把这个房子拿出来出租，发挥它的价值。那么是不是应该在目前这样一种状态下，就是更多的要保证基本的住房需求这块，自主型、低收入，他们现在还没有住的地方，那么是不是在公共配置上应该优先？
　　那么在这个价格的里面，特别的强调了一个目标责任制的问题，这就是要我们的地方政府树立一个责任的意识和一个主动的意识。稳定房价你不能压房价，那么过去一些地方为了追求GDP的增长，觉得我这里的房价是低了，吸引不了投资，没有开发商愿意在一个利润回报达不到平均的情况下进驻，所以也出现了一些地方官员在房价问题上不作为或者是说不想作为的这样一种倾向。有的甚至请了一些咨询公司去，市长出面请一些咨询公司去，说帮我这个城市名以上把市场活跃起来，实际上把地价抬起来，房价拉起来，怎么做这样工作，确实有这样一些咨询公司来做这些工作，拿了咨询费，然后帮你出主意。所以地方政府目标责任是树立他们责任意识和他的主动意识非常的重要，这个就是在价格方面有所为还是无所为，但是我们不是说一直接压房价的问题。再一个问题就是加强检测和分类指导的问题，实际上价格水平差异太大。北京市一万多块，有的地方一千多块，这样大的一个价格落差，用调控来做是有问题的，因为我们现在公布价格实际的感受都不一样，所以这个里面提出了叫分类指导加强检测和分析，同时提出来要建立的价格统计和分析方法，有没有可能分析区域、有没有可能分析内容。北京的房价涨了这么多年，经济适用房从开盘的时候2650一平方米到现在为止还是这个价格，没有涨。那么更多的是对低收入这个群体的房价涨还是落？这个是最要紧的。看能不能把这块的统计采取一些什么样的方式，不在大的里面，因为那个是淹没在里面的，什么也看不到。北京的商品房价再怎么降价，低收入群体还是买不到，负增长他们也买不了。但是现在公布了这个数据就变成了由头，专家在这里叫，网民跟贴很多，这些专家是在为民说话、如何如何。实际上是误导了一些群众，当年讲了不要买房，房价肯定跌，但是现在倒霉了，当年如果要买了就多了很多了。所以说房价问题要采取，当然这里面还采取了合理的价格形成机制，用很长一段话来描述，就是怎么样根据当地的资源建立一个与你的支付能力相适应的价格形成机制。那么这样一个价格机制在市场的情况下是比较难做到的，但是你说对需要政策来提供帮助、关心这一部分，那你应该匹配。如果你不匹配就睡到马路上去了。
　　拉拉扯扯，我也讲的不是很准确，有错误的地方个人承担责任，不要说建设部什么话，跟建设部没有什么责任。错的是我的思想。谢谢大家！
【朱中一】：刚才沈司长讲的题目是《关于对房地产宏观调控中若干的认识》，我没有报。我个人体会是讲了三方面的内容，一个是围绕政府报告当中的问题做了一些解释；第二围绕房地产宏观调控谈了若干问题；第三对今年的房地产走势做了一些预测。
　　我个人体会沈司长还是比较敞开。有两点希望，一点希望咱们参会的同志要严守纪律；第二点希望就是媒体的同志，我们有提示如果你发表沈司长的讲话，一定要征得他本人的同意。
　　上午的报告会秩序相当好，下午是2点开会，希望大家准时到位。谢谢大家！