关于我国当前住房及其价格问题的思考——刘洪玉

（刘洪玉：清华大学房地产所所长）
【刘洪玉】：非常高兴今天来参加这样一个高峰的会议，那么我今天给大家讲的题目，就是对我们国家当前住房问题的一些思考，刚才我也听了前面两位嘉宾的报告，实际上在这方面我也想讲讲我的一些看法。
　　在过去的20多年当中，实现住房商品化一直是我们住房制度改革的目标。应该说在推进住房分配货币化、构建多层次的住房供应体系、培育和规范住房交易市场，发展住房金融这些方面的工作，都是为了实现改革目标的重要手段。20多年后的今天，我国城镇居民住房条件得到了极大的改善，住房商品化水平也提高到了前所未有的高度，从新增的住房供应当中1998年商品房的比重占全部住宅的比重只有27%多，那么到了2006年就到了76%，应该说住房制度改革取得了巨大的成就。但是从这个图上来看，住房的问题还存在着很大的疑虑，但是我们政府2003年以来一直对住房市场上的总量、结构、价格、和市场秩序进行了干预和调控，采用了土地、金融、税收和行政等各种可能的干预手段。社会各界对住房问题的满意度仍然没有显著改善。
　　那么国际上也是这样，住房一直是大家关注的核心。美国前几年讲泡沫，现在还在讲泡沫。大家从这边的图上可以看到美国的房价从2006年开始有所下降，那么2006年它的房价全国平均的上涨速度是5.87，跟2005年12.9相比形成了一个比较大的差异。那么对于我们国家来说，这个问题到底出现在哪？跟世界其他的国家和地区相比哪些是共性、哪些是特殊性？我们解决当前问题的矛盾和出路在哪里我想做一些简单的分析和思考。
大概有这么几个方面：
　　一个就是我觉得我们对住房和住房问题的特殊性认识不足，这个是其中的一个原因。我们说住房有耐久性和异质性等物理特性，这个是生活的必需品等等社会的特性。那么住房具有消费品和资产的双重角色，它既是为居民提供住房服务的一种消费品，也是可以被拥有和交易的重要资产。所以我说住房一个是从必需品的角度出发，住房是一个基本的权利，即使是最低收入的家庭也需要这个消费，这个是必需品，所以很多国家的政府都确保每个居民都能够获取适当的住房或者是他有这种获取住房的机会，作为他一个重要的承诺。那么这种承诺不仅仅是为了一些特殊家庭的利益，也是为了确保社会的和谐，提高公民健康水平和教育水平，促进城市进一步的协调发展。这些问题是一个更大范围的社会问题，但是我们说在市场经济条件下，住房又具有它的商品的属性，是每个居民希望拥有的资产。美国有一个统计，就是美国家庭里面的资产，住房资产占的比例最大，我们国家大概是占1/3多，但是住房市场又是高度分散的。刚才巴所长说是一个复数的，是由非常多的市场组成的。另外它跟金融市场是直接关联，再一个住房价格的变化是呈现出了明显的周期性的变化，实践表明紧紧依靠来自私营部门的住房供应，在住房供应的数量、标准、区位和时间，常常难以满足社会理想的目标。因此它实际上需要政府对住房需求和住房供给进行干预，以保证全体居民都有机会获得适当的住房，以保证政府关键社会政府部门的实现，住房为了实现更重要的一些目标的一个工作，这个不是最终的一个目标。
　　再有一个就是我们说它对人口流动导致的住房需求特征缺乏认识，我们大家都在说，我们国家处在一个高速的城市化的进程当中，但是实际上对这个城市化，到底对这个住房产生了哪些影响，尤其是对住房的需求产生了哪些影响，那么我们现在认识不全面，这里面当然了我们研究工作做的不够，我们说快速城市化城市人口的增加，城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移，以及从经济欠发达的城市和较发达的城市向比较发达的城市，从内部城市向沿海城市的迁移，已经成为当今我国乃至全球劳动力流动的基本特征。那么现有城市政府提供公共服务的能力，任何城市都不可能无限的扩张，而且城市的蔓延开始也是大家越来越成为世界范围内关心的一个话题，就是因为人口多了城市要扩展，但是城市蔓延的结果往往让大家感觉到负面的影响，所以大家都为这个问题困扰。
　　所以大家发现了一个道理，就是在市场经济条件下，我们人为地设置主要人口的条件越来越难，我们不能说这个不能来、那个不能来，这个是不行的，这个时候住房价格就成为人口流动很重要的经济门槛。那么实际上我们看我们国家的情况，我们国家许多城市市场早已经不是本地居民的市场，以北京市作为一个例子来说，全国范围甚至国际范围这种人口流动，使得非本市居民购买房屋的比例超过了1/3，那么这里面有一些具体的数字，大家可以看的出来，北京从本市居民购买的套数占61%多，而且大家实际上可以普遍看出来这样的规律，外地人到北京来买房子，不光是北京、上海、深圳都是这样的，他买了这个房子的平均价格要高于本市的居民，你如果要看境外人员来买的价格，差不多高于北京的一倍，上海是高于一倍多，当然了上海购买的比重比北京少一些。但是实际上有一些城市比重非常大，比如说郑州，乌鲁木齐我估计可能数据统计不准确。但是至少大概给我们勾划了一个事实，就是我们国家的人口项城市流动非常的形式。而且进入到这些城市的人能够比本市人支付更高的价格，这里面主要是说有能力和条件流动的人口，他的收入和财产状况往往高于其目标城市的水平，因此他能够承受更高的房价，这就在一定程度上推高了房价，所以我们也在讨论北京的市场里面，山西、内蒙等等到这儿买房，我听我们同事说，原来从老家说是捎点什么东西，现在是说捎点房子来，毕竟有一部分人很有钱。假如说正常的买房，不是因为投机的因素。现在美国也关注这个问题，实际上东西海岸的房价是非常高的，但是人口的流动仍然向东西海岸流动，中部的城市前一段时间大家看到报告，底特律四居室的价格才7000美元，这里面是什么原因呢？按照我们原来的设想，那么低的房价应该是当地可以买20套房子，或者别的地方的人都可以去那里买房子。其实这个不是，如果你到了这个地方找不的工作，他自己养活不了自己，他去那里干什么。像底特律这些城市他们的人口都在慢慢往外迁移，这个是新的规律，美国经济学家研究说这是一个叫明星城市的过程，有些特殊的城市有一些特殊的吸引力，在这些城市里不能够用简单的规律里判断是不对的。
　　在北京这样的城市如果你降低房价、降低人口流动的杠杆，可能会造成失控，因为进入到城市，要享受到城市给他的服务。政府应该能够提供这种服务，不过政府的资源是有限的，它提供不了那么多的服务，这个会导致什么呢？这个城市公共服务的质量越来越差，实际上最终导致了城市的衰落、衰败。所以维持一个比较高的房价限制进入城市的门槛，西方经济学家认为这是一个规律性的东西
　　而且城市政府必须为当地的低收入居民提供住房保障，为中低收入居民获取住房提供必要的援助，使他们能够获得跟社会城市经济发展相适应的住房服务，那么这样的话才能够保持城市社会经济的长期、持续、和谐的发展。前面也有专家提到了，市场和政府界限怎么去划分呢？国外要通过大量城市经济学定量的分析，来确定这个边际，我到底政府的作用在什么地方去做，我们现在刚才也提到了，我们现在实际上这个问题感觉到了，但是这个边界化在哪，包括我们对人的收入的划分，是解决中低收入还是中等偏低收入，还是什么概念，这个还都在讨论的过程当中。
　　第三个思考，就是说市场本身尚不具备匹配住房供求结构的能力。就是我本来这个市场应该很好的匹配与供应和需求，然后让供应按照需求的形态去发展，那么实际上我们说从居民家庭来说，随着家庭收入变化住房消费是有一个梯级消费的过程，那么新增住房供应，实际上在它所面对的消费者对象，购买的对象也是包括了首次购房、改善住房和豪华的住宅三种。右边这个图是美国的一个调查，就是新增的住房供应当中，63%是属于改善住房，11%是要追求舒适住宅的，4%是其他的，这个是多元化的。香港的户型从500尺到5000尺还是多少，有30多种户型单位。价格从每平方英尺7000块钱到3.1万块钱，在一栋楼上出现。为什么开发商不设计成3.1万一英尺的房子呢？为什么不设计成大户型的房子呢？这样我卖的少也可以赚钱，但是这个市场需求那一房在制约它，他都做成那么大的没有人去买，他都做成小的，他又想办法多赚钱。在市场的研究当中找到均衡点，但是我们国家目前这个市场应该说还不具备匹配、需求和供应的能力，这里面的矛盾是什么，就是供给总量相对不足，怎么能不足呢？应该是很充分的住房供应呢，但是在供给总量相对不足，那么真实的情况怎么样，我们现在不知道，因为我们没有详细得以住房数据。那么新房的供给结构主要由开发商根据当期利益最大化的原则，他们是往这方面发展的，使得首次购房居民难以得到满足。实际上在其他国家的市场上，存量供给可以弥补需求供给的缺陷，但是大家知道我们存量住房的市场，现在这个是非常低的。北京曾经有一个统计，2005年我们房子交易总量37万套，住房交易7万套，存量房供应根本没有办法起到调节的作用。政府或者是单位供应的公共住房包括廉租房和经济使用方，本来可以缓解这样结构性的矛盾，但是长期以来廉租房的供给相对很有限，经济适用房也紧张，这类的经济适用房就是享受了政府公共补贴，获得产权的。这也包括单位自建的一些住宅，实际上像美国的住房市场，我看了一下，开发商在决策的时候，他就很清楚，这个市场我该建什么样的房子，他有一些渠道，所以说目前我们说这个市场，尤其在供给相对短缺的情况下，尚不匹配住房供求的能力。所以言外之意，我们也是需要去干预。
　　第四点的思考，我们说我们没有及时的实现住房制度改革目标向住房政策目标的转变。我们说住房政策实际上政府为了改善住房的数量、质量、价格、所有权所设定的目标、政策工具和政策措施。那么狭义的理解住房政策，就是为居民解决住房的问题。那么广义的住房政策，包括对完善住房市场，改进市场效率的一些诉求，因为市场完善、市场效率提升，实际上这也是非常重要的一个方面，所以国外一般的讲住房政策的时候，他通常从广义和狭义这两个角度去看，那么我们现在实际上应该说也是，比如说我们跟住房制度改革，房地产市场调控这些问题，我们实际上把市场的调控和干预，很对中低收入家庭住房问题的解决也是合二为一的，那么住房政策的目标，我们说往往与不同国家的经济发展水平、住房的状况等等密切相关。但是实际上我们国家目前住房过程当中的一些问题还是比较模糊，尤其在公共公平住房方面，没有体现出来。通常在一系列的住房制度改革或者是市场调控政策的文件当中。那么这里面实际上就出现了一个矛盾，我们说住房政策它实际上是为住房制度改革或者是政府干预住房市场来提供一个指针的，就是我们政策目标是这样，所以我们要进行改革我们要干预这个市场，但是因为我们这个公共住房市场不是很清晰，所以就没有办法起到支撑的作用。所以我们看国务院发布的文件里面，基本上对市场干预的一些目标、措施、办法。这样的话因为缺乏一个系统的东西，所以就很难做到特别的效果。而且这里面因为你是干预市场，似乎只有房地产部门才是最应该承担责任的部门，但是实际上我说住房政策是一个政府的政策，那么每一个部门都有为了实现这个政策目标去做好自己应该做的事情的一种责任。
　　第五点就是过分的强调住房商品化，忽视政府应承担的住房责任。这个跟我们前面的认识不足都有关联，住宅商品化和市场化都有一个渐进的过程。二战以后西方国家政府提供公共住房的责任，普遍经历了一个随着社会经济发展水平的提高逐渐弱化的过程。这个表是1998年我们一个分析的资料，荷兰、英国政府的住宅占了50%，94年的时候1%多，这个是逐渐减少的过程，当然这里面是说住房新增的供给，如果存量供给里面政府拥有房子的比重应该还是比94年的数大一些，所以相对有一些长期的过程。那么像香港住在廉租房里的家庭有30%，大家看这一列数字，2005年是30%，经济适用房是27%，私人房屋是6%。即使在金融危机那么严重的情况下也没有出现银行倒闭或者是更恶劣的那种后果，跟他公共住房体系非常有关联的。
　　尽管当前许多国家政府重点是提供低收入家庭住房保障，但是在住房市场价格高企、中低收入居民缺乏足够支付能力时，依然保持了通过可支付产权住宅的供应干预市场的能力。英国经济学家他们在探讨通过什么样的模式来增加支付住宅的供应，包括中央的政府、地方的部门私营的开发商，公共部门的这些房屋的建造商，他也是从首相办公室、住房公司、到地区的住房局等等一系列，所有的系统都调动起来，他们就是要增加可支付住宅的供应，这个能够跟我们经济适用房类似的。从我们国家住房制度的演变过程来看，坚持住房社会化、市场化的目标非常重要。但是重要的是在向这个目标迈进的过程当中，政府必须保持足够的提供可支付产权住宅和可支付租赁住宅的能力，以便对低收入家庭提供住房保障，对缺乏支付能力的中低收入家庭提供辅助。
　　而且这也是政府干预住房市场的重要的手段，实际上从干预调控房地产市场这个角度来说，大家前面都说了几种手段，土地的供应还有税收的政策，但是我们房地产我们自己怎么没有其他的政策，像公共住房政策也是干预市场的手段，我们现在增加可支付经济适用房的供应，这个实际上从我们市场本身来去干预这个市场，在内部来干预它，然后朝着我们政府住房的目标推进。当然了刚才也提到了，因为你干预市场的手段有各种各样，但是都觉得在这个时候做一点贡献，那么至于是真正对调控起了作用还是增加了部门的利益，这个是另外一回事，效果谁去检验，实际上大家有感觉但是说不出来，为什么？因为我们没有一套体系去检测这套效果。实际上从这个数据里面我们可以看得出来，实际上完全私有化越彻底的国家，面临着这个问题越严重，这个是一个趋势。像有的国家是90%的私有率，但是有的国家也没有这样推。像我们学校有些房子没有卖，或者是换房子的时候学校收回来了，就变成了学校周转，出租给青年教师这样一个周转的房子。那么这个能力是非常非常重要的。那么我们说解决了一些问题的出路在哪？刚才实际上从那么多的角度，我们说了我们这个问题产生的原因。那么我们说近期中央政府提出来“增加供给、引导需求、稳定价格、规范市场、着力解决低收入家庭的住房问题，促进房地产市场健康发展的思路”。这是近年来调控经验的高度总结，是非常正确的。实际上这个也是减少当前市场上的供应，这样的话我们提出来增加供给我觉得这个是非常正确的思路。我们经常开国际会议，他们说你们增加供给就可以了，但是我说我们不可能只增加供给，所以我觉得这个路子非常对。
　　除了这些问题以外我觉得还应该去做的两件事情，一个是摸清家底。就是要进行我们住房状况的调查，这个问题实际上我们说了无数年了，因为我们1985年做了第一次住房问题普查，从那里以后我们就不知道全国的住房问题了。有人说我没有房子住，就是买不起等等，实际上在这种情况下冒然增加供应实际上是很有危险的，但是我们当前又不能不增加供给。另外市场上真正影响以投资目的买房的人，让它知道存量房的市场，让他知道该不该投资，如果很多房子买了以后空着，我觉得他也不会。有一部分买房的人就是等囤一段，然后再卖了，就是想办法把它动力彻底的拆掉，实际上我们税费政策在这个时候起作用了。
　　这个是日本住房的状况，我们通过他调查的数据我们非常清楚，日本在2003年的时候是有100个家庭拥有114套房子，空置率是14%。每套房子的面积是80、90平米的样子，但是每套房子居室的数量非常多，每一个人他能够分到1间以上居住的房屋，就是每一个居室里面住0.56个人，包括他住房的形式是别墅还是公寓，到底是一个什么样的关系。我们现在这些数据是很难，根本是找不到的。包括像日本他有一个诱导居住水准，现在买了多少，他也可以根据这个东西来判断，以这个为基础制定相应的政策目标，就是我要解决什么样的问题。当然现在就是从保障开始做起，然后慢慢提高覆盖范围。
　　再有一个就是要完善制度。这个完善制度这里面我们经常说的主要是这样的制度，一个是住房制度，一个是土地供应的制度。那么这里面主要的一个观点，就是我们的住房供应的体系一定要清晰，然后每一块在市场当中或者在住房的供应里面扮演什么角色，要分析非常的清楚，每一块之间的关联关系是什么，应该说的非常清楚。当然了我们说完善制度不但要完善住房的制度，实际上我们说还有很多的问题需要解决。比如说从公共住房制度，包括中央和地方政府公共住房支出预算的制度，公共住房金融制度、土地供应制度和税收制度等等。
　　这里面最主要的问题是住房问题是政府的责任，建设管理或房地产、发展改革、土地、财政、金融、税收等部门。都应该在落实政府住房政策提出的目标，积极扮演相应的角色，做到目标一致、相互配合。
　　这个地方给大家看的是美国从克林顿上台以后提出来一个叫《美国之梦》的蓝图，这个蓝图是什么，目标是在未来十年令至少550个家庭获得有产权的住房。为什么要这样做？就是建设和谐的社区。你到美国去看，他的网页上已经挂了十几年了。他有什么措施呢？这个措施不断变化，一个是为购房人提供购房知识培训。第二个措施就是要增加可持续住房的供给，这里面具体的计划财政部有四项具体的措施还有一系列的，他是很多部门都在想办法都制定出自己相应的计划来实现这样的目标。第三件事就是要为支付首付款提供帮助，我们怎么帮助呢？这个里面都有相应的预算，联邦经济委员会有一项，财政部相关的公共住房金融机构都有自己的计划。还有就是提供更多的融资方式的选择，所以实际上我这里面，不是说美国怎么好，我是想说明一个问题，就是住房政策不是一个部门解决的了，这个是政策统筹的事情。
　　刚才也提到了土地的问题，美国的研究说你要是土地供应的限制很严格的话，那你就要忍受高房价。这里面就是说你自己想要哪个楼，城市扩张、可供应土地少你房价就高，城市扩张土地限制很松，房价很低，你选择哪一个。这个是不同的目标，但是总体上来说给人一个概念是什么，实际上对土地供应的限制是一个非常非常重要的因素。来看最右侧的是洛杉矶的影响，这个是土地供应限制是最严格的，但是这个房价也是最高的。并不是他高了以后，大家不愿意来，但是大家还是都愿意来。如果让大家都来还做不到，所以很多时候是很多因素综合考虑事情。
　　还有就是进一步认清房价的本质。应该对社会和经济两个角度去评价，应该对城市和区域子市场进行逐一判断。你不能够笼统地说我们中国的房地产市场，因为每一个市场都存在着差异性，按照当前的价格，你看住房的可支付指数，100是正常值，但是2005年的数据超过一半的城市是低于100，房价对于支付能力来说确实是高，但是从经济的角度、从这个城市发展的质量，城市对人口的吸引能力，它所提供的公共品的服务质量，人们到这个城市以后它所获得的发展潜力、机会等等。用这些东西来定义城市的房价你就可以发现我们当前的房价似乎还是可以，那么怎么取舍？实际上应该是把住房供应的市场、半市场、非市场要区分清楚。
　　另外我觉得还要合理的选用住房价格的指标。现实当中房价有很多的度量的方法，所以形成了各种各样的指标，包括平均房价、不同区域的价格，价格的采集渠道也是各种各样。住房价格形成的时候所处交易过程的阶段也不一样，实际上大家很难获得一个很真实的价格。那么在这种价格下我们不知道市场怎么变化，非常的困难，所以用不同的方法测量出来一个指标结论肯定是不一样的，我们在做这个价格研究的时候，我们会把这个住宅交易程序各个阶段形成不同的价格，我们做了一些分类。大家可能从不同的角度得到了这些东西，但是站在一起再来比较，以为大家说的是一个东西，所以就会经常出现大家争来争去，本质上说的不是一回事。而且实际上这种情况本来应该是正常的情况，英国那么多的房价指数，然后这种指数你要是放在短期里面看，这个差异是非常大的。但是这个问题有些是能够容忍的，因为有的指数是可以说清楚，就是数据来源深是，那么看数据的人，知道这个指数之间是什么关系。但是如果我们在这条线上是非常非常困难的，我们说当前不同城市的分家水平差异上主要是由这些城市的吸引力和城市公共品的综合质量决定，劳动力和资本总是趋于流向吸引力大的明星城市和中心城市，在明星城市中符合经济规律的房价往往与当地中低收入家庭能够支付的房价存在严重的不一样。所以政府一方面要让中低收入家庭可支付的住房价格作为政府制定公共住房政策的基础。另外一方面让经济基本面决定住房资产的价格按照正常的市场规律发展。当然不排除必要的政府干预，比如出现住房价格泡沫的时候。