2006年中国房地产市场形势分析、政策评估和2007年房地产政策建议—朱中一

以下为中国房地产产业协会秘书长 朱中一在会上的演讲实录：
　　【朱中一】：各位辛苦了！我不做太长的发言，因为咱们的报告已经给各位了，我就关心的问题谈一点看法。我想对这个报告做一些说明，咱们这个报告是房地产市场研究委员会的名义发布的，就是去年在五届二次常务理事会上，理事们建议要加强市场方面的一些研究。宋部长对这一块工作特别的重视，所以我们在报送建设部和民政部批准以后开始筹建这个委员会，这个委员会正式成立是今年1月31号，这个委员会的负责人由国务院发展研究中心企业部、清华大学、中国指数研究院还包括住宅发展中心、研究中心等等。而且我们还有专家委员会，凡是跟房地产有关系的，都愿意帮助房地产的有识之士都参加了。我们的委员会一个是市场研究，一个是产业政策研究，基本上有人同意搞一个产业政策研究报告。市场研究我们是第一份以专业委员会的名义发布的市场报告，所以这一块很难。那天宋部长也参加了，所以讨论的时候大家都提出了意见，当然对这个报告持否定的没有。但是总的来讲这个报告材料比较详实，这个是肯定的。可能对一些问题的分析还有建议的措施不是很具体，另外还有原来的报告框架，原来的报告框架跟这个还不完全一样，附件和正文放在一块儿了，结构上我们做了调整。
　　今天我的发言讲对了是专业委员会集体的智慧，讲错了我个人负责。我想讲三个方面的问题，第一个是关于市场评估。市场评估可以简单的说一下。2006年在市场方面报告与基本的数据为依据，从土地市场、房地产市场、新建商品房市场、办公楼市场、房地产价格等各方面进行了认真的分析。在土地购置方面，全国完成土地购置面积3万多平方米，在开放面积完成26605平方米，同比增长17.3。严格土地管理政策初步显现，在房地产开发投资方面，全年完成的开发数量同比增长了21.8%，低于同期的固定资产增幅2.2%。而且住宅投资比重增加，2006年办公楼商业用楼增幅是是15%，低于商业住宅20.5%的增幅。但是投资的比重占整个房地产投资的比重为3%多，仍然是偏低。2006年全国70个大工程是新建项目下同比上涨6.4%，比2005年回落了两个百分点。上海、杭州房价的上涨得到了缓解。住房工业结构有了良好的开端，12月20或省会以上的城市，完成了住房的编制工作和备案。地级以上的城市占92.3%，已经公布的占68.3%。住房保障制度截止2006年底299个县级以上的城市建立了廉租房制度，占城市总数的77.9%。城市秩序有所好转，投机、投资的住房得到了遏制。政府通过开展房地产市场的专项整治活动加上我们房协开展的活动，对企业的诚信、行业的自律起到了规范的作用。
　　第三商品房的投诉量明显的下降。据中国消费者协会提供的数据2003年到2006年，全国消费者协会受理的商品房的投诉分别逐渐下降，同比下降的速度分别为53.97%、25.67%和1.94%。所以今年咱们客观上今年3·15以后，咱们投诉量相对好一点，投诉量也比较好了，我们跟消协就是注意关系的和谐，有些问题我们我们就删了，我们尽量想通过我们诚信的品牌和社会责任，为社会树立一些好的典型，当然了该曝光的还要曝光。
　　同时我们也清醒地看到宏观调控的效应在2006年的一些问题比较重视，这里我不具体展开了。第一商品房的住房供应问题。第二部分城市的房价上涨过快。个别城市房价上涨超过10%，这里有一组数字，我觉得这个数字大家可以研究一下。就是2006年全国商品房的销售面积和竣工面积的比例为1.14：1；商品住宅它的比是1.26：1，广州、深圳、成都的消费比超过了1.5：1，一些地方虽然制定了住房十一五规划，但是住房建设减缓，深圳的住房建设完成了计划的43%，重庆完成了计划的68%，北京、天津完成了比例占90%以下。这个比例是众所周知的原因，所以为什么要增加有效供给。
　　第三保障滞后。目前100多个城市还没有建立廉租房制度，即使建立了廉租房的制度，但是享受的公民还是在少数。
　　第四二手房交易量下降。对抑制二手房当中的投机交易的税率受到了一定的限制，所以交易量明显的下降。交易量的下降一方面对有效的分流、减轻市场的压力没有起到正面的作用。另外二手房价格的上涨也成为房价上涨的重要原因。
　　第五房地产开发投资利用外资增长过快的局面没有得到更多的改变。尽管2006年出台了关于规范房地产市场外资整顿和管理的意见。但是房地产开发中利用外资的增长仍高达13%，第三季度和第四季度的增幅一度达到了81.4%和67.1%。外资进入房地产市场更多的是投资商业这一块，采取股权合作的办法。外资进入的数量还有继续加大的趋势，这个问题我们觉得还必须要引起重视。
　　第二个问题关于2007年房地产市场发展的趋势。在报告里面这个基本上都同意了，我简单说一下。第一在资金和土地双重压力和房地产项目有保有压的引导下面，房地产供应的总量有可能减少，但是中小户型的住宅供应量增加，这个趋势我们觉得还是比较明显的。
　　第二商品房销售将恢复适当的增长，住宅的需求将得到扩大。2003年以来城镇居民可支配收入的增长除了2007年它是7.1%以外，其他的几年基本上都在10%左右。那么这个还是增长比较快，在这种情况下城镇人口的增加，广大中低收入阶层的增加，将带动中小户型住房需求的增加。
　　第三商品房的价格总体来说将继续稳中有升，这个道理就不说了。我们报告里面同时还有一段话，但也不排除由于新的财税政策的出台，中低价位商品房、经济适用房、廉租房的投入增加，一些地方的商品房价格会有所下降，这个也包括二手房。
　　另外今天专家们也提到了我们也建议对房地产价格采取不分城市的研究，作为政府来说应该更关注的是中等收入以下的这一部分家庭，要购买的中低价位的房价，以及经济适用房的房价，这样才体现政府的责任，就是分层次的研究价格。
另外有一段没有，这个是我个人的观点。因为从去年12月底以来，对这个问题我也发表过一些意见。就是咱们2007年房地产市场还有一些不确定因素，这个是没有展开。我个人的观点是这样的观点，房地产市场虽有地域性的特点，但是同时离不开工业化、城市化、国际化这个大环境的影响。2007年的房地产市场也存在诸多的不确定因素，那么主要的我觉得有几个方面：
　　第一个方面由于我们国家正处于城镇化的快速推进区，有些地方特别是开放性比较高的城市，外来人口和流动人口不断增加，令这一部分人的住宅情况难以得到满意。咱们回忆一下去年的3、4月份，咱们在分析北京、深圳、大连、成都、呼和浩特5个城市房价上涨原因较快的时候，就是这些城市外来人口购房比较高。那个时候我在办公厅，当时我们采取了分析，为什么当时出现国六条，就是当时觉得这5个城市的房价上涨较快，所以就出台了国六条。但是在分析原因的时候，那个原因确实是一个很重要的原因，就是外来人口的购房比例很大。因为对外来人口和流动人口的数量估计不足，有时候对房价和房地产市场会产生影响。
　　咱们客观的来说一些地方对这些问题的认识程度和执行程度到底如何，尽管咱们从过去的统计数字来看已经不错了，但是从认识到执行阶段的距离可能还有路程。
　　第三、2007年的股市走势与房势的影响有什么影响。
　　第四、外资进入房地产进入和金融行业对房地产行业有积极的作用。但是对于控制房地产的投资与稳定房价增加了难度。
　　第五、房地产税收等配套政策出台的时机和力度，这也是大家很关心的问题。所以我觉得2007年房地产市场有一些不确定因素，这5点还是比较主要的。沈司长也提到了在大环境下面还有一些不确定因素。
　　下面一部分就是对于对2007年宏观调控政策的建议。今年3月，家宝总理在2007年政府工作报告中提出，住房的工作要把握好5个原则，并对加强改善房地产宏观调控促进房地产业咨询发达提出了4点要求，梳理2006年以来宏观调控的政策，我们认识到在2006年政策的同时，因为咱们讲的是稳定政策、完善配套，这个完善配套在稳定政策的前提下，那么另外还有今天沈司长讲的国务院的话是4句话，一个是提高认识、稳定政策、完善配套、狠抓落实。那么我们梳理了一下，我们感觉到2006年以来，包括这一次政府工作报告，这些提法上面确实有一些交代，主要有这么四点：
　　第一点从往年只强调稳定房价到调整结构与稳定房价，而且把调整结构放在调控政策的重要内容，并且特别强调要从我们国家人多地少的国情和现阶段的经济发展水平出发，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。把这些话在重要的文件是第一次，但是家宝总理去年反复强调就是这些话。
　　第二点是从强调发展到关注民生、注重住房保障，我们觉得这也是比较明显的。
　　第三点是在注重有效供应的同时，继续抑制投机与投资，防止房地产泡沫的形成与积累。
　　第四点在调控的方式上强调要正确运用政府调控和市场机制两个手段。那天晚上我们讨论的时候，一些专家也都提了一下，我们归纳一下我们觉得是这四个方面，从2007年以来咱们有所回调，哪些回调。2006年是转型期，当然还有很多条件，一个从数量的增长，强调产业化，但是我们觉得从正式层面上是这4点更加体现了政策的调整。我们认为有针对性的加强对房地产的合理引导和调控，促进房地产业的持续健康发展，通过市场调控建立符合我们国情的住房建设和消费模式，满足大规模居民的住房消费模式，通过建立住房保障制度，解决低收入家庭的基本住房问题。一是通过市场，二是通过政府。而政府主要的责任就是建立住房保障体系，解决住房问题。
　　具体的有这么几条建议：第一增加土地供应、盘活存量切实落实注销户型住宅用地的供应比例。这个是我们强调的增加有效供应，特别是盘活存量。一要盘活存量；二要加大土地增值税力度；三是进一步落实经济适用房、廉租房等等土地供应。落实中小户型住宅的比例，切实从源头上保证住房供应。第四是稳定市场。
　　第二拓宽是房地产的渠道。当前房地产企业自筹资金在房地产开发比例当中所占的比重很小，房地产投资增长主要依靠国内贷款，2006年上半年房地产开发资金来源，国内贷款达到了64%，房地产开发加速增长。下半年以后随着国内贷款增幅较大幅度的减少，房地产开发完成的投资增幅也逐渐的下降，房地产开发建设的各项指标持续下降。我们在这一方面也提了三点建议：
　　第一要鼓励和支持开发企业通过股权合作、上市房地产项目债券等渠道来筹措开发资金。特别是对开发中小户型、中低价位对盘活土地需要资金的企业，对推动节能圣地环保型的住宅要给予资金的支持。
　　第二对研究和整顿比较成熟的房地产产业项目，特别是主要投入普通住宅投资的项目要推进市场进行试行。
　　第三是选择有条件的城市，推进房地产抵押贷款证券化的试点，这个可以提高银行的流动性，降低金融风险，也对投资者提供了重要的渠道。
　　第三点是大力培育和发展二手房市场。这个今天沈司长也讲了，因为二手房市场也确实是咱们为了调整结构也好，为了降低房价、稳定房价也是重要的方面。
　　另外2006年控制房的下降、闲置房的上升也需要加快培育二手房，这两个方面都需要加快二手房的市场。比如说转让90平米以下的住宅可以免手营业税和个税。购买90平米的住宅银行贷款的比例建议降低10%，降低个人贷款的负担。政府为低收入的家庭，在二手房市场提供一定的房屋租金，这些是我的建议。
　　第四点认真落实住房保障体系。从十多年来住房制度改革与探索的实践看，无法解决住房领域的问题。政府有责任建立多层次的住房保障体系，特别要解决困难群体的住房问题。具体的建议第一：应当首先分析和确定未来5年住房保障的供给目标。低收入和中低收入在研究的时候，大概在20%左右。我们觉得在未来5年左右，经济适用房和廉租房的建设量逐步达到20%。各地可以根据本地的情况制定目标，推进市场。
　　第二、多层次的住房保障制度，明确保障的对象是低收入和最低收入的群体。实际上政策是明确的，但是各地可能对经济适用房的理解，咱们客观的说可能有一个问题。2006年也是在咱们的文件当中对经济适用房提法变化最多的一年，2006年以前，甚至2006年初的时候提出经济适用房是供应住房，但是在国六条上面正式明确提出是供应低收入家庭。在中央全会的时候提出是规范和发展经济适用房，但是中央经济工作会议的时候，提出要规范和改进经济适用房，因为我们对文字比较关注一下，可能下面的同志还不知道几次变化。所以下面这一块说实在的在运转的时候，因为一个提法可能就不一样。所以这一方面的认识我们觉得目前对经济适用房的看法还是不同的，各地的房价差异很大，所以我们经济适用房的政策由地方政府自主决策，因为政府提出的经济适用房和优惠的条件，经济适用住房给低收入家庭的时候建议共有的产权。这样的话便于使经济适用房的政策逐步向廉租房合并。
　　另外我们在这一块还建议，北京已经设立了住房保障局，就是应该设立相应的住房保障机构，住房保障机构主要负责住房保障制度和各项配套制度的制定，监督实施负责统筹管理，负责统筹资金的落实。
　　第四点成立政策性的住房银行和其他金融机制。要打造经济适用住房和廉租房总量，占总量20%的总体目标，要组建最低收入的住房家庭，解决的办法就是建立政策性的住房银行和金融机制，来源于政府和国际政府的财政资金、土地出让金，并可以通过法规的形式把地方公积金的形式纳入政策性银行来管理。
　　第五点建议加快研究物业税的开征。人大财政委员会关于2006年中央和地方预算执行情况与2007年中央和地方预算草案的报告，首次提出将研究开征物业税的实施方案，这个是重要的引号。物业税的开征对调整住房结构、促进消费者理性消费和房地产市场的持续健康发展有重要意义。对征收物业税的问题，那天晚上我们讨论的时候，实际上有两种方案：一种方案可以借鉴个税年收入超过12万的办法，先通过加强申报这个办法。在物业税那块，家庭住房一定的面积或者是人均的面积，这两个办法。一个是90平米以下，一个是人均面积，这个就很难办了。这个信息如果这种办法如果做的话，可以引导结构调整和理性消费，其实这个媒体已经在议论了。
　　第二我们认为征收物业税直接关系到广大老百姓的切身利益和结构调整的利益，务必快速广泛充分的理解。
　　第六个建议是关于开展城镇住房现有状况的土地调查。因为考虑到房地产关系的国计民生，既关系宏观经济的运行和国家的金融安全，也关系到群众的住房问题，但是目前我国还没有完整较为科学的办法来统计住房的土地面积，这个我们就缺乏第一手的调查资料。因此建议抓紧开展城镇住房现有状况的统计调查，对于这一块宋部长在两会期间也有提案，我们讨论的时候这项工作要加强。这项工作要开展的时候，政府投入的资金、人力可能比较大，比较难。但是我们觉得应该还是要进行这项工作。
　　那么对于整个的调查可以先从我们城镇现有的住房开始，要用科学统一的调查方法同时对住房自由率进行明确的定义，甚至包括怎么样科学的一个房价的统计的指标体系，包括像房屋的自由率、空置率，现在社会上说法不一，这个要科学的定义。而且对一些对未来发展重要的依据，一并做出解释。
　　第七完善商品房的预售制度，加强对预售的监管。从城市房地产管理法颁布以来十几年的实践证明，商品房的预售制度与我们国家房地产市场的发展阶段是基本适应的。在目前房地产市场融资渠道，主要依靠银行贷款，但是国家也在收紧，所以企业的压力很大。那么期房又是主要的来源，商品房发挥了重要的作用。特别是2006年我们有一个统计，2006年现房的销售面积是19307万平方米，期房的销售面积是31084万平方米这个比例是1.82：1。期房的比例越来越大了，如果在这种情况下，你比较快的来取消，这个问题很大。在讨论这个问题的时候，咱们坦率说，人民银行的同志也参加了，他们从防范金融方面提出了要把商品房预售的问题提出来，我们也不回避这个问题。存在着承诺的和现有的不符合，损害了消费者的利益，同时隐藏着一定的金融危险，所以总的来说完善制度、加强监管。那么怎么样加强监管？比如说通过承诺指定的银行对预售房进行监管，政府同时还要对房地产活动进行严格的监管，以保证预售房制度得到很好的履行。